Мотивированное решение

Дело № 2-4570/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2018 года Зюзинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Потехиной Е.В.,

при секретаре Бурове М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4570/2018 по исковому заявлению Дроздовой Л. В, к Малыш-Федорцову Е. В., Дроздовой Е. А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, произвести государственную регистрацию, погашении записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Дроздова Л.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Малыш-Федорцову Е.В., Дроздовой Е.А., просила суд признать заключенный между Дроздовой Л.В. и Дроздовой Е.А. дата предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес основным договором купли-продажи этого недвижимого имущества; произвести регистрацию сделки - заключенной между Дроздовой Л.В. и Дроздовой Е.А. дата по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, а также произвести регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на основании этой сделки от Дроздовой Е.А. к Дроздовой Л.В., указать в решении суда, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Малыша-Федорцова Е.В. на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Мотивируя свои требования тем, что дата между Дроздовой Е.А. (продавец) и Дроздовой Л.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи оплата покупателем произведена продавцу в полном объеме в соответствии с условиями указанного договора. Имущество передано в пользование покупателя, произведена регистрация покупателя по месту проживания. Срок заключения основного договора купли-продажи определялся сторонами до дата Истец вселилась в указанную квартиру в 2012, несколько лет делала в квартире ремонт, купили мебель, бытовую технику, несет бремя содержания имущества и прочее. В дата истцу стало известно, что спорная квартира принадлежит на праве собственности ответчику Малышу-Федорцову Е.В., а до него спорная квартира была заложена в наименование организации под полученный ответчиком Дроздовой Е.А. - займ. О полученном займе и залоге истцу на момент их совершения не было ничего известно. Ответчик Дроздова Е.А. не извещала истца о сделке, участником сделки с наименование организации истец не являлась. Истец считает, что сделка совершенная ответчиком Дроздовой Е.А. с наименование организации по предоставлению спорного имущества в залог, нарушает ее имущественные права на спорную квартиру. В период действия предварительного договора купли-продажи ответчик Дроздова Е.А. совершила сделку с третьим лицом, тем самым в одностороннем порядке изменила условие предварительного договора купли-продажи запрещающим любые сделки по отчуждению имущества принадлежащего ей в собственности в течении срока действия предварительного договора. На момент обращения в суд, предварительный договор не прекращался, не изменялся и не дополнялся сторонами. Факт перехода спорного жилого помещения от ответчика Дроздовой Е.А. к истцу, владение последней данным недвижимым имуществом ответчиком Дроздовой Е.А. не оспаривалось. Доказательств, подтверждающих тот факт, что предварительный договор купли-продажи не был исполнен сторонами, в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, заключен между истцом и ответчиком Дроздовой Е.А. дата, то есть ранее последующих сделок. Заключенный между истцом и ответчиком Дроздовой Е.А. предварительный договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, в частности покупателем передана продавцу Дроздовой Е.А. согласованная покупная цена в сумме сумма до подписании предварительного договора купли-продажи обеими сторонами, о чем свидетельствует текст предварительного договора - расчет между сторонами произведен до подписания сторонами указанного договора. Кроме того, характер осуществляемых сторонами действий по распоряжению спорной квартирой свидетельствует о том, что фактически между истцом и ответчиком Дроздовой Е.А. возникли отношения из договора купли-продажи. Ввиду того, что у Дроздовой Е.А. изменились жизненные обстоятельства, она предложила истцу заключить с ней предварительный договор купли-продажи спорной квартиры и засчитала ранее переданную ей сумму в качестве оплаты по заключаемому предварительному договору с истцом. У ответчика Дроздовой Е.А. отсутствовала возможность самостоятельно приобрести недвижимое имущество. Дроздова Е.А. всю жизнь проживает с родителями, никогда не была замужем, в момент заключения договора купли-продажи работала учителем в школе. Заключенный между истцом и ответчиком Дроздовой Е.А. предварительный договор полностью исполнен, в частности покупателем передана продавцу согласованная покупная цена в сумме сумма в качестве расчета за квартиру до подписания предварительного договора купли-продажи. Данный предварительный договор совершен в письменной форме путем составления единого документа и содержит все существенные условия для договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные ст. ст. 554, 555 ГК РФ. Истец находит возможным квалифицировать заключенный между Дроздовой Л.В. и Дроздовой Е.А. предварительный договор от дата как основной договор купли-продажи недвижимого имущества - расположенного по адресу: адрес. дата между наименование организации и ответчиком Дроздовой Е.А. заключен кредитный договор № 0037-ZKESF-R-телефон, согласно которому, заемщику были предоставлены денежные средства в сумме сумма В обеспечение исполнения условий кредитного договора, была установлена ипотека в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: адрес. дата между наименование организации и наименование организации заключен договор купли-продажи закладной № 9-УП в соответствии с которым права и обязанности по кредитному договору были уступлены наименование организации.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, на личном участии при рассмотрении дела не настаивала, направила в суд своего представителя.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам изложенным в исковом заявлении поддержала в полном объеме.

Ответчик Дроздова Е.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещена надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Ответчик Малыш-Федорцов Е.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, на личном участии при рассмотрении дела не настаивал, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика Малыш-Федорцова Е.В. в судебное заседание явилась, исковые требования полагала не подлежащим удовлетворению, по основаниям изложенным в возражениях на исковое заявление, которые поддержала в полном объеме, согласно которых, последствием заключения предварительного договора является право требовать заключения основного. В настоящий момент спорная квартира принадлежит Малыш-Федорцову, являющемуся добросовестным приобретателем, который приобрел имущество на торгах, так как на квартиру было обращено взыскание, как на заложенное по кредитному договору имущество, на основании решения суда. В действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Несостоявшийся покупатель Дроздова Л.В. не может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с Малыш-Федорцовым Е.В., поскольку законодательством такой способ защиты нарушенного права стороны предварительного договора не предусмотрен. Требования о понуждению к заключению договора купли-продажи могут быть удовлетворены, только если у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца, как в рассматриваемом деле, то соответствующее требование удовлетворению не подлежит. При этом истец не лишена возможности заявить требование к Дроздовой о возмещении убытков согласно с п. 4 ст. 445 ГК РФ. Заключенный сторонами договор при его квалификация в качестве основного договора купли-продажи является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Истцом не представлено никаких доказательств того, что истцом предпринимались попытки регистрации спорного договора, с момента заключения которого прошло более 5 лет, а также, что ответчик Дроздова уклонялась от такой регистрации. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в иске. Заявление настоящего иска является злоупотреблением правом в силу положений ст. 10 ГК РФ и не подлежит судебной защите. В рассматриваемом деле истцом не доказана передача реальных денежных средств по предварительному договору купли-продажи. В рассматриваемом деле в подтверждение расчетов сторон по договору истец ссылается на указание в тексте договора на факт производства таких расчетов. Однако, учитывая вышеуказанные действия сторон данного договора, свидетельствующие о злоупотреблении правом, производство расчетов по договору нельзя считать доказанным.

Представитель третьего лица наименование организации в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения, согласно которых из представленных документов следует, что предварительный договор заключен дата. Указано на срок исковой давности по заявленным требованиям. В материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства, свидетельствующие о получении Дроздовой Е.А. денежных средств, которые Дроздова Л.В. должна была уплатить в соответствии п. 2.3 договора купли-продажи квартиры. Само по себе наличие предварительного договора купли-продажи спорной квартиры без доказанности обстоятельств фактической передачи и оплаты предмета договора не может свидетельствовать с безусловностью о переходе права собственности. С иском о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры не обращался. Все указанные обстоятельства подтверждают, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от дата, заключенный между Дроздовой Е.А. и Дроздовой Л.В., в силу ст. 170 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с целью возврата квартиры в собственность, а также свидетельствуют о злоупотреблении своими правами, что является недопустимым. дата между Дроздовой Е.А. и наименование организации был заключен кредитный договор № 0037-ZKESF-R-телефон, в соответствии с условиями которого истцу предоставлен кредит с целью приобретения или строительства жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иного неотделимого улучшения на сумму сумма сроком на 182 месяца. дата между наименование организации и наименование организации заключен договор № 9-УП купли-продажи закладных, согласно которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательства по кредитному договору № 0037-ZKESF-R-телефон, переданы наименование организации. дата в отношении Дроздовой Е.А. Пресненским районным судом вынесено решение о взыскании в пользу наименование организации задолженности по кредитному договору № 0037-ZKESF-R-телефон, в том числе путем обращения взыскания на заложенное имущество. Встречные требования Дроздовой Е.А. к наименование организации не предъявлялись. Квартира, расположенная по адресу адрес, была реализована в рамках исполнительного производства судебными приставами-исполнителями Зюзинского ОСП УФССП России по Москве. Закладная на вышеуказанную квартиру была передана покупателю дата согласно акту приема-передачи.

Представитель третьего лица наименование организации в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорной является квартира общей площадью 51,1 кв.м. расположенная по адресу: адрес, согласно выписки из домовой книги в квартире зарегистрированы: фио, Дроздова Е.А., Дроздова Л.В.

Малыш-Федорцов Е.В. является собственником жилого помещения на основании договора купли-продажи от дата, право собственности на указанную квартиру Малыш-Федорцова Е.В. зарегистрировано дата.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от дата, с Дроздовой Е.А. в пользу наименование организации взыскана задолженность по кредитному договору в размере сумма, обращено взыскание на спорную квартиру, которая ранее принадлежала на праве собственности Дроздовой Е.А., была заложена в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. дата указанная квартира была арестована в ходе исполнительного производства и дата передана на торги ТУ Росимущества. Согласно протокола о результатах торгов от дата, организатор торгов провел торги в электронной форме в виде аукциона открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений о цене по продаже заложенного недвижимого имущества по адресу: адрес. Торги проведены дата с время до время на электронной торговой площадке. Покупателем Малыш-Федорцовым Е.В. полностью оплачено имущество, о чем дата составлен акт об исполнении взаимных обязательств к договору купли-продажи от дата.

дата между Дроздовой Е.А. (продавец) и Дроздовой Л.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи (основного договора) квартиры расположенной по адресу: адрес. Жилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности. Основной договор стороны обязуются заключить в срок до дата. Цена жилого помещения составляет сумма, настоящий договор является актом приема-передачи жилого помещения от продавца к покупателю. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В течение срока действия договора продавец обязуется зарегистрировать по месту жительства в жилое помещение покупателя. С момента регистрации по месту проживания покупатель несет бремя содержания помещения.

Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Как указано стороной истца, условия предварительного договора купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме, оплата покупателем произведена продавцу в полном объеме в соответствии с условиями указанного договора, имущество передано в пользование покупателя, произведена регистрация покупателя по месту проживания. Срок заключения основного договора купли-продажи определялся сторонами до дата Истец вселилась в указанную квартиру в 2012, несколько лет делала в квартире ремонт, купили мебель, бытовую технику, несет бремя содержания имущества и прочее.

Согласно ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим , законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений ГК РФ цена договора продажи недвижимости является существенным условием.

В соответствии со ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В соответствии с ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества ( ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( и ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Учитывая, что спорная квартира в настоящее время принадлежит ответчику Малыш-Федорцову Е.В., его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, право собственности Малыш-Федорцова Е.В. сторонами не оспаривается, таким образом в настоящее время у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в связи с чем требования истца о признании заключенного предварительного договора купли-продажи дата основанным и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру за истцом, не имеется.

При данных обстоятельствах, истец вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

Заявление третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности удовлетворению не подлежит, так как срок заключения основного договора установлен до дата, право собственности Малыш-Федорцова Е.В. зарегистрировано дата, исковое заявление поступило в суд дата.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Дроздовой Л. В, к Малыш-Федорцову Е. В., Дроздовой Е. А. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество на основании этой сделки, погашении записи о праве собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Зюзинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Потехина