Мотивированное решение

6

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2017 года город Москва

Зюзинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Е.Ю. Игнатьевой, при секретаре Н.В. Канарове,

с участием представителя истца по доверенности – Зарубина В.В., представителя ответчиков по доверенности – Рогозинского В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4578/2017 по иску Нечаевой Елены Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+», Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комфорт Сити» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, отмене начислений коммунальных платежей, обязании не начислять коммунальные платежи до приема квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Нечаева Е.В. обратилась в суд с иском к ООО «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+», ООО «УК КОМФОРТ СИТИ» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, отмене начислений коммунальных платежей, обязании не начислять коммунальные платежи до приема квартиры, мотивируя свои требования тем, что дата между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Московский+» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эверест Эссент Менеджмент», с одной стороны, и Нечаевой Еленой Владимировной, с другой стороны, было заключено Соглашение № ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата. Согласно п. 1.2 данного соглашения, передаваемое по соглашению право представляет собой право требования Нечаевой Е.В. к Застройщику (коим по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/1МКР/6Ф/7/ОПТ от дата, является ООО «Совхоз «Московский+») передачи объекта после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, в котором расположен Объект, в порядке и сроки предусмотренные Договором участия. Под Объектом понимается отдельное жилое помещение (Квартира), с произведенной внутренней отделкой, имеющее следующие характеристики: подъезд 5, этаж 13, проектный номер 311, общая площадь 63.4 кв.адрес дата, Застройщик (ООО «Совхоз «Московский+») направил Нечаевой Елене Владимировне Уведомление, в котором сообщал о завершении строительства многоквартирного дома и готовности Объекта долевого строительства. В данном Уведомлении Застройщик ссылался на п. 4.2.4 Договора участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата, согласно которого Нечаева Елена Владимировна обязана была в течение 7 рабочих дней после получения Уведомления прибыть на подписание Акта приема-передачи Объекта. Там же была указана и ответственность за уклонение от принятия Объекта. Исходя из данного уведомления, можно сделать вывод, что на момент дата Объект должен был полностью завершен и готов к передаче. дата Нечаева Е.В. прибыла на Объект и в сопровождении сотрудника компании, осуществляющей предварительный осмотр Объекта перед подписанием Акта приема-передачи, прошла в помещение №311, расположенное по адресу: адрес, адрес.

Помещение было частично залито водой, на стенах и потолке были следы протечек с грибком, отделка не соответствовала указанной в Приложении №2 к Соглашению № ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата, имелись иные дефекты. По итогам осмотра был составлен дефектовочный акт с указанием явных на тот момент дефектов а также Заявление об устранении недостатков выполненных работ, а именно выполнении отделки в соответствии с условиями Соглашения (Вх.№ 78-02-0306-16 от дата). В дата Нечаева Е.В. была уведомлена о том, что помещение №311, расположенное по адресу: адрес, адрес готово к передаче. Прибыв на осмотр дата, представитель Нечаевой Е.В. по доверенности, Зарубин В.В. обнаружил, что видимые последствия затопа устранены, однако отделка помещения существенно отличается от той, которая прописана в Соглашении. В связи с тем, что Застройщик, ООО «Совхоз «Московский+», проигнорировал поданное заявление об устранении недостатков выполненных работ (выполнении отделки в соответствии с условиями Соглашения), но при этом выполнило работы по дефектовочному акту, было принято решение повторно указать на допущенные недостатки в выполненной работе в части отделки и оформить их в виде деффектовочного акта. Данный дефектовочный акт был составлен дата

При очередном осмотре помещения №311, расположенного по адресу: адрес, адрес было выявлено, что дефекты, указанные в дефектовочном акте от дата, выраженные в несоответствии фактической отделки, отделке, указанной в Соглашении, не устранены. По итогам осмотра был составлен дефектовочный акт от дата, в котором были указаны как неисправленные недостатки.

В дата Нечаева Е.В. обратилась в Зюзинский районный суд адрес с исковым заявлением о понуждении исполнения договора в натуре, взыскании денежных средств за просрочку сроков исполнения договора и компенсации понесенных расходов. Основанием требований Нечаевой Е.В. было неисполнение ООО «Совхоз «Московский+»» обязательств по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата части выполненной отделки, согласно Приложению №2 к Соглашению № ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования. Исковое заявление было принято к производству. В ходе рассмотрения гражданского дела №2-794/2017 была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила несоответствие фактической отделки, отделке, утвержденной Соглашением. дата Зюзинским районным судом адрес было вынесено решение, согласно которому «Исковые требования Нечаевой Елены Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+» об обязании исполнить соглашение в части выполнения отделки, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, расходов удовлетворить частично. Обязать ООО «Совхоз «Московский+» исполнить Соглашение №ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата, в части выполненной отделки квартиры 311 дома №12 по адрес, адрес, адрес, согласно Приложению №2, а именно: на кухне на полу выложить керамическую плитку бежевого цвета по периметру площади пола, в центре- декоративная вставка прямоугольной формы из плитки коричневых светлых оттенков с декоративным орнаментом по периметру; в коридоре выложить ламинатом темного цвета половину площади коридора, установить порожек для стыковки напольных материалов; в ванной комнате выполнить облицовку ванной плиткой бежевого цвета с мелким фоновым рисунком и декоративными вставками бордюров по вертикали с двух сторон, выполнить облицовку стен плиткой бежевого цвета с мелким фоновым рисунком; в туалете выполнить облицовку стен плиткой бежевого цвета с мелким фоновым рисунком; в тридцатидневный срок после вступления решения в законную силу. Взыскать с ООО «Совхоз «Московский+» в пользу Нечаевой Елены Владимировны неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, в счет компенсации морального вреда сумму в размере сумма, штраф в размере сумма, а всего сумма». Таким образом, Зюзинский районный суд адрес своим постановлением от дата решил, что были нарушены сроки передачи объекта долевого строительства.

В ходе судебного заседания, ответчик по делу, предоставил суду копию Акта приема-передачи от дата квартиры по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата, который был приобщен к материалам дела. Согласно п.4 данного Акта, по мнению ООО «Совхоз «Московский+», участник долевого строительства - Нечаева Е.В., в установленный для передачи Объекта долевого строительства срок Объект долевого строительства не принял, не смотря на уведомление о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче. На основании этого, согласно п.5 Акта, ООО «Совхоз «Московский+» был составлен настоящий Акт в одностороннем порядке, риск случайной гибели Объекта был признан перешедшим к Нечаевой Е.В.

С дата на мобильный номер Нечаевой Е.В. от имени ООО «Управляющая компания Комфорт Сити», обслуживающей дом, в котором расположена будущая квартира Нечаевой Е.В. стали приходить смс-уведомления о том, что ей происходит начисление коммунальных платежей за переданную ей по Акту приема-передачи квартиры. А также информация о том, что все подробности она может узнать в своем личном кабинете. Нечаева Е.В. не заводила никакого личного кабинета, для просмотра информации о начисляемой ей стоимости коммунальных платежей, никакие пароли ей не передавались. Данные обстоятельства говорят о том, что Нечаева Е.В. не знает, и знать не может, о точной сумме задолженности по коммунальным платежам, которую с нее хочет взыскать ООО «Управляющая компания Комфорт Сити». Истец просит признать односторонне составленный и принятый ООО «Совхоз «Московский+» Акт приема-передачи от дата квартиры по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/адрес/6Ф/7/ОПТ от дата, незаконным; отменить начисленные ООО «Управляющая компания Комфорт Сити» для Нечаевой Е.В. коммунальные платежи за квартиру 311, расположенную по адресу: адрес, адрес; обязать ООО «Управляющая компания Комфорт Сити» не начислять коммунальные платежи Нечаевой Е.В. за квартиру 311, расположенную по адресу: адрес, адрес, до момента принятия ею квартиры по подписанному Акту приема-передачи.

Истец Нечаева Е.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Зарубин В.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков ООО «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+», ООО «УК КОМФОРТ СИТИ» по доверенности Рогозинский В.Г. в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

С учетом мнения представителя истца, представителя ответчиков, суд постановил возможным слушание дела в отсутствии истца, извещенного о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

В соответствии со ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ (ред. от дата) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

В силу ст. 12 указанного закона Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что между ООО «УК «ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ «Московский+» с одной стороны, и Истцом, с другой стороны, дата было заключено соглашение № ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/1МКР/6Ф/7/ОПТ от дата (далее – Соглашение).

Согласно условиям Соглашения Истец приобрел права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве № ПМ/2КВ/1МКР/6Ф/7/ОПТ от дата (далее - Договор, ДДУ), заключенному между ООО «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+» (Застройщиком) и ООО «УК «ЭВЕРЕСТ ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» Д.У. ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ «Московский+» (участник долевого строительства) в отношении объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № 311 (проектный номер), общей площадью 63,40 кв. м., расположенной на 13 этаже 5 секции (подъезда) с 4 номером на площадке в жилом доме (далее - Квартира, Объект долевого строительства) по адресу Москва, адрес, адрес, кв.2, мкр.1, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:телефон:595.

Стоимость Объекта долевого строительства (квартиры) составляет сумма (абзац второй п. 2.1 стр. 2 соглашения № ПМ/6Ф/7/311/В об уступке права требования).

Сторонами ДДУ согласовано, что передача участнику долевого строительства Квартиры должно быть осуществлена в срок не позднее дата (пункт 3.1 ДДУ).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона ФЗ-214, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона ФЗ- 214 (п. 5 ст. 8). Эти недостатки объекта должны иметь характеристики, препятствующие использованию объекта по назначению.

В Решении Зюзинского районного суда адрес от дата, вступившему в законную силу дата, дело № 2-794/2017 по иску Нечаевой Е.В. к ООО «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ +» в полной мере исследовался вопрос о наличии и степени существенности недостатков и указано следующее: «Согласно выводам заключения эксперта ООО Центра независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 17М/351-2-794/17-СТЭ от дата, составленного на основании определения суда от дата, работы произведенные ООО «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+» по строительству объекта долевого участия в виде квартиры 311 дома 12 по адрес адрес адрес в части касающейся отделочных работ и монтажа электроточек частично не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве. Недостатки, указанные в дефектовочном акте от дата, с корректировками по результатам экспертного осмотра, являются малозначительными, которые существенно не влияют на использование помещений по назначению...»

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Несмотря на малозначительность недостатков Истцом квартира не была принята, в связи с чем, ответчиком дата был составлен односторонний передаточный акт.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от дата N214-03, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 cт. 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 2 cт. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (ши) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу п. 6 cт. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта долевого строительства на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно застройщика от исполнения обязанности по передаче имущества, а участника долевого строительства от принятия имущества.

По смыслу указанных норм, акт приема-передачи помещения является документом, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия.

Из приведенной нормы материального права следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

При таких данных, именно акт приема-передачи квартиры от дата фиксирует исполнение со стороны застройщика обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а со стороны участника долевого строительства - исполнение обязательства принять такой объект от застройщика.

Исходя из положений ФЗ № 214-ФЗ право собственности на объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение не может быть зарегистрировано за застройщиком, а подлежит регистрации за участником долевого строительства на основании передаточного акта или иного документа о передаче.

Акт приема-передачи является документов, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия и не является отдельной сделкой отвечающей признаками, установленными ст. 153 ГК РФ, выполняя лишь функцию сопровождения передачи объекта долевого участия и установления данного факта, в связи с чем нормы законодательства о недействительности сделок в данном случае не подлежат применению.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлен исчерпывающий перечень лиц, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также момент возникновения такой обязанности; при этом, из содержания данной статьи следует, что данная обязанность возлагается на лиц, использующих жилое помещение на каких-либо законных основаниях.

Согласно подпункта 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, соответственно начисления за коммунальные услуги и содержание помещения произведены управляющей организацией ООО «УК КОМФОРТ СИТИ» законно и обоснованно.

Таким образом, основываясь на вышеприведенных норах действующего законодательства, установив фактические обстоятельства по делу, оценив доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, отмене начислений коммунальных платежей, обязании не начислять коммунальные платежи до приема квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Нечаевой Елены Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «СОВХОЗ «МОСКОВСКИЙ+», Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Комфорт Сити» о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, отмене начислений коммунальных платежей, обязании не начислять коммунальные платежи до приема квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: