Мотивированное решение

УИД 77RS0009-02-2024-001132-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2024 года адрес

Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капусто В.В., при помощнике судьи Седик Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2304/2024 по иску Пятина Ильи Геннадьевича, Пятина Федора Геннадьевича к ЖСК «Альфа», Пятиной Марине Сергеевне о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика,

руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пятина Ильи Геннадьевича, Пятина Федора Геннадьевича к ЖСК «Альфа», Пятиной Марине Сергеевне о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Капусто

УИД 77RS0009-02-2024-001132-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2024 года адрес

Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капусто В.В., при помощнике судьи Седик Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2304/2024 по иску Пятина Ильи Геннадьевича, Пятина Федора Геннадьевича к ЖСК «Альфа», Пятиной Марине Сергеевне о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Пятин И.Г., Пятин Ф.Г. обратились в суд с иском к ответчикам ЖСК «Альфа», Пятиной М.С., в котором просят:

Признать не подлежащими применению п. п. 2.1, 2.3, 2.4, 8.2, 8.4, 8.8, 9.1, 9.2 договора застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017.

Включить сторонами договора застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017, заключенного между Пятиной М.С. и ЖСК «Альфа, в качестве застройщиков фио, фио и фио в лице законного представителя Пятиной М.С., в том числе в утверждённый председателем правления ЖСК «Альфа» акт приёма-передачи взносов от 23.08.2017, являющийся приложением к договору застройщика № 1131/41 от 01.03.2006 и к договору застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017, обязав ЖСК «Альфа» заключить дополнительное соглашение к договору застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017, которым внести изменения в договор застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017, изложив в следующей редакции:

п. 2. Застройщикам на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение (квартира) в таунхаусе, находящемся на адрес "Альфа" по адресу: адрес, Южное Бутово, адрес, домовладение 26, корпус 7, квартира (секция) 6 (далее — Квартира). адрес жилого помещения (квартиры или секции) 229 кв. адрес общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру или секцию) подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04-08-2015, выданных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номерами 77 АС 452595, 77 АС 452596, 77 АС 452597 и 77 АС 452598 о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 августа 2015 года сделаны записи регистрации 77-77 011-77/011/245/2015-180/2, 77-77/011-77/011/245/2015-180/3, 77-77/011-77/011/245.2015-180/4 и 77-77/011-77/011/245/2015-180/5.

п. 2.3 Застройщику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в таунхаусе до границ эксплуатационной ответственности с кооперативом. Указанное имущество не входит в состав общего имущества ЖСК. Доля застройщика в общем имуществе собственников квартир таунхауса прямо пропорциональна площади квартиры, приходящейся на долю в праве общей долевой собственности квартиры каждого из Застройщиков.

п. 2.4 Площадь земельного участка, закреплённого за застройщиками в долях пропорционально их долям в праве общей долевой собственности квартиры, составляет 464,7 кв. метров.

п. 8.2 Вступительный взнос уплачен путем его передачи от ООО фио Девелопмент» Застройщикам согласно акту приема-передачи вступительного взноса от 23.08.2017 (примечание: с 26.10.2011 ООО фио Девелопмент» переименован в ООО фио Девелопмент»). Обязательства застройщиков по уплате вступительного взноса на дату подписания настоящего договора выполнены полностью.

п. 8.4 Размер паевого взноса для Застройщиков составляет сумма. Размер паевого взноса пропорционален доле застройщика в общем имуществе собственников домовладения, указанном в п. 2.3 настоящего договора. Общий размер паевого взноса для таунхауса определяется затратами на финансирование проектирования и строительства объектов общего пользования (объекты инфраструктуры жилого комплекса ЖСК, строительство магистральных и внутриквартальных сетей водопровода, канализации, газоснабжения, электроснабжения, дорог и т, д.) на участке, выделенном ООО фио Девелоимент» по договору застройщика 1131/41 от 01.03.2006 под застройку таунхаусов. ((примечание: с 26.10.2011 ООО фио Девелопмент» переименован в ООО фио Девелопмент»). Паевой взнос уплачен путем его передачи от ООО фио Девелопмент» застройшикам согласно акту приема-передачи паевого взноса от 23.08.2017. Обязательства застройщиков по уплате паевого взноса на дату подписания настоящего договора выполнены.

п. 8.8 Размер членского взноса для застройщика, владеющего долей в праве общей долевой собственности на квартиру (секцию) в таунхаусе, определяется как произведение доли в праве общей долевой собственности на квартиру (секцию) и базовой ставки членского взноса на условную площадь закреплённого за застройщиками участка (идеальной доли участка) в сотках (100 кв. метров). Условная плошаль рассчитывается как сумма фактически закреплённой идеальной доли участка по настоящему договору в сотках плюс два, т. е. фактическая площадь для исчисления членского взноса увеличивается на две сотки.

п. 9.1 Застройщику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру (секцию) в таунхаусе, а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в таунхаусе, идеальная доля земельного участка на котором расположен таунхаус с элементами озеленения, благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного таунхауса до границ эксплуатационной ответственности с кооперативом. Указанное имущество не входит в состав общего имущества ЖСК и содержится на средства застройщика.

п. 9.2 Застройщик, которому принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру (секцию) в таунхаусе, владеет, пользуется и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таунхаусе, а также несет бремя расходов по содержанию общего имущества без участия ЖСК, а именно: самостоятельно за свой счет и в полном объеме обеспечивает эксплуатацию, обслуживание и ремонт монтажных, несущих и ненесущих конструкций, ограждающих конструкций, наружных стен, чердаков, крыш, шахт, фундаментов, помещений котельных и оборудования в них, инженерных систем и сетей, находящихся в техническом подполье или нежилых пристройках зданий, внутренние системы электроснабжения, включая вводное распределительное устройство (ВРУ), систему молниезащиты, контур заземления; а также до границ эксплуатационной ответственности системы холодного водоснабжения: системы хозяйственно-бытовой канализации; системы горячего водоснабжения (при наличии): фасадный и внутренний газопровод; системы отопления (при наличии), помещений (при наличии), не являющихся частях квартир (секций) и предназначенных для обслуживания более одного помещения в таунхаусе, шахты, коридоры, технмческие этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном таунхаусе оборудование (технические подвалы); иные помещения (при их наличии), не принадлежащие отдельным застройщикам (собственникам) и предназначенные для удовлетворен социально-бытовых потребностей собственников помещений; механическое, электрическое, санитарно-техническое, отпительное и иное оборудование, находящееся в таунхаусе, за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, коммунальные, электрические, инженерные сети (при их наличии) и тд.

Истец Пятин И.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Истец Пятин Ф.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца фио по доверенности Пятин Г.В., и законный представитель фио – Пятин Г.В., третье лицо Пятин Г.В., в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что Пятина М.С. заключала договор застройщика от 23.08.2017, а договор купли-продажи оформлен на четверых собственников. Мы все фио четверо с момента покупки собственники. Комплексный застройщик платил паевые и вступительные взносы, а после этого доля должна была быть передана всем 4, а долю передали только ответчику Пятиной М.С. Паевой взнос был разделен, когда составлялось мировое соглашение в апелляционной инстанции Московского городского суда, утвердили мировое соглашение, тем самым паевой взнос делится между 4 собственниками жилого помещения. Доля квартиры ответчика Пятиной М.С. отошла фио, 1/2 доля отошла к фио, и при рассмотрении дела о разделе имущества, истцам также отошла доля каждому по 1/4. Суд восстановил права в плане паевого накопления, истцы после вынесения решения, они получили документы и обратились в ЖСК Альфа, есть выписка, что необходимо заключить договор застройщика, нескольку лиц, истца обратились, попросили заключить дополнительное соглашение, в сам договор не подготовили. Вступительный взнос уплачен путем передачи застройщику, сам акт гласит, что суммарно составляет три миллиона, исходя из арифметики, вступительный взнос ровнялся нулю. Так как у ответчика собственность, мы получается, обделены, хотя являемся собственниками, и также касаемо паевого взноса, так как все находится у ответчика. В разделе совместно нажитого имущество узнал о договоре, раздел имущества происходил 2020 года. Спор о разделе имущества возник в 2020 году, узнал о договоре застройщика от 23.07.2017, в 2020 году, я Пятин Г.В. и Пятина М.С. законные представители истцов, готовила мировое соглашение сторона ответчика, на нашей стороне данного договора не было, узнали о том что являются собственниками пая.

Представитель ответчика ЖСК «Альфа» фио в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил заявление, в котором просил применить срок исковой давности и отказать в иске. Указал, что паевой взнос это обязательственное право, когда вносится, возникает, второе право на вступление в ЖСК и является неотъемлемым правом каждого лица не зависимо от того совершеннолетний или нет. Когда было признано право собственности за Пятиным Ф.Г., в 2015 году ему было всего сумма лет, право на вступление члены кооператива и заключение договора возникает с 16 лет согласна устава ЖСК «Альфа». На момент заключения договора застройщика истцы фио и Ф.Г. не могу в связи с возрастам, до сегодняшнего момента заявления от фио и фио не поступало. В связи с этим это заявительный порядок, лица не занявшее не подавшие, следующие, иск заявлен о признании сделки недействительной, поэтому требования истцов не могут быть удовлетворены, во втором пункте указано, включить, согласно тексту иска Пятин Г.В. требования включении в договор не заявлял, в данном требования не подлежит удовлетворю, требование об осязании заключить дополнительное соглашение, не одного требования не представлены, незаконным действия не признаны, также прошу применить срок исковой давности, по договору застройщика срок истек 22.08.2020 года, иск поступил 25.01.2024, сегодня истец подтвердил, что ему известно стало в 2020 году. Прошу применить срок исковой давности. Истец заявляет о том, что нарушены его права, но сейчас показывает документы о ТСЖ, председателем которого он являлся.

Представитель третьего лица ООО адрес фио в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска, применить срок исковой давности.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и какследует из материалов дела, что 20.05.2015 между ООО фио Девелопмент» (с 26.10.2011 переименовано в ООО фио Девелопмент») и Пятиным Г.В., Пятиной М.С. Пятиным Ф.Г. и Пятиным И.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, домовл. 26, корп. 7, кв. 6, (далее - спорная квартира), в соответствии с которым ООО фио Девелопмент» как продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей по 1/4 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру каждому, а Пятин Г.В., Пятина М.С. Пятин Ф.Г. и Пятин И.Г. как покупатели обязались уплатить продавцу сумма

Обязательство продавца было исполнено, что подтверждается актом приема-передачи от 20.05.2015. Право собственности покупателей было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.08.2015 77 АС 452595, 77 АС 452596, 77 АС 452597. 7ТТАС 452598.

23.08.2017 между ЖСК «Альфа» и Пятиной М.С. подписан договор застройщика №2072/26/7-6, предметом которого являлось выделение застройщику и закрепление за ним земельного участка площадью 464,7 кв. м., расположенного на земельном участке № 26/7 общей площадью 2027.1 кв. м., входящем в земельный адрес «Альфа».

В соответствии с утвержденным ЖСК «Альфа» актом приема-передачи взносов от 23.08.2017, являющимся приложением к договору застройщика № 1131/41 от 01.03.2006 и к договору застройщика № 2072/26/7-6 от 23.08.2017, ООО фио Девелопмент» передает, а Пятина М.С. принимает внесенные в ЖСК «Альфа» взнос в размере сумма

Материалами дела подтверждается, что Пятин Г.В. и Пятина М.С. в период с 29.01.1994 по 07.05.2019 состояли в браке, что следует из свидетельства о заключении брака от 29.01.1994 и свидетельства о расторжении брака от 05.07.2019.

При этом в соответствии с мировым соглашением от 26.01.2021, утвержденным Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в рамках дела о разделе совместно нажитого имущества, за Пятиным Г.В. признано право собственности на 1/4 спорной квартиры, ранее принадлежавшей Пятиной М.С., а также на принадлежавшую ответчику 1/4 паенакопления в ЖСК «Альфа».

Истцы полагают, что условия договора застройщика от 23.08.2017 № 2072/26/7-6 нарушают их права, поскольку договор заключен ответчиками без их участия, в них не содержится условие о выделении истцам идеальных долей в составе земельного участка № 26/7.

Кроме того, порядок использования указанного земельного участка, порядок использования общего имущества членов кооператива, порядок эксплуатации указанного таунхауса и входящей в его состав квартиры и размер членского взноса, а также размера и порядок внесения вступительного, паевого и иных взносов определены без участия истцов.

В качестве правового обоснования заявленного требования истцы ссылаются на положения ГК РФ о недействительности сделки в части.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Между тем ответчик ЖСК «Альфа» заявил о пропуске исковой давности.

С учетом обстоятельств спора заявление ответчика о пропуске срока исковой давности признается судом обоснованным.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исполнение оспариваемой сделки началось 23 августа 2017, что подтверждается актом приема-передачи взносов. Из материалов дела следует, что истцы были осведомлены о наличии спорных условий договора. При этом судом принимается во внимание то обстоятельство, что в момент заключения оспариваемого договора Пятин Г.В. и Пятина М.С. состояли в браке. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцы должны были узнать об исполнении оспариваемой сделки 23 августа 2017.

Следовательно, установленный статьей 196 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности по обязательствам начинает течь с 23 августа 2017. Данный срок истек 24.04.2020. Истцы направили исковое заявление в суд 01.06.2023, что подтверждается.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек.

Статьей 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика.

Так, согласно устава ЖСК «Альфа», Кооператив создан для участия членов Кооператива в строительстве, пользовании и эксплуатации обособленного имущества и объектов общего пользования. Кооператив непосредственно осуществляет управление, содержание и ремонт общего имущества.

Согласно п. 6.1 устава ЖСК «Альфа», Членами Кооператива могут быть физические лица, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Согласно п. 6.2.1 устава ЖСК «Альфа», заявитель имеет намерение заключить с Кооперативом договор застройщика в отношении земельного участка, свободного от прав других членов Кооператива и незанятого какими-либо сооружениями, в том числе объектами незавершённого строительства. Заявитель осуществил государственную регистрацию перехода права собственности на обособленное имущество. Заявитель на правах собственности или аренды владеет земельным участком (участками), как свободным(и), так и с расположенными на нем (на них) принадлежащими Заявителю недвижимым имуществом, в том числе объектами незавершенного строительства, которые могут быть присоединены к инфраструктуре Кооператива.

Для вступления в Кооператив Заявитель обязан подать на имя председателя Правления Кооператива письменное заявление, установленной Правлением Кооператива формы, о приеме в члены Кооператива с приложением документов, предусмотренных Уставом и уставных Правлением Кооператива, а также с указанием оснований для вступления в члены Кооператива.

Согласно п. 8.1 устава ЖСК «Альфа», Договор застройщика заключается с Заявителем в случае положительного решения Правления Кооператива о принятии Заявителя в члены Кооператива.

Согласно п. 8.2 устава ЖСК «Альфа», Договор застройщика заключается в обязательном порядке, за исключением случая, если строительство на земельном участке полностью завершено, недвижимое имущество введено в эксплуатацию и имущественные права на него зарегистрированы в установленном законодательном порядке. Решение об отсутствии необходимости заключения договора застройщика с Заявителем принимает Правление Кооператива.

При этом, Пятин И.Г. с заявлением о вступления в члены кооператива не подавал, образного суду не представлено, и вопрос о заключении договора застройщика или внесении изменений уже заключенный не рассматривался.

Однако, Пятину Ф.Г. шестнадцать лет не исполнилось, следовательно, членом Кооператива не может стать, до тех пор пока ему не исполнится шестнадцать лет, и после 09.05.2025 Пятину Ф.Г. исполнился шестнадцать лет, он сможет реализовать предусмотренные п. 6.1, 6.1.2, 8.1, 8.2 устала ЖСК «Альфа» право стать членом Кооператива, и подать заявление на вступление в члены кооператива, и заключить договора застройщика либо внести изменений уже заключенный.

При таким обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, оценив доказательства и обстоятельства дела в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении исковых требований о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пятина Ильи Геннадьевича, Пятина Федора Геннадьевича к ЖСК «Альфа», Пятиной Марине Сергеевне о признании не подлежащими применению пунктов договора застройщика, внесении изменений в договор застройщика, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 02 августа 2024 года.

Председательствующий В.В. Капусто