Определение суда апелляционной инстанции

Судья: фио

Дело в суде первой инстанции № 2-5738/2023

Дело в суде апелляционной инстанции № 33-43353/2024

УИД 77RS0009-02-2022-007125-36

Апелляционное определение

30 сентября 2024 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шокуровой Л.В.,

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ондар А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шокуровой Л.В. апелляционную жалобу представителя истца Кубаева В.А. по доверенности фио на решение Зюзинского районного суда адрес от 29 ноября 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Кубаева Вячеслава Андреевича к Мешкову Денису Эдуардовичу, Шакирову Альберту Маратовичу о расторжении соглашения, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов отказать,

установила:

Истец Кубаев Вячеслав Андреевич обратился в суд к ответчикам Мешкову Денису Эдуардовичу, Шакирову Альберту Маратовичу с иском о расторжении соглашения о задатке, взыскании двойной суммы задатка, неустойки, расходов по уплате государственной пошлины, обосновывая тем, что 16 декабря 2021 года истцом самостоятельно получена выписка из ЕГРН, согласно которой в отношении земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер 69:15:0201704:32 действуют ограничения прав, предусмотренные ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, в связи с установлением санитарно-защитной зоны скотомогильника №68. 29 декабря 2021 года между Кубаевым В.А. и Шакировым А.М. заключено соглашение о задатке в целях последующего заключения договора купли-продажи недвижимого имущества – вышеуказанного земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: адрес, д.б/н, кадастровый номер 69:15:0201707:147, а также 29 декабря 2021 года между Кубаевым В.А. и Мешковым Д.Э. заключен договор поручительства, в соответствии с условиями которого последний принял на себя обязательство отвечать перед Кубаевым В.А. за исполнение фио обязательств. 29 декабря 2021 года истцом перечислены фио денежные средства в качестве задатка в размере 300 000 руб. До заключения соглашения о задатке и договора поручительства в ходе осмотра объекта и предварительных переговоров с ответчиками, последними заявлено об отсутствии ограничений/обременении прав на земельный участок, а также о возможности проведения к земельному участку асфальтовой дороги от проходящего вблизи объекта улицы. В период с 18 января 2022 года по 03 марта 2022 года истец неоднократно информировал ответчиков, что в случае невозможности проведения процедуры пересмотра санитарно-защитной зоны скотомогильника и снятия ограничений, истец не будет приобретать объект. Кроме того, истец неоднократно обращался к ответчикам с целью дальнейшего выяснения вопроса по расположению санитарно-защитной зоны скотомогильника, однако какой-либо информации ответчиком предоставлено не было, а в полученной истцом повторно выписке из ЕГРН продолжало значиться ограничение земельного участка в виде ССЗ скотомогильника. 04 марта 2022 года Шакирову А.М. направлено требование о расторжении соглашения о задатке и возврате суммы задатка в двойном размере, в связи с предоставлением истцу недостоверной информации об объекте. Ответчик отказался от возврата денежных средств. Факт нахождения объекта в водоохраной зоне и части участка в прибрежной полосе также не был доведен до истца, ни до заключения соглашения о задатке, ни при заключении соглашения о задатке. Истец не был поставлен в известность о том, что объект обладает еще и такого рода ограничением, в связи с чем, считает, что указанное ограничение также является существенным недостатком продаваемого объекта, который повлечет для истца невозможность обустройства объекта. Истцом направлено ответчикам требование в порядке досудебного урегулирования с предложением добровольно вернуть задаток, а также возместить все расходы, связанные с оформлением договоров, ответ не поступил, в связи с чем, истец просит расторгнуть соглашение о задатке от 29 декабря 2021 года, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задаток в двойном размере 600 000 руб., неустойку в размере 348 800 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 590 руб.

Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение, не согласившись с которым, представителем истца подана апелляционная жалоба с обоснованием, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец Кубаев Вячеслав Андреевич на судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по ордеру фио, которая доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение суда и принять новое - об удовлетворении исковых требований.

Ответчик Мешков Денис Эдуардович на судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик Шакиров Альберт Маратович на судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который доводы апелляционной жалобы не признал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив письменные материалы дела в двух томах, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Такие обстоятельства судом апелляционной инстанции установлены, в связи с чем, решение суда подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии со ст. 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Судом первой инстанции установлено, что 29 декабря 2021 года:

- между Кубаевым Вячеславом Андреевичем и Шакировым Альбертом Маратовичем заключено соглашение о задатке в целях последующего заключения договора купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер 69:15:0201704:32, общей площадью 1800 кв.м и жилого дома, расположенного по адресу: адрес, д. б/н, кадастровый номер 69:15:0201707:147;

- согласно п.6 соглашения о задатке, фио обязался совершить определенные действия и сбор необходимых документов для последующей продажи объекта, а в силу п. 7 соглашения о задатке предоставление продавцом недостоверной информации об имуществе является основанием для отказа со стороны покупателя от заключения договора купли-продажи. При этом сумма уплаченного задатка, которая составляет 300 000 руб., подлежит возврату продавцом покупателю в двойном размере в течение 7 рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования;

- фио перечислил фио в качестве задатка денежные средства в размере 300 000 руб., что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от 29 декабря 2021 года;

- между Кубаевым Вячеславом Андреевичем и Мешковым Денисом Эдуардовичем заключен договор поручительства, согласно которому Мешков Д.Э. принял на себя обязательства отвечать перед истцом за исполнение фио обязательств по соглашению о задатке от 29 декабря 2021 года, при этом поручитель отвечает перед кредитором солидарно в том же объеме, что и должник, в том числе и в части суммы, полученного задатка или суммы его возврата в двойном размере;

- 04 марта 2022 года истцом направлено Шакирову А.М. требование о расторжении соглашения о задатке и возврате суммы задатка в двойном размере, в связи с предоставлением истцу недостоверной информации об объекте, однако ответчик отказался от возврата денежных средств, в связи с чем, истец фио обратился с иском в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что до заключения соглашения о задатке и договора поручительства, в ходе осмотра объекта и предварительных переговоров с ответчиками, ими было заявлено об отсутствии ограничений/обременении прав на земельный участок, а также о возможности проведения к земельному участку асфальтовой дороги от проходящей вблизи объекта улицы;

- Шакиров А.М. в ответ на претензию истца указал, что во исполнение обязательства, предусмотренного п. 6 соглашения, продавцом за свой счет произведены действия по сбору документов для оформления сделки, в том числе: организовал работу кадастровых инженеров (для устранения пересечения границ), работниками БТИ (для приведения в соответствии адреса объекта), получил необходимые выписки, справки, договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть во исполнение заключенного сторонами обязательства по состоянию на 14 марта 2022 года продавцом выполнены все необходимые действия для совершения сделки; также продавец ссылался то, что до заключения соглашения покупателю было известно о расположении скотомогильника поблизости с населенным пунктом, на заборе которого имеется соответствующая выписка о расположении СЗЗ, при этом истец заявил о готовности к заключению сделки в срок до 30 марта 2022 года;

- истец в повторной претензии от 30 марта 2022 года ссылался на предоставление недостоверной информации продавцом о характеристиках объекта, на факт выявления нахождения спорного земельного участка в водоохраной зоне и в связи с непредставлением указанной информации, ставил вопрос о возврате суммы задатка в двойном размере.

В соответствии с п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное./п.2 ст.381 ГК РФ/

Судом первой инстанции установлено, что стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (земельный участок и расположенный на нем жилой дом) в срок до 30 марта 2022 года. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца. Обязанность продавца возвратить полученную от покупателя денежную сумму в двойном размере возникает в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи. А также в случае отказа покупателя от приобретения недвижимости в случаях обнаружения фактов, которые могут привести к лишению права собственности на недвижимое имущество, в частности, следующие нарушения требования законодательства: не были получены требуемые решения, согласия, отказы, была заключена сделка, прямо запрещенная законом: с превышением полномочий, или продавцом, предоставлена недостоверная информация о недвижимом имуществе. В случае обнаружения указанных фактов и вследствие этих фактов отказа покупателя от приобретения недвижимого имущества, полученная продавцом сумма задатка возвращается продавцом покупателю в двойном размере в течение семи рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования. При этом продавец обязан вернуть сумму задатка покупателю в одинарном размере, если основной договор не заключен из-за невозможности его заключить, если ни одна из сторон не инициировала его заключение.

Истец в суде первой инстанции ссылался на то, что до заключения сторонами соглашения о задатке им была получена информация о характеристиках объектов недвижимости, содержащаяся в ЕГРН, в том числе информация о СЗЗ рядом расположенного скотомогильника, при этом, при обращении к ответчику с претензией о возврате задатка, в связи с предоставлением продавцом недостоверной информации, покупатель указал на то, что о действующих ограничениях, в связи с установлением санитарно-защитных зон, ему стало известно после заключения указанного соглашения о задатке.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 26 февраля 2022 года судом первой инстанции установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи, помимо ограничения прав в виде «санитарно-защитной зоны сибиреязвенного скотомогильника», имеет еще ограничение, а именно земельный участок, расположенный по адресу: адрес, кадастровый номер 69:15:0201704:32, расположен в границах зоны с особыми условиями использования, а именно - в водоохраной адрес, а также является частью прибрежной защитной полосы.

Ответчик Шакирова А.М., возражая против удовлетворения заявленных требований, пояснил суду первой инстанции о том, что о существовании СЗЗ истцу было известно заблаговременно, до заключения соглашения о задатке, имел документальное подтверждение этому, при осмотре объекта убедился об его месте нахождения рядом с водоемом, вместе с тем, заключил соглашение без каких-либо оговорок.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований Кубаева Вячеслава Андреевича к Мешкову Денису Эдуардовичу, Шакирову Альберту Маратовичу о расторжении соглашения, взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, поскольку полагал, что ответственность за неисполнение соглашения лежит на истце, отказавшемся от его исполнения, поскольку истцом не представлено убедительных и бесспорных доказательств его неосведомленности о наличии существующих ограничений в виде установления санитарно-защитной зоны скотомогильника и расположения земельного участка в водоохраной зоне, так как сведения о наличии существующих ограничений в виде установления санитарно-защитной зоны скотомогильника и расположения земельного участка в водоохраной зоне содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, а при заключении соглашения о задатке истец, действуя добросовестно и осмотрительно, имел возможность проверить интересующую его информацию в отношении земельного участка, и осуществил данные действия, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости и осмотрев земельный участок по месту его нахождения.

Проверяя законность и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения, с данными выводами суда и их правовым обоснованием, судебная коллегия не соглашается, поскольку признает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела в силу следующих обстоятельств.

Согласно положениям ст.ст.56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 16 декабря 2021 года, то есть до заключения соглашения о задатке и договора поручительства, истец самостоятельно запросил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следовало, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:15:0201704:32, по адресу: адрес, действуют ограничения прав.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что согласно выписке, полученной истцом 16 декабря 2021 года, срок ограничений, установленных ст.ст.56, 56.1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, ограничения прав на землю, в том числе, ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд), Постановлением «Об установлении размера санитарно-защитной зоны сибиреязвенного скотомогильника №68, расположенного по адресу: адрес, Вахонинское сельское поселение, адрес, №159 от 18 декабря 2017 года - до 13 декабря 2018 года. /том 1 л.д.18-22/

Таким образом, судебная коллегия полагает, что истец фио, получив выписку ЕГРН от 16 декабря 2021 года, имел основания полагать, что указанные ограничения, прекратили свое действие 13 декабря 2018 года.

Судебная коллегия также отмечает, что в указанной выписке отсутствуют какие-либо иные ограничения, в том числе, связанные с тем, что земельный участок расположен в водоохраной зоне.

Довод ответчика о том, что рядом находится водоем, который истец видел, не означает, что такие ограничения имеются, в выписке ЕГРН от 16 декабря 2021 года истец узнал только об указанных в ней ограничениях, связанных с санитарно-защитной зоной (скотомогильник) и то действие которых было до 13 декабря 2018 года, а в выписке, полученной после заключения соглашения о задатке и поручительстве истцу представлена выписка из ЕГРН от 26 февраля 2022 года, в которой это ограничение продлено бессрочно, но и добавлено еще одно ограничение, связанные с расположением участка в водоохраной зоне, что не дает истцу возможность использовать земельный участок по назначению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание также, что 18 января 2022 года истец повторно запросил выписку из ЕГРН, в которой повторно фигурировало ограничение в виде санитарно-защитной зоны (скотомогильник) сроком до 13 декабря 2018 года, то есть три года как истекшее на момент получения выписки /т. 1 л.д. 27-35/ и что ответчики представили истцу выписку от 26 февраля 2022 года, согласно которой ограничения на объекте в виде скотомогильника были установлены бессрочно, кроме того, установлены ограничения, связанные с расположением участка в водоохраной зоне.

Оценив представленные по делу доказательства, судебная коллегия признает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что возможность строительства на земельном участке имело принципиальное значение для истца, однако в связи с установленными ограничениями истец не смог бы использовать земельный участок для строительства, что является существенным недостатком объекта купли-продажи, указанная информация не была известна истцу до заключения соглашения о задатке и договора поручительства, и не была доведена ответчиками до истца, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда с принятием нового решения.

При этом судебная коллегия принимает доводы истца о том, что до заключения вышеуказанного соглашения о задатке и договора поручительства в ходе осмотра объекта и предварительных переговоров с ответчиками, последними заявлено об отсутствии ограничений/обременении прав на земельный участок, однако 17 января 2022 года на встрече с заместителем Главы администрации по имущественным и земельным отношениям администрации Вахонинского адрес, на которой также присутствовал ответчик Мешков Д.Э., заместителем Главы администрации сообщено истцу, что «вероятнее всего ограничения прав на земельный участок из-за санитарной защитной зоны скотомогильника будут распространяться на весь земельный участок, за исключением одного угла. Ограничения включают в себя невозможность оформить разрешение на строительство, а также невозможность проводить работы, нарушающие земляной покров. Пересмотр расположения санитарно-защитной зоны возможен, но необходимо прояснить сроки и трудозатраты такого пересмотра», указанные доводы не опровергнуты ответчиками.

Также как указывает истец в своих доводах в обоснование исковых требований, в период с 18 января 2022 года по 03 марта 2022 года истец неоднократно информировал ответчиков, что в случае невозможности проведения процедуры пересмотра санитарно-защитной зоны скотомогильника и снятия ограничений, истец не будет приобретать объект, неоднократно обращался к ответчикам с целью дальнейшего выяснения вопроса по расположению санитарно-защитной зоны скотомогильника, однако какой-либо информации ответчиком предоставлено не было, а в полученной от ответчиков выписке из Единого государственного реестра недвижимости продолжало значиться не только ограничение земельного участка в виде ССЗ скотомогильника, но и добавилось еще одно ограничение - нахождения объекта в водоохраной зоне, что не было доведено до истца, ни до заключения соглашения о задатке, ни при заключении соглашения о задатке.

Судебная коллегия не усматривает оснований для расторжения соглашения о задатке от 29 декабря 2021 года, заключенного между Кубаевым В.А. и Шакировым А.М., поскольку в силу п. 7 соглашения предоставление продавцом недостоверной информации об имуществе является основанием для отказа со стороны покупателя от заключения договора купли-продажи, таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соглашение расторгнуто на основании претензии истца.

Разрешая исковые требования о взыскании солидарно с ответчиков задатка в двойном размере 600 000 руб., судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца денежных средств в размере 300 000 руб., оплаченных истцом в счет задатка, при этом оснований для взыскания двойного размера задатка судебная коллегия не усматривает, поскольку из материалов дела следует, что и истец, и ответчики при заключении соглашения о задатке не проявили должные осмотрительность и осторожность, не заключение договра купли-продажи не зависило ни от одной из сторон, поскольку на момент заключения соглашения о задатке из полученной выписке не следовали бессрочные ограничения в виде ССЗ скотомогильника и вообще отсутствовало ограничение - нахождения объекта в водоохраной зоне.

При этом судебная коллегия полагает, что взыскание денежных средств, оплаченных истцом в счет задатка отвечает принципам разумности и справедливости, соблюдает баланс интересов сторон, а также не влечет неосновательного обогащения одной из сторон.

Истец просит также взыскать с ответчиков солидарно неустойку за период с 14.02.2022 по 18.10.2023 в размере 348 800 руб. (600 000 руб.х583 дня х 0,1%) на основании п. 10 соглашения, согласно которому за нарушение срока возврата задатка (в том числе в двойном размере) просрочившая сторона выплачивает пени в размере 0.1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судебная коллегия, оценив представленные по делу обстоятельства, исходя из принципов разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса между правами лиц, участвующих в деле, полагает возможным снизить размер неустойки до 150 000 руб. (300 000 руб. х 583 дня х 0,1% = 174 900 руб.), оснований для взыскания неустойки в большем размере, при указанных обстоятельствах, не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании солидарно с ответчиков в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 590 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Зюзинского районного суда адрес от 29 ноября 2023 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать солидарно с Мешкова Дениса Эдуардовича, паспортные данные, Шакирова Альберта Маратовича, паспортные данные, в пользу в пользу Кубаева Вячеслава Андреевича, паспортные данные, сумму в размере 300 000 руб., неустойку в размере 150 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 590 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 октября 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: