Мотивированное решение

УИД 77RS0009-02-2023-006805-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2023 года адрес

Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Винокуровой Е.В., при секретаре фио, с участием представителя истца, представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 –5110/2023 по иску Колобова Алексея Сергеевича к ООО «СЗ Бережки» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Колобов А.С. обратился в суд с иском к ООО «СЗ Бережки» о признании недействительным одностороннего передаточного акта от 27.10.2021 к договору № 19/4 (КП2-ИПО) участия в долевом строительстве от 15.12.2020, составленный между ООО «СЗ «Бережки» и Колобовым А.С. Требования мотивированы тем, что 15.12.2020 сторонами заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: адрес, адрес, в соответствии с которым застройщик обязался построить жилой дом по указанному адресу и передать участнику долевого строительства квартиру общей площадью 100,78 кв.адрес квартиры составила сумма 27.10.2021 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который истец просит признать недействительным, поскольку согласно указанному акту, истец принимает квартиру и подтверждает качество строительных работ, отсутствие дефектов и недоделок в жилом помещение, в то время как квартира имеет существенные недостатки, наличие которых подтверждено решением суда.

Представитель истца фио по доверенности фио в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СЗ Бережки» по доверенности фио в судебном заседании заявленные исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях по существу спора

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

В силу , ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного .

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере .

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном РФ (ч. 3).

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а также согласно условиям договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с и Федерального закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, что 15.12.2020 между ООО «СЗ Бережки» (застройщик) и Колобовым А.С. (участник долевого строительства) заключен договор № 19/4 (КП2-ИПО) участия в долевом строительстве квартиры по адресу: адрес, адрес, в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.4. договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 1.4. договора, объект долевого строительства (квартира) общей проектной площадью 100,78 кв. м., условный № 4, имеющая отдельный изолированный выход на земельный участок.

Согласно п. 6.1 договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 01.06.2021.

В соответствии с п. 5.1 договора, доля участника долевого строительства составляет сумма Указанная цена оплачена истцом в полном объеме.

Уведомление о завершении строительства в нарушение п. 6.1 договора истцу направлено только 25.08.2021.

07.09.2021 истец направил в ООО «СЗ Бережки» претензию об устранении обнаруженных при визуальном осмотре квартиры недостатков.

21.09.2021 истец вновь направил в ООО «СЗ Бережки» претензию об устранении обнаруженных при визуальном осмотре квартиры недостатков в семидневный срок с момента получения претензии. Указанные недостатки не были устранены.

22.11.2021 истец вновь направил в ООО «СЗ Бережки» претензию об устранении обнаруженных при визуальном осмотре квартиры недостатков в десятидневный срок с момента получения претензии, приложив к указанной претензии копию заключения эксперта, подтверждающего наличие недостатков квартиры. Указанные недостатки не были устранены.

Все перечисленные претензии были получены ответчиком. При этом ответчиком в дело не представлено никаких доказательств того, что указанные в претензиях истца недостатки были устранены.

27.10.2021 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который истец просит признать недействительным, поскольку согласно указанному акту, истец принимает квартиру и подтверждает качество строительных работ, отсутствие дефектов и недоделок в жилом помещение, в то время как квартира имеет существенные недостатки, наличие которых подтверждено решением Зюзинского районного суда адрес от 29.03.2023.

Так, согласно названному решению суда, а также заключению эксперта, составленному ООО «ЛЭС Эксперт», жилая блок-секция, обшей проектной площадью 100,78 кв.м., с условным номером 4 в блокированном жилом доме 19, расположенном по адресу: адрес, г. адрес, адрес 2, не соответствует условиям договора №19/4 (КП2-ИПО) участия в долевом строительстве от 15.12.2020, требованиям строительных норм и правилам технической документации.

Выявленные дефекты являются производственными, из чего следует, что застройщиком допущены отклонения от требований договора, проектной документации, строительных норм и правил при строительстве объекта. Дефекты в виде: отсутствия гидроизоляции между монолитной частью фундамента и кирпичной частью стены первого этажа, отсутствие раствора в. швах, отсутствие герметичности гидро-ветроизоляции кровли, напрямую влияют на параметры микроклимата помещений, а, следовательно, на соблюдение требований статьи 10 ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», таким образом, эксплуатация объекта, без устранения данных дефектов может создать угрозу здоровью граждан его эксплуатирующих.

В силу ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку односторонний акт приема-передачи квартиры влечет за собой установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, он по смыслу ГК РФ является сделкой.

В соответствии с Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства лишь в случае необоснованного уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при необоснованном отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

При этом положениями и Федерального закона об участии в долевом строительстве гарантировано право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при наличии существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих его эксплуатации, до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных Закона об участии в долевом строительстве по устранению таких недостатков.

В силу Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, при наличии в объекте долевого строительства недостатков, препятствующих его использованию по назначению, составление застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры не соответствует требованиям перечисленных выше норм закона и нарушает права потребителя, в связи с чем является недействительной сделкой.

Поскольку по настоящему делу установлено, в квартире, подлежавшей передаче истцу по договору долевого участия в строительстве, имеются существенные недостатки, а эксплуатация объекта, без устранения данных дефектов может создать угрозу здоровью граждан его эксплуатирующих, составление ответчиком одностороннего акта передачи квартиры от 27.10.2021, когда названные недостатки еще не были устранены, нарушает права потребителя и нормы закона, в связи с чем указанный односторонний акт является недействительным, а требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний передаточный акт от 27.10.2021 к договору № 19/4 (КП2-ИПО) участия в долевом строительстве от 15.12.2020, составленный между ООО «СЗ «Бережки» и Колобовым Алексеем Сергеевичем.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Винокурова Е.В.