Решение

УИД № 77RS0008-02-2024-003677-86

Дело №2-2033/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2024 года город Москва

Зеленоградский районный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Михайловой И.А.,

при секретаре судебного заседания Кискиной А.Д.,

с участием представителя истца по доверенности Фурсеевой Л.Е.,

ответчика Рычаговой *.*., ее представителя по доверенности Кучина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорьевой *** *** к Рычаговой *** *** о взыскании задолженности по договору, возмещении ущерба,

УСТАНОВИЛ:

Истец Григорьева *.*. обратилась в суд с иском к ответчику Рычаговой *.*. о взыскании задолженности по договору, возмещении ущерба. В обоснование заявленных требований указал на то, что между Григорьевой *** *** и индивидуальным предпринимателем Рычаговой *** *** был заключен договор аренды жилого помещения от 23.01.2021 для проживания в нём физических лиц. Ранее между теми же сторонами был заключен договор от 22.10.2019 аренды того же жилого помещения. Таким образом, начиная с 22.10.2019, жилое помещение находилось в пользовании ИП Рычаговой, при передаче дома в аренду 28.10.2019 было произведено фотографирование передаваемого объекта недвижимости. После выезда арендатора из жилого дома, Григорьева обнаружила, что дом находится в ужасающем состоянии: сломаны и неисправны часть сантехнического и кухонного оборудования, полы, стены и другие поверхности, подоконники, двери испачканы краской, выщерблены, изношены механизмы, фурнитура окон и дверей сломана, частично отсутствует, решетки окон спилены, мебель отсутствует или повреждена и т.п. Ущерб, причиненный жилому дому, согласно отчет об оценке № *** от 20.11.2023 составляет 1 005 200 рублей. Ответчик отказалась от возмещения ущерба, причиненного жилому дому, повреждения, причиненные жилому дому, естественным износом в процессе эксплуатации. Состояние жилого дома до передачи его в аренду и после выезда арендатора подтверждается фотографиями объекта, произведенными до передачи и после выезда Рычаговой. С учетом внесенного ответчиком по договору аренды депозита в размере 150 000 рублей долг ответчика перед истцом по возмещению ущерба составляет 892 300 рублей. Ответчик также имеет задолженность перед истцом по арендной плате за период с 01.11.2023 по 17.05.2024 в размере 788 000 рублей из расчета 120 000*6+68 000.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Рычаговой *** *** денежную сумму в размере 892 300 рублей в счет возмещения ущерба, причиненного жилому помещению; денежную сумму в размере 788 000 рублей в счет оплаты аренды за период с 01.11.2023 по 22.05.2024; денежную сумму, уплаченную в качестве государственной пошлины при обращении в суд в размере 16 601 рублей; денежную сумму, уплаченную в качестве оплаты по договору оказания услуг по оценке в размере 20 000 рублей.

Представитель истца по доверенности Фурсеева Л.Е. в судебное заседание явилась, иск поддержала, просила его удовлетворить, против доводов ответчика, с результатами судебной экспертизы согласилась. В порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования не изменяла.

Ответчик Рычагова *.*. и ее представитель по доверенности Кучин С.А. в судебное заседание явились, против иска возражали, с результатами судебной экспертизы не согласились. Также Рычагова *.*. пояснила, что свою предпринимательскую деятельность прекратилась ввиду признания ее незаконной на основании решения суда по иску прокурора.

Управление Росреестра по Московской области, ИФНС по Солнечногорску Московской области, ОМВД Солнечногорского округа, привлеченные к участию в деле, качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, извещены, о причинах неявки суду не сообщено.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Изучив исковое заявление, выслушав представителей сторон, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им , которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения от 23.01.2021 для проживания в нём физических лиц, по адресу: ***, кроме помещений № *** согласно плану БТИ.

Вместе с тем, сторонами также ранее был заключен договор аренды того же жилого помещения от 22.10.2019.

Согласно акту приема передачи дома от 22.10.2019, стороны оценили состояние дома как удовлетворительное. Также проведена фотофиксация помещений дома 28.10.2019.

Как установлено в настоящем судебном заседании и не оспаривается сторонами, Рычагова *.*. с 01.11.2023 освободила арендуемое жилое помещение.

После освобождения ответчиком жилого помещения, истцом выявлено, что ее имуществу причинен ущерб, для определения размера ущерба и стоимости восстановительного ремонта, Григорьева *.*. обратилась к ООО «ПРОСПЕКТ». При оценке был произведен осмотр объекта недвижимости, составлен Акт.

Согласно отчету об оценке №***, составленному ООО «ПРОСПЕКТ», стоимость восстановительного ремонта составила 1 005 200 рублей.

Возражая против размера ущерба, стороной ответчика заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 29.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО Группа компаний «Интерправо», перед экспертом поставлены вопросы:

- Имеются ли в доме по адресу: *** (кроме помещений №№ ***), повреждения, указанные в отчете об оценке №*** составленном ООО «ПРОСПЕКТ»?

-Какой объем недостатков арендованных помещений в доме по адресу: *** (кроме помещений №№ ***), выходит за пределы нормального износа и возник за период с 22.10.2019 по 31.10.2023, с 23.01.2021 по 31.10.2023?

- Какова стоимость восстановительного ремонта выявленных недостатков помещений в доме по адресу: *** (кроме помещений №№ ***)?

Согласно выводам эксперта, отраженным в заключении №2-2033/2024:

- по вопросу №1: в доме по адресу: *** (кроме помещений №№ ***) не в полном объеме выявлены повреждения, указанные в отчете об оценке №*** составленным ООО «ПРОСПЕКТ».

- по вопросу №2: при проведении исследования дома по адресу: *** (кроме помещений №№ ***), выявлены следующие недостатки, дефекты, выходящие за пределы нормального износа возникшие за период с 22.10.2019 по 31.10.2023, с 23.01.2021 по 31.10.2023: В комнатах 1-9, 12, 16-20 выявлены следы механических воздействий, загрязнение, повреждение (сколы окраски, разрывы обоев) поверхности стен, загрязнение поверхности плитки. В помещениях 1,2 (частично обои), 5, 9, 16, 17, 19, 20 поверхность стен оклеена обоями. В помещениях 4, 8-1, 18 поверхность стен облицована плиткой. Прочие помещения имеют окрашенные стены; На поверхности полы, выполненного из паркета (помещения ½ (часть пола), 3, 5-8, 9-17, 19, 20) выявлены следы износа, истирания, коробления. В прочих помещениях поверхность пола облицована плиткой, на которой выявлено локальное загрязнение. В помещении ½ поверхность пола, которая облицована плиткой, выявлено разрушение плитки; На всех межкомнатных дверных блоках в помещениях 3, 4, 6, 8, 8-1, 16, 18-20 выявлены механические повреждения декоративного слоя; На оконных блоках и подоконниках в помещениях 1-4, 6-10, 13-16, 18-20 выявлены следы механических воздействий, повреждение окрасочного слоя, повреждения частичное отсутствие фурнитуры; Кухонный гарнитур имеет следы износа, следы истирания, расслоение корпуса. Дверца духового шкафа повреждена (разбита), имеет следы загрязнения. Варочная панель имеет следы износа; На фасаде здания выявлены следы механических повреждения. Объем дефектов отражен в таблице №1 исследовательской части.

- по вопросу №3: стоимость восстановительного ремонта выявленных недостатков помещений в доме по адресу: *** (кроме помещений №№ ***) составляет 883 568,30 рублей.

Стороной ответчика было заявлено о несогласии с заключением судебной экспертизы, в частности заявлено на проведение повторной экспертизы и было указано на то, что экспертной организацией, в нарушение требований ч.2 ст.85 ГПК РФ произведен самостоятельный сбор материалов для проведения экспертизы.

Суд не усматривает оснований согласиться с данным доводом стороны ответчика, и признать заключение судебной экспертизы недопустимым доказательством, поскольку экспертной организацией соответствующее ходатайство было направлено в суд, а также сторона истца, получив требование экспертной организации о предоставлении технических документов на объект оценки, соответственно уведомила об этом сторону ответчика, более того, те документы, которые были предоставлены эксперту, а именно технический паспорт, находились в материалах дела.

Оценивая представленное в материалы дела заключение эксперта, суд принимает его, поскольку оно составлено компетентной организацией, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства, собранного по делу, и их совокупности.

Суд полагает, что представленное заключение эксперта, составленное на основании определения суда, является допустимым доказательством, содержащим достаточные сведения и выводы по поставленным судом вопросам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, в материалы дела представлены данные о квалификации эксперта, при составлении заключения эксперт руководствовался действующими нормативно-правовыми актами. Выводы эксперта не противоречат иным имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, принимая во внимание тот факт, что по окончанию использования ответчиком объекта недвижимости по договору аренды, истцу причинен имущественный ущерб, со стороны ответчика подлежит взысканию сумма в размере 744 229,30 рублей из расчета 696 695 рублей (таблица №2 заключения судебной экспертизы, без НДС) + 47 534,30 рублей (таблица №3 заключения судебной экспертизы).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.11.2023 по 22.05.2024. Разрешая данное требование суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 20.06.2024 по делу №2-1923/2024 иск Рычаговой *.*. к Григорьевой *.*. о признании договора аренды расторгнутым с 18.11.2023, истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18.11.2024, решение Солнечногорского городского суда Московской области от 20.06.2024 изменено, исключено из мотивировочной части решения суждение о том, что договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с 18.11.2023. В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Рычаговой *.*. - без удовлетворения.

Из условий договора аренды от 23.01.2021, а именно из раздела 5 следует, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев (п.5.1). По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п. 5.1.1). Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 6 месяцев о предстоящем освобождении арендуемых объектов как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемый объект по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа (п. 5.1.2).

Согласно решению Солнечногорского городского суда Московской области от 21.07.2023 по делу №2-2673/2023 иск Солнечногорского городского прокурора Московской области удовлетворен частично. Постановлено признать деятельность индивидуального предпринимателя Рычаговой Т.В. по использованию жилого дома по адресу: ***, в качестве системы социального обслуживания незаконно. Запретить в жилом доме по адресу: ***, осуществление деятельности по незаконному использованию жилого помещения в качестве дома системы социального обслуживания. Обязать Цой *.*. использовать жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г.о. ***, по назначению. Данное решение вступило в законную силу 29.11.2023.

Учитывая приведенный судебные постановления, а также пояснения представителя истца и ответчика, суд приходит к выводу, что в сложившейся обстановке, ответчик не имела возможности уведомить истца за 6 месяцев о прекращении своей деятельности, помещение освободила 01.11.2023, что истцом подтверждено. Деятельность ответчика по адресу арендуемого имущества прекращена по независящим от нее обстоятельствам.

Поскольку стороной истца в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования не изменялись, суд выносит решение исходя из прнципа ч.3 ст. 196 ГПК РФ.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям (44,3%) в размере 7 354,24 рублей, расходы на проведение оценки в размере 8 860 рублей.

Поскольку расходы по судебной экспертизе стороной ответчика оплачены не в полном объеме, при этом исковые требования Григорьевой *.*. удовлетворены частично, в пользу ООО Группа компаний «Интерправо» с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 69 755 рублей, с учетом 50 000 рублей внесенных на депозитный счет суда; с истца в ООО Группа компаний «Интерправо» подлежит взысканию сумма расходов на оплату судебной экспертизы в размере 95 245 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковое заявление Григорьевой *** *** к Рычаговой *** *** о взыскании задолженности по договору, возмещении ущерба – удовлетворить частично.

Взыскать с Рычаговой *** *** (паспорт *** ***) в пользу Григорьевой *** *** (паспорт *** ***) в счет возмещения ущерба 744 229,30 рублей, расходы по оценке в размере 8 860 рублей, расходы по государственной пошлине в размере 7 354,24 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Рычаговой *** *** (паспорт *** ***) в пользу ООО Группа компаний «Интерправо» (ОГРН ***) в счет оплаты судебной экспертизы 69 755 рублей.

Взыскать с Григорьевой *** *** (паспорт *** ***) в пользу ООО Группа компаний «Интерправо» (ОГРН ***) в счет оплаты судебной экспертизы 95 245 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 24.02.2025.