Решение

...

Дело № ...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 ноября 2021 года г. Москва

Зеленоградский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Романовской А.А.,

при помощнике судьи Чистяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области к Югай Льву Александровичу, Удельновой Любови Федоровне, ООО «Профстройподряд» о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к Югай Л.А., Удельновой Л.Ф. о взыскании задолженности, в обоснование ссылаясь на то, что между комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области и Калина А.Д. заключен договор аренды земельного участка № ... от 09.07.2012 г., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: адрес, в районе СНТ «...», категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – «для размещения склада по хранению многолетних садовых растений». По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 июня 2015 года права и обязанности по договору аренды земельного участка № ... от 09 июля 2012 года перешли к Югай Л.А., Удельновой Л.Ф. Условия договора аренды земельного участка № ... от 09.07.2012 г., содержат сведения о расчете арендной платы, не соответствующем требованиям законодательства РФ, однако данный факт не означает освобождение Ответчика (арендатора) от обязанности оплаты арендных платежей в отношении указанного земельного участка на условиях, предусмотренных нормами материального права по спорному предмету регулирования.

При первоначальном начислении и формировании условий договора в отношении рассматриваемого земельного участка в противоречие указанным нормативным документам, были не верно применен показатель ПКД - подлежал применению в размере 2 (вместо 1) и КМ - подлежал применению в размере 9 (вместо примененного 3), что повлекло уменьшение подлежащего оплате размера арендной платы за период с 01.01.2019г. - 02.10.2019г. на 786 032, 88 рублей.

На основании изложенного истец просил взыскать с ответчиков Югай Л.А., Удельновой Л.Ф. в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка № ... от 09.07.2012 г., за период с 01.01.2019г. по 02.10.2019г. в размере 786 032, 88 рублей.

Определением суда от 04.10.2021 в качестве соответчика привлечен ООО «Профстройподряд» (новый арендатор земельного участка).

Представитель истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, о чем указано в иске (л.д.5). Ранее в ходе рассмотрения дела представитель истца участвовала в судебных заседаниях, поддерживала заявленные требования, однако на последнее судебное заседание не явилась, представив ходатайство об отложении слушания дела, которое не было удовлетворено судом, поскольку истец является организацией, которая не была лишена возможности направить иного представителя.

Ответчик Югай Л.А., представитель ответчиков Югай Л.А. и ООО «Профстройподряд» - Клименкова С.В. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали, поддержали ранее представленные возражения на иск, указав, что администрация необоснованно применяет столь высокие коэффициенты, которые не являются экономически обоснованными, поскольку размер арендной платы, с учетом применения этих коэффициентов, превышает даже размер арендной платы за землю, расположенную в центре города Солнечногорска.

Ответчик Удельнова Л.Ф., третьи лица по делу контрольно-счетная палата г.о. Солнечногорск Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, в судебное заседание не явились, извещены.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области и Калина А.Д. заключен договор аренды земельного участка № ... от 09.07.2012 г., по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: адрес, в районе СНТ «...», категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – «для размещения склада по хранению многолетних садовых растений». По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 июня 2015 года права и обязанности по договору аренды земельного участка № ... от 09 июля 2012 года перешли к Югай Л.А., Удельновой Л.Ф. (том1 л.д.9-12)

Удельновой Л.Ф. на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 18.09.2019, ее права и обязанности как арендатора переданы Горохову Т.В. (приобщено в судебном заседании). Договор переуступки зарегистрирован в Росреестре в установленном порядке.

Гороховым Т.В. на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 18.05.2020 его права и обязанности как арендатора переданы Югаю Л.А. Договор переуступки зарегистрирован в Росреестре в установленном порядке. (приобщено в судебном заседании)

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 15.12.2020, заключенного Югаем Л.А. как Арендатором и ООО «Профстройподряд» как Новым арендатором, были переданы права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 4 000 (Четыре тысячи) квадратных метров с кадастровым номером ..., категория земель: «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенного по адресу: Московская область, городской адрес, в районе СНТ «...», по договору аренды земельного участка №... от 09.07.2012. Государственная регистрация договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 15.12.2020 - замена арендатора произведена 06 мая 2021 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись государственной регистрации под номером: ...-50/416/2021-8.

В силу п. 2.6 Договора на дату заключения настоящего Договора за Арендатором числится просроченная задолженность по Договору аренды, обязанность по погашению просроченной задолженности, в том числе пени и иных сопутствующих платежей, переходит к Новому Арендатору и подлежит исполнению в разумный срок с момента государственной регистрации перехода прав и обязанностей по Договору аренды. При этом, в силу п.5.4 Договора уступки новый Арендатор обязан: своевременно производить арендные платежи по Договору аренды, в том числе по обязательствам, предусмотренным п.2.6, настоящего Договора.

Таким образом, все права и обязанности по договору аренды земельного участка №... от 09.07.2012 перешли к ООО «Профстройподряд».

В соответствии с п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, применение того или иного порядка определения размера (ставок) арендной платы (как это может быть в случае сдачи в арендную плату земельного участка, находящегося в частной собственности) не зависит от волеизъявления сторон и регулируется исключительно нормативными актами.

Условия договора аренды земельного участка № ... от 09 июля 2012 года содержат сведения о расчете арендной платы, не соответствующем требованиям законодательства РФ, однако данный факт не означает освобождение Ответчиков (арендаторов) от обязанности оплаты арендных платежей в отношении указанного земельного участка на условиях, предусмотренных нормами материального права по спорному предмету регулирования.

В связи с тем, что стороной договора в качестве арендодателя выступает муниципальное образование (городской округ Солнечногорск Московской области), а предметом договора аренды является земельный участок, правоотношения сторон носят публично-правовой характер и, соответственно, не зависимо от наличия условий в договоре, в случае противоречия их нормам материального права, регулирование отношений должно осуществляться именно исходя из нормативно-правовой базы.

Ни истец, ни ответчики, равно как и соглашение между ними, не могут изменить порядок определения размера арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, поскольку данная величина является не договорной, а нормативно-регулируемой и расчет, а соответственно и оплата арендной платы в рассматриваемой ситуации, должны осуществляться ответчиками (арендаторами) самостоятельно.

Нормативно-правовой базой для определения размера арендной платы за использование земельного участка являются: Закон Московской области от 07.06.1996 N23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее "Закон Московской области "О регулировании земельных отношений"); Порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района утв.решением Совета депутатов муниципального образования "Солнечногорский район" Московской области от 21 декабря 2004 г. N 81/11 (далее "Порядок определения арендной платы"); Решение Совета депутатов Солнечногорского района МО от 29.07.2005 N 183/21 "О внесении изменений и дополнений в Порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района, утвержденный решением Совета депутатов Солнечногорского района от 21.12.2004 N 81/11". П.п.3 п.1 ст.14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений" и п.3 Порядка определения арендной платы предусматривают необходимость использования формулы для расчета арендной платы за использование земельного участка с применением ряда показателей.

Предмет договора аренды земельного участка № ... от 09 июля 2012 года: земельный участок площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: адрес, в районе СНТ «...», категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование – «для размещения склада по хранению многолетних садовых растений».

Расчетный период (предъявленный ко взысканию) 01.01.2019г. - 02.10.2019г.

Основание применения формулы - п.п.3 п.1 ст.14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее "Закон Московской области "О регулировании земельных отношений") и п.3 Порядка определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района утв.решением Совета депутатов муниципального образования "Солнечногорский район" Московской области от 21 декабря 2004 г. N 81/11 ("Порядок определения арендной платы").

При первоначальном начислении и формировании условий договора в отношении рассматриваемого земельного участка в противоречие указанным нормативным документам, был не верно применены показатели: Км - подлежал применению в размере 2, в соответствии с п. 13 Приложения к Решению Совета депутатов Солнечногорского района М.О. от 29 июля 2005 года № 183/21 «О внесении изменений и дополнений в порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными на основании решений органов местного самоуправления Солнечногорского района, утвержденный решением Совета депутатов Солнечногорского района от 21 декабря 2004 года № 81/11, для вида деятельности или условия использования земельного участка – «Складская деятельность» для участков расположенных в сельской местности (Автотрасса Солнечногорск – Спас (Пятницкое Шоссе, начало застройки на расстоянии 100 м от трассы), Лунево; Км был применен в размере 3, однако, для участка, расположенного в сельской местности Автотрасса Солнечногорск- Спас (Пятницкое шоссе, начало застройки на расстоянии до 100 м от трассы, должен быть применен КМ в размере 9, что повлекло уменьшение подлежащего оплате размера арендной платы за период с 01.01.2019г. - 02.10.2019г. на 786 032,88 рублей.

Расчет арендной платы с использованием неверных показателей Км и Пкд повлек уменьшение подлежащего оплате размера арендной платы за период 01.01.2019г. - 02.10.2019г. на 786 032,88 руб.– истребуемая сумма доначислений.

Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По сути, заявленная сумма фактически является убытками Истца в виде упущенной выгоды - неполученных доходов, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, и вне зависимости от ранее удовлетворенного основного требования (взыскание арендной платы по ставкам, предусмотренным договором) является самостоятельным требованием, возможным к предъявлению ко взысканию через суд, что также считаем необходимым учесть при вынесении решения.

Таким образом, в пользу истца надлежит взыскать указанную сумму.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вопрос правильности применения коэффициента Пкд в размере 2 и Км в размере 9 был предметом рассмотрения Зеленоградским районным судом г.Москвы гражданского дела № ..., по итогам рассмотрения которого требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №... от 09.07.2012 г. за период с 01.07.2016 по 31.12.2018 в размере 2 611 050 руб. 50 коп. удовлетворены в полном объёме.(л.д.93-96 том1)

Апелляционным определением Московского областного суда от 10.12.2020 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Югай Л.А. без удовлетворения. (л.д.97-101)

Кассационным определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.06.2021 решение и апелляционное определение оставлены без изменения, кассационная жалоба Югай Л.А. без удовлетворения.(л.д.102-107 том 1)

Суд обращает внимание, что до настоящего времени ответчиками не представлено доказательств оспаривания и отмены в установленном порядке решений органов местного самоуправления Солнечногорского района, устанавливающие коэффициенты, на основе которых истцом предъявляются настоящие исковые требования.

Решая вопрос, с кого конкретно из ответчиков надлежит взыскать указанную сумму, суд учитывает следующее.

По общему правилу, закрепленному в ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в ГК РФ. Указанного согласия в настоящем деле не имеется.

В ходе судебного разбирательства представитель истца выразила несогласие Администрации на перевод долга на юридическое лицо.

Суд учитывает, что изначально права аренды земельного участка принадлежали ответчикам физическим лицам Югаю Л.А. и Удельновой Л.Ф. которые переуступили свои права и обязанности сначала другому физическому лицу (Удельнова уступила Горохову), а затем юридическому лицу ООО «Профстройподряд».

ООО «Профстройподряд» является юридическим лицом, микропредприятием, созданным 16.09.2019, с уставным капиталом 30000 руб.(л.д.182 том1), с численностью сотрудников – 3 человека.

По данным открытых источников сети Интернет (сайт Rusprofile.ru), ООО «Профстройподряд» имеет отрицательную прибыль за 2020 год и отрицательную стоимость предприятия (л.д.185 том1), то есть в отношении задолженности по арендной плате имеется риск ее невыплаты в пользу арендодателя, что может существенно нарушить права арендодателя.

Доказательств надлежащего уведомления арендатора обо всех состоявшихся переуступках прав и обязанностей по договору аренды материалы дела не содержат, согласие на перевод долга на юридическое лицо ООО «Профстройподряд» от арендатора не получено, более того, истец категорически возражал против перевода долга на ООО «Профстройподряд».

Суд также учитывает, что согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13, если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом ( ГК РФ) и применительно к ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Учитывая изложенное, суд считает возможным считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя, взыскав солидарно с Югая Л.А., Удельновой Л.Ф. и ООО «Профстройподряд» сумму образовавшейся задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка № ... от 08.07.2012 г., за период с 01.01.2019г. по 02.10.2019 г. в размере 786 032, 88 рублей.

Также с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию в доход в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва государственная пошлина в размере 11060, 33 руб. в порядке ст. 103 ГПК РФ (исходя из суммы удовлетворенных требований 786 032, 88 рублей).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области к Югай Льву Александровичу, Удельновой Любови Федоровне, ООО «Профстройподряд» о взыскании задолженности – удовлетворить.

Взыскать солидарно с Югай Льва Александровича, Удельновой Любови Федоровны, ООО «Профстройподряд» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка № ... от 09.07.2012 г., за период с 01.01.2019г. по 02.10.2019г. в размере 786 032 (семьсот восемьдесят шесть тысяч тридцать два) рубля 88 копеек.

Взыскать солидарно с Югай Льва Александровича, Удельновой Любови Федоровны, ООО «Профстройподряд» в доход в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва государственную пошлину в размере 11060 (одиннадцать тысяч шестьдесят) рублей 33 копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд города Москвы в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Романовская А.А.