Решение

Дело № 2-1517/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2020 года г. Москва

Зеленоградский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Абалакина А.Р.,

при секретаре Димитриевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «360 Флэт» к Кеворковой *** о взыскании денежных средств, неустойки, пени, штрафов, компенсации издержек,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «360 ФЛЭТ» обратилось с исковыми требованиями к Кеворковой ***. С учетом уточненных исковых требований просило взыскать с Кеворковой *** в пользу истца ООО «360 ФЛЭТ» штраф в размере 1000000,00 (один миллион рублей), пени в размере 755 000 рублей, проценты в размере 11 534,25 рублей, расходы на представителя в размере 50000 рублей. В обоснование своих требований истец указал, что между ООО «360 ФЛЭТ» и Кеворковой Л.Э. 10 июня 2019 года был заключен Агентский договор № *** по продаже объекта недвижимости, который истцом исполнялся надлежащим образом. В марте 2020 года истцу стало известно, что ответчик, в нарушение условий договора, без согласования с истцом, произвел продажу объекта, тем самым нарушив условия п.2.3.6 договора, при этом денежные средства, которые ответчик обязан был выплатить истцу в силу п.4.3. договора, в пользу истца не выплачены. Ответчик фактически отказался выполнять требования истца и выплатить ему денежную сумму в размере 1000000 рублей, хотя это предусмотрено условиями Агентского договора *** по продаже объекта недвижимости от *** года. Ответчик в силу п.4.3 при заключении и подписании договора дал свое согласие на выплату в пользу истца штрафа (фактически являющегося агентским вознаграждением) в размере 1000000 рублей и компенсацию в пользу истца убытков и издержек в случае нарушения ответчиком и.2.3.6 договора.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования и доводы искового заявления поддержал в полном объеме.

Ответчик Кеворкова Л.Э в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, который исковые требования не признала, пояснила, что действительно между ООО «360 ФЛЭТ» и Кеворковой Л.Э. *** г. был заключен Агентский договор № *** по продаже объекта недвижимости, согласно п.1.1 которого Заказчик (ответчик) поручает, а Агент (истец) принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени Заказчика комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости – садового дома общей площадью 229,7 кв.м. и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: ***. Полагает, что пункт 4.3 Агентского договора № *** года, который послужил основанием для обращения с исковым заявлением с требованием о взыскании, противоречит нормам законодательства. Указала, что по окончании указанного в агентском договоре срока Кеворкова Л.Э. самостоятельно, без участия и сопровождения истца (при этом бланк договора истец не предоставлял), заключила договор купли-продажи трехэтажного жилого дома общей площадью 269 кв.м. и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: *** за сумму 18 800 000 рублей, в котором площадь, наименование, назначение объектов и стоимость отчуждаемого имущества отличны от тех, которые предусмотрены п.1 Агентского договора ***, что опровергает выполнение ООО «360 ФЛЭТ» в полном объеме условий по Агентскому договору *** года, целью которого являлось совершение договора купли-продажи недвижимого имущества с другими характеристиками (площадь, назначение, адрес существенно отличаются) и за другую стоимость. Также полагает, что у истца не было права заниматься деятельностью по продаже недвижимости, поскольку деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом за вознаграждение предусмотрена кодом ОКВЭД 68.3, 68.31, 68.31.11, которые в сведениях ЕГРЮЛ не указаны.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО «360 ФЛЭТ» и Кеворковой Л.Э. *** года заключен Агентский договор № *** по продаже объекта недвижимости.

Предмет договора указан в п.1.1, согласно которому Заказчик поручает, а Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени Заказчика комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости – садового дома общей площадью 229,7 кв.м и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: ***.

Согласно п.1.2 Договора Заказчик предоставляет Агенту право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного Объекта, а также подготовку рекламных материалов, продвижение объекта на рынке, анализ входящих предложений, координацию закрытия сделки, включая предоставление бланка договора купли-продажи.

Агент взял на себя обязательства: провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности Заказчика на объект, согласовать с Заказчиком проект договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов; проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости с целью определения круга потенциальных покупателей; осуществить поиск лица, заинтересованного в приобретении объекта Заказчика; проводить предварительные переговоры с потенциальными покупателями; организовывать встречи предполагаемых покупателей с Заказчиком; присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями; исполнить поручение Заказчика по Договору на наиболее выгодных для него условиях; представлять интересы Заказчика в отношениях с третьими лицами, связанных с исполнением Договора, Консультировать Заказчика по вопросам законодательного регулирования права собственности на объект недвижимости, произвести за свой счет оплату услуг специалистов и организаций, привлекаемых Агентом с целью выполнения своих обязательств по Договору (п.2.1 Договора).

Заказчик взял на себя обязательства: предоставить Агенту все имеющиеся у него сведения и документы, необходимые для поиска покупателей и заключения договора купли-продажи Объекта; предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект; совместно с Агентом определить форму и порядок расчетов в договоре купли-продажи; проводить переговоры с предполагаемыми покупателями или их представителями только в присутствии агента; своевременно не менее чем за 3 (три) дня предупреждать агента о времени и месте проведения переговоров по вопросам, связанных с продажей объекта (п.2.3 Договора); в том числе  (п.2.3.6) в течение срока действия договора не продавать Объект и не назначать другого агента для оказания услуг, аналогичных тем, что должны быть оказаны обществом, в течение срока действия (п.4.1) договора. Согласно п. 4.1 Договор заключен на 6 месяцев с автоматической пролонгацией еще на 6 месяцев при отсутствии намерения сторон о расторжении Договора.

Согласно п. 1.3 Договора установлена цена продажи объекта недвижимости – 20 000 000 рублей. Суд учитывает положения ст.555 ГК РФ, согласно которым цена является существенным условием договора купли-продажи.

Пунктом 2.9 Договора предусмотрено, что обязательства Агента перед Заказчиком считаются выполненными в случае, если Заказчик подписал договор купли-продажи Объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом или любым участником юридического лица), представленным Агентом. Датой исполнения поручения по Договору является дата подписания договора купли-продажи Объекта между Заказчиком и Покупателем (п.2.10 Договора). Таким образом датой исполнения обязательств Исполнителя по договора является дата подписания договора купли-продажи объекта недвижимости – садового дома общей площадью 229,7 кв.м. и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: ***.

Согласно п 4.1. Агентского договора *** договор заключен на 6 месяцев с автоматической пролонгацией еще на 6 месяцев при отсутствии намерения сторон о расторжении Договора. В соответствии с п. 4.3 Договора на Заказчика возложена обязанность выплаты в пользу истца штрафа в размере 1 000 000 рублей, и компенсации в пользу истца убытков и издержек, в случае нарушения Заказчиком условий п. 2.3.6. Договора, в силу которого Заказчик в течение срока действия договора обязался не продавать объект иначе как через Агента.

Оценивая указанные положения договора в совокупности, суд учитывает, что в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Исходя из содержания предмета и условий заключенного сторонами договора, следует вывод о необходимости применения Главы 39 ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг.

Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, что подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому указано, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (пункт 11 постановления Пленума ВС РФ).

Также в соответствии с п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) указано, что условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Суд полагает, что между сторонами фактически был заключен договор возмездного оказания услуг. При таких обстоятельствах условие договора, закрепляющее обязанность Заказчика по выплате Исполнителю штрафа, неустойки в случае отказа от исполнения договора, а именно за отказ от исполнения договора в части п.2.3.6, согласно которому Заказчик обязуется в течение срока действия Договора не продавать Объект и не назначать другого агента для оказания услуг, аналогичных тем, которые должны быть оказаны Агентом по договору в течение срока действия договора (п.4.1) нарушает права заказчика как потребителя, поскольку ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы. Данное обстоятельство является основанием для применения положений ст.167 ГК РФ, согласно которым недействительная (ничтожная) сделка не несет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. В связи с чем суд полагает, что условие договора, закрепляющее обязанность Заказчика по выплате Исполнителю штрафа, неустойки в случае отказа от исполнения договора, а именно за отказ от исполнения договора п.2.3.6 является недействительным в силу его ничтожности, поскольку право заказчика на отказ, равно как и право обращаться к другим исполнителям.

По смыслу ст.782 ГК РФ и ст.32 Закона «О защите прав потребителей» является безусловным.

Также суд учитывает, что предметом заключенного между сторонами Договора является совершение агентом (посредником) юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего заказчику на праве собственности объекта недвижимости, в том числе подготовка рекламных материалов, продвижение объекта на рынке, анализ входящих предложений, координация закрытия сделки, включая предоставление бланка договора купли-продажи. При этом обязательства агента перед заказчиком считаются выполненными в случае, если заказчик подписал договор купли-продажи объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом или любым участником юридического лица), представленным агентом. Датой исполнения поручения по Договору является дата подписания договора купли-продажи объекта между Заказчиком и Покупателем в отношении объекта со следующими характеристиками: садовый дом общей площадью 229,7 кв.м. и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: ***.

Таким образом, из приведенных правовых норм и буквального толкования условий заключенного сторонами договора следует, что услуга считается оказанной в полном объеме, если Заказчик в период действия агентского договора заключил договор купли-продажи с найденным Исполнителем покупателем, при этом бланк договора предоставлен Исполнителем, а реализация объекта недвижимости с характеристиками: садовый дом общей площадью 229,7 кв.м. и земельный участок общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: ***, произведена при помощи услуг агента за сумму, определенную агентским договором, а именно за 20 000 000 рублей.

Между тем ответчик самостоятельно, без участия и сопровождения истца, заключила договор купли-продажи объекта с иными характеристиками, а именно: трехэтажного жилого дома общей площадью 269,0 кв.м. и земельного участка общей площадью 490 кв.м, расположенных по адресу: *** за сумму 18 800 000 рублей.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства опровергают выполнение ООО «360 ФЛЭТ» в полном объеме условий по Агентскому договору № *** от 10 июня 2019 года. При указанных обстоятельствах доказательств, подтверждающих предоставление услуги по договору Исполнителем Потребителю в полном объеме в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд делает вывод об отсутствии у истца законных оснований для взыскания штрафа, а также пени, процентов и расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «360 ФЛЭТ» к Кеворковой *** о взыскании денежных средств, неустойки, пени, штрафов, компенсации издержек оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ: Абалакин А.Р.