Решение

Дело №2-3339/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2019 года город Москва

Зеленоградский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Романовской А.А.,

при секретаре судебного заседания Канищевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3339/2019 по иску Худалеева *** к Днепровской *** о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

установил:

Истец Худалеев В.Е. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Днепровской А.Е. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, в обоснование указав, что между истцом и ответчиком 15.03.2019 года заключен договор найма жилого помещения. Согласно условиям договора, истец передал жилое помещение в найм, а ответчик обязался уплачивать взыскателю ежемесячную арендную плату в размере 22 000 рублей за каждый месяц, за две недели до окончания ранее оплаченного периода. При этом, при нарушении сроков оплаты арендного платежа, арендный платеж увеличивается в 2 раза, то есть составляет 44000 руб. Согласно п.2.11. Договора, срок договора найма составил 3 месяца. Наниматель нарушил свои обязательства по Договору не внеся до 01.04.2019 года арендную плату за второй месяц найма, то с 02.04.2019 года, арендная плата увеличилась в 2 раза и составила 44 000 рублей в месяц (22.000X2 = 44 000) и составляет за второй и третий месяц найма сумму в размере 88.000 рублей (44 000X2 = 88 000), которая Ответчиком не уплачена. При этом внесенные ответчиком денежные средства 15.04.2019 в размере 22000 руб. и 15.05.2019 в размере 22000 руб. внесены в счет оплаты неустойки и обеспечительного платежа, увеличивающегося в два раза, что предусмотренно п.3.21 Договора.

Истец Худалеев В.Е. просит суд взыскать с ответчика Днепровской А.Е. задолженность за неоплату найма жилого помещения в размере 88 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 410 руб.

Заочным решением Зеленоградского районного суда города Москвы иск Худалеева В.Е. удовлетворен (л.д.27-31) Определением суда от 08.11.2019 заочное решение отменено, рассмотрение дела возобновлено.

Истец Худалеев В.Е. извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.17).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца на основании ст.167 ГПК РФ.

Ответчик Днепровская А.Е. в судебное заседание явилась, с исковыми требованиями не согласилась, указав, что действительно с истцом был заключен договор найма жилого помещения 15 марта 2019 года, однако устно была договоренность с истцом, что он будет приезжать за деньгами раз в месяц, то есть 15го числа, о том, что деньги необходимо вносить за 2 недели до следующего месяца речи не шло. 15 марта 2019 года ею сразу была уплачена сумма 44000 руб., 22000 в качестве оплаты за первый месяц и 22000 руб. в качестве залога; далее 15 апреля и 15 мая ею также лично истцу были переданы денежные средства по 22000 руб. при этом истец никаких претензий относительно сроков внесения, а также стоимости аренды не предъявлял, относительно того, что деньги принимались в счет штрафных санкций, а не в счет арендной платы истец не говорил, относительно того, что за следующие два месяца арендная плата составляет 44000 руб., а не 22000 руб. истец также не говорил. Полагает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, поскольку фактически при заключении договора истец ввел ее в заблуждение относительно сроков оплаты квартиры, представив объемный договор, напечатанный мелким шрифтом. Также обратила внимание на договорную подсудность, условия о которой также написаны мелким шрифтом в середине договора. Стороны проживают в г.Санкт-Петербург, она (ответчик) зарегистрирована в Курганской области, почему установлена подсудность данного дела Зеленоградскому районному суду также не понятно. Также обратила внимание, что залог в размере 22000 руб., истцом до настоящего времени удерживается, она неоднократно предпринимала попытки решить вопрос возврата залога с истцом, сначала он не отказывался, но фактически деньги так и не вернул. Если бы все указанные выше условия договора были ей известны, она не стала бы заключать данный договор аренды. Просила отказать в иске на основании ст.10 ГК РФ.

Заслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.12,56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон; каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Судом установлено, что 15 марта 2019 года между наймодателем Худалеевым В.Е. и нанимателем Днепровской А.Е. заключен договор найма жилого помещения (л.д.10-11).

Согласно условиям договора найма жилого помещения, наймодатель предоставил в аренду нанимателю за ежемесячную арендную плату право использовать в квартире №*** расположенной по адресу ***: место в комнате площадью 18,1 кв.м. и мебель, сроком на три месяца с ежемесячной платой 22000 рублей.

Согласно пункту 3.1 договора наниматель, в течении трёх дней после подписания договора, должен внести наймодателю арендную плату за первый месяц пользования комнатой и мебелью по 22 000 руб. Арендная плата вносится нанимателем наймодателю ежемесячно. Наниматель обязан внести наймодателю обеспечительный платёж. Обеспечительный платёж вносится в размере арендной платы. Обеспечительный платёж находится у наймодателя на протяжении всего периода найма комнаты без начисления процентов. Обеспечительный платёж выступает гарантией наймодателю надлежащего исполнения нанимателем своих обязательств по сохранности крупной бытовой техники, переданной нанимателю по акту приема передачи содержащемуся в договоре. Обеспечительный платёж подлежит возврату после расторжения договора. При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением нанимателем обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. Правом на такой зачет обладает только наймодатель по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у наймодателя обеспечительного платежа. Обеспечительный платёж носит восполняемый характер. Обеспечительный платёж вносится в день подписания договора. Внесённые по договору наличные платежи считаются внесёнными в счёт обеспечительного платежа, а после внесения в полном объёме обеспечительного платежа, считаются внесёнными в счёт арендной платы.

Согласно акта приёма передачи денежных средств от 15.03.2019г. на сумму 44 000 руб., 15.03.2019г. Днепровская А.Е. передала Худалееву В.Е. обеспечительный платёж в размере 22 000 руб. и арендную плату за первый месяц найма жилого помещения в размере 22 000 руб. (л.д. 8).

Передача наймодателем нанимателю квартиры во временное возмездное владение и пользование для проживания подтверждается актом приёма-передачи имущества, содержащегося в договоре найма жилого помещения от 15.03.2019 года (л.д.10-оборот - 11).

Ответчик Днепровская А.Е. не оспаривает факт проживания в вышеупомянутом жилом помещении в период с 15.03.2019 года по 14.06.2019 года. 14.06.2019 Худалеев В.Е. принял жилое помещение у Днепровской А.Е., о чем имеется расписка в договоре (л.д.46 оборот)

Согласно актам передачи денежных средств от 15.04.2019 года и 15.05.2019 года ответчиком Днепровской А.Е. переданы истцу денежные средства в размере 22 000 руб. - 15.04.2019 года и в размере 22 000 руб. – 15.05.2019 года. (л.д. 7, 9)

Пунктом 3.21 договора установлено, что наниматель должен вносить арендную плату в полном объёме ежемесячно в срок за две недели до окончания ранее оплаченного периода. В случае, нарушения нанимателем обязательств по договору, без относительно к характеру и существенности нарушения, наниматель обязан немедленно досрочно внести наймодателю арендную плату за два срока подряд. Обеспечительный платёж возвращается нанимателю в течении месяца после расторжения договора. В случае, нарушения нанимателем обязательств по договору, без относительно к характеру и существенности нарушения обеспечительный платёж нанимателю не возвращается. В случае досрочного расторжения договора со стороны нанимателя, обеспечительный депозит нанимателю не возвращается. В случае, нарушения нанимателем обязательств по договору, без относительно к характеру и существенности нарушения наниматель за каждое такое нарушение выплачивает наймодателю штрафную неустойку в размере арендной платы за один месяц. В случае, нарушения нанимателем обязательств по договору, без относительно к характеру и существенности нарушения размер арендной платы и обеспечительного платежа немедленно увеличивается в два раза. Наймодатель вправе в одностороннем порядке в любое время, предупредив нанимателя за день изменить или расторгнуть договор. Платежи по арендной палате и обеспечительному депозиту производятся исключительно наличным путём или почтовым переводом на адрес наймодателя. Денежные переводы на банковскую карту наймодателя являются исключительно оплатой в равных частях, оказанных наймодателем нанимателю риэлтерских услуг по подбору внаём комнаты, услуг по составлению договора, за внеочередное право на наём комнаты.

Исходя из условий договора, нанимателем жилого помещения арендная плата должна быть внесена за второй месяц – не позднее 01.04.2019 года, за третий месяц – не позднее 01.05.2019 года.

Как указал истец в своем исковом заявлении, согласно условиям договора 22 000 руб. внесённые ответчиком по акту от 15.04.2019г., внесены в счет оплаты неустойки, а 22 000 руб. внесённые ответчиком по акту от 15.05.2019г. внесены в счет погашения обеспечительного платежа с учетом его увеличения в 2 раза и составляющего после нарушения договора сумму в размере 44 000 рублей.

В соответствии со ст.678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Российской Федерации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Истцом указано, что в связи с нарушением ответчиком условий договора, а именно в части сроков внесения арендной платы, образовалась задолженность за оплату найма жилого помещения в размере 88 000 рублей, то есть по 44000руб. за второй и третий месяц, поскольку в связи с несвоевременностью внесения платежей плата за последующие два месяца увеличилась в два раза. (л.д. 5)

В силу ч.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.(ч.1)

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.(ч.2)

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.(ч.3)

Как указано в ст.319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

А согласно п.49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" исходя из положений ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (, , ГК РФ). Проценты, предусмотренные ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.

Договором от 15.03.2019 предусмотрено, что сумма произведенного платежа нанимателем по договору платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, погашает, прежде всего, договорную неустойку, затем обеспечительный платеж, а в оставшейся части арендную плату.

Анализируя содержание договора от 15.03.2019 суд учитывает, что ежемесячная арендная плата установлена в размере 22000 руб.

Также договором предусмотрена уплата обеспечительного платежа в размере арендной платы, то есть в размере 22000 руб., в счет обеспечения сохранности крупной бытовой техники.

Кроме того договором предусмотрено, что в случае нарушений нанимателем условий договора безотносительно к характеру и существенности нарушения к нанимателю применяются следующие штрафные санкции:

1) штрафной неустойки в размере арендной платы, то есть в размере 22000 руб. (за нарушение сроков внесения арендной платы);

2) обязанности досрочно внести арендную плату за два срока подряд;

3) увеличения суммы арендной платы в два раза, то есть арендная плата за следующий месяц увеличивается до 44000 руб.;

4) увеличения суммы обеспечительного платежа в два раза, то есть уплаченный при заключении договора обеспечительный платеж увеличивается до 44000 руб.

Принимая решение по настоящему делу суд учитывает, что в силу ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).(ч.1)

В случае несоблюдения требований, предусмотренных настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.(ч.2)

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, согласно п.79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника ( ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ГК РФ, например, путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного ( ГК РФ).

В то же время, если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании ГК РФ ( ГК РФ), за исключением случаев, если им будет доказано, что перечисление неустойки являлось недобровольным, в том числе ввиду злоупотребления кредитором своим доминирующим положением.

Суд полагает, что в данном случае со стороны истца имеет место злоупотребление правом, поскольку в данном случае, нарушение ответчиком срока оплаты арендных платежей, которые по условиям договора должны быть внесены за две недели до окончания ранее оплаченного периода, к каким либо убыткам истца не привело; вместе с тем, договором предусмотрены существенные штрафные санкции, изложенные в п.3.21 договора, содержание которых теряется в тексте достаточно объемного договора, напечатанного мелким шрифтом.

Более того, принимая от ответчика денежные средства 15 апреля и 15 мая 2019 года в размере 22000 руб., каких-либо замечаний относительно суммы поступившей оплаты истец не высказывал.

Суд полагает, что примененные истцом к ответчику штрафные санкции в виде оплаты неустойки в размере 22000 руб. (принятые по акту от 15.04.2019) и в размере 22000 руб. (принятые по акту от 15.05.2019), принятые в счет оплаты обеспечительного платежа (увеличившегося в 2 раза), а также увеличение арендной платы в два раза относительно первоначальной суммы, явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства и подлежат снижению до суммы удерживаемого истцом обеспечительного платежа в размере 22000 руб.

Суд учитывает, что ответчик уплатил истцу денежные средства 15 марта 2019 года в размере 44000 руб., 15 апреля 2019 года в размере 22000 руб., 15 мая 2019 года в размере 22000 руб. При этом, приняв от ответчика 14.06.2019 квартиру с имуществом в надлежащем состоянии, обеспечительный платеж, уплаченный именно в счет возможного возникновения обязательства, связанных с сохранностью крупной бытовой техники, не вернул, таким образом, с учетом уменьшения судом примененных к ответчику штрафных санкций до суммы удерживаемого обеспечительного платежа, задолженность по арендным платежам по договору от 15.03.2019г., заключенному между сторонами, фактически отсутствует.

На основании изложенного, суд находит исковые требования истца о взыскании с Днепровской *** в пользу Худалеева *** денежную сумму задолженности за неоплату найма жилого помещения в размере 88 000 рублей не подлежащими удовлетворению.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению требования о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Худалеева *** к Днепровской *** о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Романовская А.А.

Решение принято в окончательной форме 05 декабря 2019 года.