Решение

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 октября 2019 года г. Москва

Зеленоградский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Абалакина А.Р., при секретаре Димитриевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2682/2019 по иску Зотовой Елены Михайловны к Устинову Юрию Александровичу, Старикову Александру Александровичу, ООО «МФО ИК «Столица», ПАО «АКБ Инвестторгбанк» о признании недействительным договора купли-продажи, закладной и записи об ипотеке, признании права бессрочного пожизненного пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Зотова Е.М. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что Зотова Е.М. зарегистрирована и проживает в квартире ***, расположенной по адресу: г. Москва, ***с 10 января 1994 года, которая 09 декабря 2004 года приватизирована на основании договора передачи № 100205-У00810 в общую долевую собственность сыновей истца Зотова А.Б., Старикова А.А. Истец от своего права в участии в приватизации отказалась в пользу Зотова А.Б., Старикова А.А. В последствии Зотов А.Б. по договору дарения ½ доли в праве собственности указанного жилого помещения от 14 сентября 2011 года произвел отчуждение доли в пользу Зотовой Е.М., которая 01 августа 2013 года по договору дарения ½ доли в праве собственности указанного жилого помещения произвела отчуждение доли в пользу Старикова А.А., который 06 февраля 2014 года по договору купли-продажи произвел отчуждение спорного жилого помещения Устинову Ю.А., который 06 февраля 2014 года заключил кредитный договор для приобретения квартиры с ООО «Ипотечная компания Столица». В соответствии с условиями Договора займа, Займодавец обязался предоставить ответчику заем размере 8000000 руб. 00 коп., путем перечисления суммы займа на банковский счет № *** в АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ЗАО), открытый на имя Заемщика, сроком на 180 месяцев, с процентной ставкой 13,25 % годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в собственность Заемщика жилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, г. Зеленоград****состоящего из 4-х комнат, общей площадью 91,2 кв. м, расположенного на 8,9-м этаже 9-этажного дома, кадастровый номер ****Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог квартиры. Решением Зеленоградского районного суда г.Москвы от 19 ноября 2018 года постановлено: «Расторгнуть договор займа №*** от 06 февраля 2014 года, заключенный между ООО «Ипотечная компания Столица» и Устиновым Юрием Александровичем. Взыскать с Устинова Юрия Александровича в пользу ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк» задолженность по кредитному договору по основному долгу 7766333 руб. 71 коп., проценты 2731887 руб. 67 коп., неустойку 270000 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 66000 рублей, а всего взыскать 10834221 (десять миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи двести двадцать один) рубль 38 копеек. Взыскивать с Устинова Юрия Александровича в пользу ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк» проценты по договору займа, начиная с 26 января 2018 года по день вступления в законную силу решения суда, из расчета 13,25 % годовых от суммы остатка основного долга. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ***, принадлежащую на праве собственности Устинову Юрию Александровичу, определив способ реализации – путем продажи с публичных торгов, начальную цену продажи установить в размере 12819200 рублей». Поскольку договор купли-продажи квартиры от 06 февраля 2014 года нарушает право пользования квартирой истца, просила признать недействительными договор купли-продажи квартиры от 06 февраля 2014 года, закладную квартиры от 06 февраля 2014 года и запись об ипотеке от 13 февраля 2014 года, признать права бессрочного пожизненного пользования жилым помещением за истцом.

Истец Зотова Е.М., третье лицо Зотов А.Б. в судебное заседание явились, требования поддержали.

Представитель ответчика ПАО «АКБ Инвестторгбанк» в судебное заседание явился, требования не признал.

Ответчики Устинов Ю.А., Стариков А.А., ООО «МФО ИК «Столица», третье лицо Зотов М.А., Зотов С.А., Старикова В.А., Старикова С.А., представитель УФРС г. Москвы, ОСП по ЗелАО г. Москвы УФССП России в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ГПК РФ и по правилам ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Зотова Е.М. зарегистрирована и проживает в квартире ***, расположенной по адресу: г. Москва, ****с 10 января 1994 года, приватизированной 09 декабря 2004 года на основании договора передачи № ***в общую долевую собственность - Зотова А.Б., Старикова А.А.

Истец от своего права в участии в приватизации отказалась в пользу Зотова А.Б., Старикова А.А.

В последствии Зотов А.Б. по договору дарения ½ доли в праве собственности указанного жилого помещения от 14 сентября 2011 года произвел отчуждение доли в пользу Зотовой Е.М., которая 01 августа 2013 года по договору дарения ½ доли в праве собственности указанного жилого помещения произвела отчуждение доли в пользу Старикова А.А., который 06 февраля 2014 года по договору купли-продажи произвел отчуждение спорного жилого помещения Устинову Ю.А., который 06 февраля 2014 года заключил кредитный договор для приобретения квартиры с ООО «Ипотечная компания Столица». В соответствии с условиями Договора займа, Займодавец обязался предоставить ответчику заем размере 8000000 руб. 00 коп., путем перечисления суммы займа на банковский счет № *** в АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ЗАО), открытый на имя Заемщика, сроком на 180 месяцев, с процентной ставкой 13,25 % годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в собственность Заемщика жилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.****, состоящего из 4-х комнат, общей площадью 91,2 кв. м, расположенного на 8,9-м этаже 9-этажного дома, кадастровый номер ****Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог квартиры.

Решением Зеленоградского районного суда г.Москвы от 19 ноября 2018 года постановлено: «Расторгнуть договор займа №*** от 06 февраля 2014 года, заключенный между ООО «Ипотечная компания Столица» и Устиновым Юрием Александровичем. Взыскать с Устинова Юрия Александровича в пользу ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк» задолженность по кредитному договору по основному долгу 7766333 руб. 71 коп., проценты 2731887 руб. 67 коп., неустойку 270000 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 66000 рублей, а всего взыскать 10834221 (десять миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи двести двадцать один) рубль 38 копеек. Взыскивать с Устинова Юрия Александровича в пользу ПАО АКБ «Инвестиционный торговый банк» проценты по договору займа, начиная с 26 января 2018 года по день вступления в законную силу решения суда, из расчета 13,25 % годовых от суммы остатка основного долга. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, ***, принадлежащую на праве собственности Устинову Юрию Александровичу, определив способ реализации – путем продажи с публичных торгов, начальную цену продажи установить в размере 12819200 рублей».

Согласно оспариваемому договору купли-продажи от 06 февраля 2014 года, а именно п. 1.6, Зотова Е.М. обязывается сняться с регистрационного учета спорного жилого помещения, однако, стороной договора истец не является, что по мнению истца является основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" действие положений ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В силу ст. 2 ФЗ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от дата N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от дата N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Согласно ГК РФ, договор является выражением согласованной воли оговаривающихся лиц.

В силу ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Положениями ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1, 5 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего об этих видах договоров.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указывает на то, что истец зарегистрирован в спорном жилом помещении и проживает в нем.

Внесение в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, предполагает наличие установленных законом ограничений, в целях соблюдения интересов проживающих на площади лиц, не являющихся собственниками данного жилого помещения, однако сохраняющих право проживания и регистрации на жилой площади в силу закона. Само по себе не указание в договоре купли-продажи квартиры истца, как лица сохраняющего право пользования спорным жилым помещением, не свидетельствует о несоблюдении требований положения ГК РФ, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи, закладной, записи об ипотеке недействительными, не имеется.

Также суд отказывает в удовлетворении требований о признании за истцом права бессрочного пользования спорным жилым помещением, поскольку собственником ее право проживания и регистрации не оспаривается. Преюдициального значения, удовлетворение данной части искового заявления, для последующих собственников спорного жилого помещения, иметь не будет.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 – 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Зотовой Елены Михайловны к Устинову Юрию Александровичу, Старикову Александру Александровичу, ООО «МФО ИК «Столица», ПАО «АКБ Инвестторгбанк» о признании недействительным договора купли-продажи, закладной и записи об ипотеке, признании права бессрочного пожизненного пользования жилым помещением– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суда г. Москвы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: