Решение

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года г.Москва

Зеленоградский районный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи Абалакина А.Р.,

при секретаре Кочергиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1292/18 по иску Суркова ** к Ковалеву **, Ковалевой ** о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с иском к ответчикам с указанным иском, ссылаясь на то, что ** года между Сурковым Д.А. и Ковалевым А.Е. и Ковалевой Е.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №***, предметом которого являлась квартира по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус **, кв. ** по цене 6 000 000 рублей. Согласно п.2.2.1 договора, сумма в размере 4 250 000 рублей должна была быть уплачена Покупателем за счет собственных средств не позднее 3 (трех) банковских дней после государственной регистрации перехода прав собственности на указанное имущество. Право собственности за покупателем было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 09 июня 2016 года, несмотря на то, что денежная сумма в размере 4 250 000 рублей так и не была уплачена Покупателем Продавцу. Согласно п.2.2.2 договора, сумма кредитных средств в размере 1 750 000 рублей должна быть выплачена Покупателем не позднее 3 (трех) банковских дней после государственной регистрации перехода прав собственности на указанное имущество.

Сумма кредитных средств, в размере 1 750 000 рублей, была выплачена Покупателем денежными средствами предоставленными АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» 02 июня 2017 года в день заключения договора.

Оставшаяся сумма в размере 4 250 000 рублей не подлежала уплате Суркову Д.А., поскольку заключенные одновременно между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №**, договор аренды жилого помещения от 02 июня 2016 года, а также факт уплаты Суркову Д.А. денежных средств в размере 1 750 000 рублей имели своей целью и свидетельствовали о прикрытии другой сделки, которую стороны в действительности имели ввиду и о которой договаривались на стадии согласования указанных документов, а именно сделки по заключению договора займа на сумму 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей, с уплатой Заемщиком процентов.

Договор аренды жилого помещения от 02 июня 2016 года имеет важное значение в данной притворной сделке, поскольку в соответствии с указанным договором Ковалевы предоставляют Суркову Д.А. за плату во временное пользование квартиру №**, общей площадью 53,5 кв.м, расположенную по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус **, сроком на 11 (одиннадцать) месяцев с обязательным условием ежемесячной арендной платы в размере 52 500 рублей (п.4.1), что, по сути, является условием о процентах за пользование займом из расчета 36% годовых.

Главным условием договора аренды жилого помещения от 02 июня 2016 года свидетельствующем о действительном характере правоотношений сторон (договоре займа) является условие об обратном выкупе Арендатором арендованного недвижимого имущества (квартиры) по цепе 1 750 000 рублей, без учета арендных платежей, т.е. в сумме реально предоставленного займа, а не цены Договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 02 июня 2016 года №**.

Согласно приложению №1 к договору аренды жилого помещения от 02 июня 2016 года, а также во исполнение указанного договора истцом осуществлены в пользу ответчиков платежи на общую сумму 237 500 рублей, что свидетельствует о признании и исполнении истцом именно той сделки, которую стороны имели ввиду — договора займа.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 02 июня 2016 года №** на сумму 6 000 000 рублей фактически является договором залога, обеспечивающим заем на сумму 1 750 000 рублей.

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрено, что после выкупа квартиры (за сумму 1 750 000 руб.) и уплаты арендной платы, которая выступает в роли процентов за пользование займом, право собственности переходит обратно к Истцу.

Ответчик Ковалев А.Е., по своей сути, выполнял услуги банковского брокера, основной задачей которого является оказание посреднических услуг между банком и клиентом (в данном случае Сурковым Д.А.) по поиску подходящего банковского продукта и помощи в получении данного продукта непосредственно клиентом брокера, за что брокер просто удерживает свою комиссию. Ковалев А.Е., являясь компетентным специалистом в области банковских услуг, имея опыт работы в данной сфере, а также необходимые возможности сознательно, в целях удовлетворения в том числе личных потребностей, заключил с Истцом притворную сделку по купле-продаже указанной квартиры по той схеме, которой он, вероятно, пользовался неоднократно.

Однако, в октябре 2016 года (т.е. спустя 5 месяцев после заключения ДКП и предоставления займа) Ковалев А.Е., в письме направленном в адрес Суркова Д.А., уведомил Истца о расторжении договора аренды квартиры расположенной по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус **, кв. ** и обязал истца освободить помещение в срок до 20 октября 2016 года. Данными действиями Ответчик нарушил условия договора займа и попытался заполучить в свою, уже реальную, собственность указанную квартиру так и не выплатив ее полной стоимости.

Дата составления расписки — 19 мая 2016 года. Это на две недели раньше, чем заключен договор купли-продажи недвижимости и на две недели раньше, чем Ответчикам был предоставлен кредит АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» в размере 1 750 000 рублей.

Таким образом, содержание расписки о том, что по ней получена денежная сумма в размере 6 000 000 рублей просто не соответствует действительности, поскольку есть подтвержденный факт того, что кредитные денежные средства в размере 1 750 000 (один миллион семьсот пятьдесят тысяч) рублей были предоставлены АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» на несколько дней позже этой даты.

Таким образом, фактически между Истцом и Ответчиками имело место заключение договора займа, обеспеченного залогом недвижимости на сумму 1 750 000 рублей, с уплатой 36% годовых ежемесячно по графику, согласованному сторонами, сроком на 11 месяцев. Договор заключен с 02 июня 2016 года, т.е. с момента передачи (перечисления) денежных средств Суркову Д.А. до 02 мая 2017 года.

На основании изложенного истец просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус **, кв. ** использованием кредитных средств №** и Договор аренды жилого помещения от 02.06.2016 г., заключенные между Истцом и Ответчиками недействительными сделками на основании их притворности. Применить к указанным сделкам последствия притворности и обязать Ответчиков возвратить в собственность Истца (Суркова Д.А.) квартиру (расположенную по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус 2043, кв. 117) и признать за Истцом право собственности на Квартиру.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении иска.

Предусилитель ответчиков в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица АО «КБ Дельтакредит» в судебное заседание явился, требования не признала.

Представители третьих лиц ООО «СК Согласие», УФРС г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований, предусмотренных ст. 56 ГПК РФ, и по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, притворная сделка не должна быть направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, должна прикрывать иную волю участников сделки.

В силу указанной нормы, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Судом установлено, что 02 июня 2016 года между Сурковым Д.А., как продавцом, и Ковалевым А.Е. и Ковалевой Е.А., как покупателями, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №**, предметом которого являлась квартира по адресу: г.Москва, Зеленоград, корпус ****, кв. ** по цене 6 000 000 рублей. Согласно п.2.2.1 договора, сумма в размере 4 250 000 рублей должна была быть уплачена Покупателем за счет собственных средств не позднее 3 (трех) банковских дней после государственной регистрации перехода прав собственности на указанное имущество. Право собственности за покупателем было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 09 июня 2016 года. Сумма кредитных средств, в размере 1 750 000 рублей, была выплачена покупателями в день заключения договора. Был подписан акт сдачи-приемки недвижимого имущества.

Также 02 июня 2016 года между сторонами был подписан договор аренды спорного жилого помещения, был также подписан акт приема-передачи квартиры во временное пользование, арендная плата составляла 52500 рублей в месяц, срок действия договора до 02 мая 2017 года. Согласно приложению №1 к договору аренды жилого помещения от 02 июня 2016 года, а также во исполнение указанного договора истцом осуществлены в пользу ответчиков платежи на общую сумму 237 500 рублей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд с учетом установленных по делу обстоятельств, оценив представленные доказательства в их совокупности, применительно к вышеуказанным нормам права, исходит из того, что истцом в силу ГПК РФ не были доказаны обстоятельства притворности сделки, на которые он ссылается в обоснование иска. Договоры купли-продажи, найма жилого помещения, были подписаны самим истцом, подписаны акты приема-передачи квартиры, осуществлялась арендная плата. Заключив договоры, стороны выразили друг другу намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договоров соглашениями. Взаимосвязи между заключением договора купли-продажи с договором найма квартиры, обосновывающих их притворность, суд не усматривает.

Судом принимает во внимание, что истец не был лишен возможности в случае несогласия с предлагаемыми условиями обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от заключения сделок.

Кроме того истец, являлся дееспособным человеком, обладающим в силу возраста значительным жизненным опытом и познаниями, что свидетельствует о его способности понимать значение подписываемых им документов. Следовательно, при подписании оспариваемого договора воля истца была направлена именно на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, и как следствие заключение договора найма для пользования квартирой.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения по основаниям ГПК РФ, суд исходит и из того, что доводы, на которых истец основывает свои требования, опровергаются документами, связанными с заключением сделки, из которых следует, что воля была направлена именно на отчуждение спорного имущества, переход права собственности на доли в спорной квартире зарегистрирован в установленном законом порядке, сделка сторонами фактически исполнена, по договору купли-продажи денежные средства к продавцу переданы в день подписания договора в части 1750000 рублей.

Стороной покупателей совершены действия по исполнению своих обязательств, а стороной продавца принято исполнение по договору без каких-либо возражений, обратного материалы дела не содержат, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, в связи с чем, соответствующие условия договора считаются согласованными, а договор - заключенным.

Указание в договоре аренды жилого помещения на право выкупа, безусловно не означает факт притворности договора купли-продажи.

Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства.

Из разъяснений, содержащихся в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", следует, что положения Гражданского Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права ( ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ГК РФ.

Согласно ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны ( ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим ( ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения ( ГК РФ).

Ранее Зеленоградским районным судом г. Москвы рассматривалось требование Суркова Д.А. к Ковалевым А.Г., Е.А. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой по основанию заблуждения и обмана, производство по которому было прекращено определением от 31 января 2018 года в связи с отказом от исковых требований. Также в рамках данного дела рассматривался встречный иск Ковалевых А.Г., Е.А. к Суркову Д.А. о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям его притворности (аналогичным настоящему иску), производство по которому было также прекращено определением от 11 января 2018 года, в связи с отказом от исковых требований. Суд учитывает, что представитель Суркова Д.А. не настаивал на рассмотрении данного требования по существу, не возражал против прекращения производства по делу.

Совершение сделок, в особенности связанных с куплей-продажей недвижимости, предполагает наличие высокой степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от сторон по характеру договора и условиям оборота, учитывая высокую степень риска и существенность сделки для сторон.

Суд приходит к выводу о недобросовестности действий Суркова Д.А. при совершении сделки купли-продажи. Заключение оспариваемого договора позволило получить по сделке Суркову Д.А. 1 750 000 рублей, которые были взяты ответчиками по кредитному договору, заключенному с АО «КА Дельтакредит», Банк является залогодержателем данной квартиры, кредит не возвращен. Настоящий иск направлен на лишение Ковалевых права собственности на объект залога по еще невыплаченному кредиту, т.к. истец просит возвратить в его право собственности спорное жилое помещение.

На основании изложенного, суд отказывает в защите принадлежащего истцу права, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования Суркова ** к Ковалеву **, Ковалевой ** о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Абалакин А.Р.