Мотивированное решение
Дело № 02-3541/2022 | Замоскворецкий районный суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес дата
Замоскворецкий районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Перепечиной Е.В.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3541/дата по иску Федосеева Павла Владимировича к Полежаевой Наталье Александровне о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры с условием принятия задатка, признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с иском к Полежаевой Наталье Александровне о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры с условием принятия задатка, признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи, возмещении судебных издержек.
Указал следующие обстоятельства: дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
По условиям предварительного договора ответчик обязалась продать истцу квартиру по адресу: адрес, кв. 259б, общей площадью 64,8 кв.м.
По условиям п.2.1 предварительного договора стоимость квартиры была определена сторонами в размере сумма
Квартира находилась в залоге у наименование организации в обеспечение обязательств по кредитному договору от дата с ответчиком, о чем имеется запись в ЕГРН.
Предварительным договором был определен порядок оплаты стоимости спорной квартиры: сумма покупатель оплачивает в день подписания предварительного договора, данная сумма считается задатком, указанные деньги продавец обязался использовать для погашения залога перед наименование организации, остальные условия оплаты стороны договорились установить в основном договоре купли-продажи квартиры.
Также сторонами было оговорено, что вышеуказанная сумма задатка в случае заключения основного договора купли-продажи засчитывается в стоимость квартиры.
Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи продавец обязался снять всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета до подписания основного договора, расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования квартирой и передать квартиру, не обременённую никакими задолженностями покупателю по передаточному акту после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя. Частично квартира приобреталась за кредитные средства, предоставляемые Сбербанком России.
В п. 3.4. договора стороны указали, что истец подтвердил свою осведомленность о наличии обременения на квартиру. Также оговорена возможность заключения основного о купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю после погашения обременения.
Истец указывает, что со своей стороны все соглашения были соблюдены, истец передал ответчику денежные средства в размере сумма, которыми был погашен залог, но от заключения основного договора купли-продажи квартиры ответчик уклонилась.
Истец приглашал ответчика для заключения основного договора, неоднократно были направлены требования и телеграммы, но в назначенное время ответчик для заключения сделки не явилась.
Считая, что ответчик злоупотребляет своим правом, истец обратился с настоящим иском в суд.
В судебное заседание истец и его представитель явились, требования в полном объеме поддержали.
Ответчик Полежаева Н.А. и ее представитель явились, просили в иске отказать по доводам письменных возражений, приобщенных к делу.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах ( Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из и Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим , законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, для понуждения ответчика к заключению договора истец обязан доказать:
- факт направления ответчику оферты или иного предложения о заключении договора;
- наличие у ответчика возможности заключить предлагаемый договор;
- наличие обязанности у ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм Гражданского Российской Федерации, иного закона или добровольно принятых обязательств.
Судом установлено и из материалов дела следует, что дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
Ответчик Полежаева Н.А. обязалась продать Федосееву П.В. квартиру, расположенную по адресу: адрес, кв. 259б с кадастровым номером 77:01:0006010:1183, общей площадью 64,8 кв.м., в течение 30 календарных дней снять обременение с квартиры, подготовить все документы, необходимые для продажи квартиры покупателю, подписать предстоящий договор купли-продажи с покупателем.
По условиям п.2.1 предварительного договора стоимость квартиры была определена сторонами в размере сумма
Квартира находилась в залоге у наименование организации в обеспечение обязательств по кредитному договору от дата с ответчиком, о чем имеется запись в ЕГРН.
Согласно п. 3.1 предварительного договора купли-продажи продавец обязался снять всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета до подписания основного договора, расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования квартирой и передать квартиру, не обременённую никакими задолженностями покупателю по передаточному акту после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя. Частично квартира приобреталась за кредитные средства, предоставляемые Сбербанком России.
В п. 3.4. договора стороны указали, что истец подтвердил свою осведомленность о наличии обременения на квартиру. Также оговорена возможность заключения основного о купли-продажи квартиры с последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю после погашения обременения.
При этом ответчик пояснила, что со стороны истца были нарушены обязательства по исполнению предварительного договора, поскольку не представлено документов, подтверждающих, что истцу был выдан кредит в необходимой для покупки квартиры сумме.
В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из вышеприведенных положений закона следует, что основной договор может быть заключен лишь на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, и при условии исполнения заявившей иск стороной всех принятых на себя по договору обязательств.
Как отмечалось выше, одним из таких условий является порядок оплаты покупателем приобретаемой квартиры.
Так, п.1.5. Предварительного договора предусматривалось, что оплата приобретаемой квартиры будет производиться за счет кредитных средств любого банка.
Предварительным договором был определен порядок оплаты стоимости спорной квартиры: сумма покупатель оплачивает в день подписания предварительного договора, данная сумма считается задатком, указанные деньги продавец обязался использовать для погашения залога перед наименование организации, остальные условия оплаты стороны договорились установить в основном договоре купли-продажи квартиры.
Также сторонами было оговорено, что вышеуказанная сумма задатка в случае заключения основного договора купли-продажи засчитывается в стоимость квартиры.
Обстоятельства получения ответчиком суммы в размере сумма и погашение залога этими денежными средствами в наименование организации не оспаривались в ходе рассмотрения дела.
При этом ответчик указал, что истцом, в нарушении согласованных сторонами условий, кредит на приобретение спорной квартиры получен не был. Более того, наименование организации, куда истец обращался с заявкой на получение кредитных средств, отменил ранее одобренную ему ипотечную сделку.
В ходе судебного заседания суду со стороны истца был предоставлен предварительный кредитный договор на сумму сумма Однако данный документ не был подписан сторонами и кредит со стороны истца не получен. Более того, представлено уведомление о предварительном одобрении ипотеки всего лишь на сумму сумма, которой не достаточно для покупки квартиры.
Таким образом, истцом не была подтверждена финансовая состоятельность для покупки квартиры ответчика. Документов о том, что им был получен кредит на необходимую сумму ни стороне ответчика, ни суду не представлено.
Предварительным договором были прямо предусмотрены последствия неисполнения сторонами указанных договорных обязательств.
В соответствии с п. 2.4 предварительного договора в случае, если обязательство по заключению предстоящего договора купли-продажи квартиры не будет исполнено в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает (форс мажор, стихийные бедствия, случайная гибель имущества, отказа банка или страховой компании), продавец обязуется единовременно полностью вернуть покупателю задаток в размере сумма в течение четырнадцати календарных дней.
В данном иске Федосеев П.В. требований о возврате денежных средств в размере сумма не заявляет, но суд отмечает, что он имеет на это абсолютное право.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из условий заключенного сторонами предварительного договора отказ банка в выдаче кредитных денежных средств является обстоятельством, исключающим ответственность какой-либо из сторон по договору, и влечет за собой обязанность продавца возвратить покупателю полученный от него задаток.
При таких обстоятельствах предусмотренные предварительным договором обязательства сторон считаются прекращенными, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора купли-продажи не имеется.
В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Аналогичные разъяснения содержатся также в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от дата N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Заключенный сторонами договор, по смыслу статьи 429 ГК РФ, с учетом приведенных выше разъяснений, не может являться предварительным, так как является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.
Поскольку со стороны истца не представлено доказательств, подтверждающих оплату по договору, равно как и готовность произвести эту оплату оснований для удовлетворения требований не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении основных требований нет оснований для возмещения судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований Федосеева Павла Владимировича к Полежаевой Наталье Александровне о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры в порядке и на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры с условием принятия задатка, признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи, возмещении судебных издержек – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: