Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 декабря 2020 года г. Москва

Замоскворецкий районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Пазухиной Е.Ю.,

при секретаре Бароевой Э.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8321/2020 по иску Леметюйнен Илариона Сергеевича к Департаменту городского имущества города Москвы о признании отсутствующим права собственности, признании права общей долевой собственности,

установил:

Истец Леметюйнен И.С. обратился в суд с иском к ответчику Департаменту городского имущества г.Москвы, просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности г.Москвы на нежилые помещения общей площадью 40,1 кв.м., являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером ***, а именно согласно поэтажному плану и экспликации на комнату №2 («котельная» площадью 27,9 кв.м.) и помещение №4 («коридор» площадью 12,2 кв.м.) в нежилом помещении под номером II на этаже «мансарда» в многоквартирном доме по адресу: ***; признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ***, на нежилые помещения общей площадью 40,1 кв.м., являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером ***, а именно согласно поэтажному плану и экспликации на комнату №2 («котельная» площадью 27,9 кв.м.) и помещение №4 («коридор» площадью 12,2 кв.м.) в нежилом помещении под номером II на этаже «мансарда» в многоквартирном доме по адресу: ***.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на спорные помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: ***, зарегистрировано право собственности ответчика, однако спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности Шинкарюк А.Ю. в судебное заседание явился, иск не признал, возражал относительно удовлетворения исковых требований, поддержал письменный отзыв на иск, указал на то, что спорные помещения не являются техническими и не предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома, в связи с чем не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Считал, что иск заявлен ненадлежащим истцом.

Третье лицо Воробьев С.Б., конкурсный управляющий Банка «Торговое Финансирование» - ГК «Агентство по страхованию вкладов», представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ГБУ города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации, Правительства г. Москвы, ЗАО Фирма «Селена» в судебное заседание не явились, извещены о дне и месте слушания дела надлежащим образом, пояснений по иску не представили.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, истец Леметюйнен И.С. является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В указанном жилом доме на комнату №2 («котельная» площадью 27,9 кв.м.) и помещение №4 («коридор» площадью 12,2 кв.м.) в нежилом помещении под номером II на этаже «мансарда» (кадастровый номер ***) зарегистрировано право собственности города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № *** от 23.08.2016г.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Как следует из пояснений истца, управляющая компания дома не выбрана, ТСЖ дома не создано. При этом истцу Леметюйнену И.С. и третьему лицу АО КБ «БТФ» принадлежит более 50% помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: ***.

В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из подп. «а» п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, для отнесения к общему имуществу в многоквартирном доме помещение должно отвечать следующим условиям: наличие у него технического характера и размещение в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования.

В материалы дела представлена экспликация ГБУ МосгорБТИ к поэтажному плану от 22.10.2020г. нежилого помещения с кадастровым номером ***. Согласно экспликации указанное нежилое помещение включает следующие комнаты и помещения: №1 - характеристика «офис», площадь 50,9 кв.м.; №2 - характеристика «котельная», площадь 27,9 кв.м.; №3 - характеристика «помещение подсобное», №4 «коридор» площадью 12,2 кв.м.

В материалы дела также представлена выдержка из Архитектурно-планировочного решения на реконструкцию многоквартирного дома, согласованного с Комитетом по архитектуре и градостроительству г.Москвы №*** от 06.12.99 г. Согласно Архитектурно-планировочному решению комната №2 предназначена для размещения крышной котельной на природном газе. Собственный источник теплоснабжения необходим по ТУ городских служб и в соответствии с решением межведомственной комиссии по теплоснабжению объектов г.Москвы (письмо от 16.09.98 г. № ***), так как центральное теплоснабжение к жилому дому не подведено.

Таким образом, согласно технической документации в комнате №2 предусмотрено размещение крышной котельной для обслуживания всех помещений и коммуникаций дома, и спорное помещение имеет технический характер.

Согласно техническому заключению ООО «Стройреконструкция» от 25.08.2020 г. (шифр ***) по результатам проведенного обследования установлено, что комната №2 имеет исключительно технический характер и с учетом своего назначения для расположения котельного оборудования и наличия соответствующих инженерных коммуникаций не может использоваться для каких-либо иных целей с учетом требований для безопасной эксплуатации котлов на природном газе.

Кроме того, согласно Приказу Минстроя России от 16.12.2016 №*** (ред. от 22.01.2019) «***. Свод правил. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция ***» системы индивидуального теплоснабжения теплопроизводительностью от 100 до 360 кВт включительно допускается предусматривать в жилых зданиях высотой не более трех этажей включительно.

Как указывает истец, он не имеет возможности разместить индивидуальную систему теплоснабжения в своем помещении, единственный вариант для организации теплоснабжения в его нежилом помещении – это использование комнаты №2 на этаже мансарда по своему назначению в рамках организации теплоснабжения всего многоквартирного жилого дома.

В силу подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются, в частности,  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. 

В соответствии с п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Помещение №4 с характеристикой «коридор» площадью 12,2 кв.м. предназначено для доступа в комнату №1 «офис», комнату №2 «котельная» и комнату №3 «помещение подсобное». Указанный коридор не является частью какой-либо квартиры и предназначен для доступа к нескольким отдельным помещениям, что подтверждается приложенным к материалам делам поэтажным планом МосгорБТИ и Техническим заключением ООО «Стройреконструкция» от 25.08.2020 г. (шифр ***).

Таким образом, помещение «коридор» №4 предназначено для доступа, в том числе, в комнату №2 «котельная», которая обладает признаками общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Каких-либо доказательств, подтверждающих возможность изменения на законных основаниях характеристик комнаты №2 «котельная» с определения «техническое помещение» на нежилое помещение, суду не представлено.

Исходя из приведенных разъяснений, суд приходит к выводу о том, что заявленное истцом требование соответствует способам защиты, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой защита гражданских прав осуществляется путем признания права, и фактически направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, в соответствии с пунктами 1, 2 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что права собственников многоквартирного дома на право пользования общим имуществом нарушаются.

С учетом изложенного, иск Леметюйнен И.С. подлежит удовлетворению, за собственниками помещений многоквартирного дома подлежит признанию право общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 40,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером *** под номером II на этаже мансарда в многоквартирном доме по адресу***, со следующим описанием: комната №2 - котельная общей площадью 27,9 кв.м, помещение №4 - коридор общей площадью 12,2 кв.м, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим право собственности г. Москвы на указанные нежилые помещения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Леметюйнен Илариона Сергеевича удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности города Москвы на нежилые помещения, расположенные в нежилом помещении под номером II на этаже мансарда в многоквартирном доме по адресу: ***, с кадастровым номером ***, со следующим описанием: комната №2 - котельная общей площадью 27,9 кв.м, помещение №4 - коридор общей площадью 12,2 кв.м.

Признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 40,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером *** под номером II на этаже мансарда в многоквартирном доме по адресу: ***, со следующим описанием: комната №2 - котельная общей площадью 27,9 кв.м, помещение №4 - коридор общей площадью 12,2 кв.м.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности города Москвы на помещения площадью 40,1 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения с кадастровым номером *** под номером II на этаже мансарда в многоквартирном доме по адресу: ***, со следующим описанием: комната №2 - котельная общей площадью 27,9 кв.м, помещение №4 - коридор общей площадью 12,2 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: