Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 июня 2020 года г. Москва

Замоскворецкий районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Пазухиной Е.Ю.,

при секретаре Кропачевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-69/2020 по иску АКБ «Пересвет» (ПАО) к Адоньевой Наталье Владимировне об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Адоньевой Натальи Владимировны к АКБ «Пересвет» (ПАО) о признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным,

установил:

Истец АКБ «Пересвет» (ПАО) обратился в суд с иском к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ***, правообладателем которой является Адоньева Н.В., также просит установить начальную продажную стоимость предмета залога и способ его реализации путем продажи с публичных торгов, взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что 17 декабря 2012 года между ПАО АКБ «Пересвет» и ООО «Арх-Строй» был заключен кредитный договор № ***, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 310 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в срок до 29 декабря 2017 года. В обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО «Арх-Строй» по кредитному договору между Банком и ООО «Арх-Строй» был заключен договор залога №*** от 30.01.2013 г., согласно п.1.3 которого предметом договора залога является, в том числе, квартира №60 по адресу: ***.

По соглашению сторон залоговая стоимость квартиры составила 31 644 666 руб.

Заемщик надлежащим образом свои обязательства перед ПАО АКБ «Пересвет» не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность по погашению кредита в размере 418 762 144 руб. 67 коп.

В силу п.4.3.6 договора залога залогодержатель приобретает право обратить взыскание на заложенное имущественное право в случае просрочки исполнения обязательств заемщиком по возврату кредита (в т.ч. досрочному) и/или уплате процентов за пользование кредитом.

Адоньева Н.В. предъявила встречный иск к ответчику АО АКБ «Пересвет» о признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге, в котором просила признать ее добросовестным приобретателем имущественных прав по договору от 02 ноября 2017 года уступки права требования (цессии) № ***, признать прекращенным договор залога № ***от 30 января 2013 г., зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 04 июля 2013 года, в части залога имущественных прав на четырехкомнатную квартиру, площадью 172,9 кв.м, расположенную в секции 1 на 18-19 этажах, номер квартиры 60 по адресу***, погасить в ЕГРН запись о залоге в части залога имущественных прав на указанную квартиру.

Свои требования мотивировала тем, что по условиям заключенного между ней и ООО «Арх-Строй» 02 ноября 2017 года договора уступки по договору участия в долевом строительстве офисно-жилого комплекса от 27.08.2009 г. к ней перешли права имущественных требований на получение от застройщика, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой, четырехкомнатной квартиры проектной площадью 227,4 кв.м, расположенной в 1 секции на 18-19 этажах, условный номер квартиры ***, в комплексе по строительному адресу: ***, после обмеров БТИ площадь квартиры изменилась и составляет 172,9 кв.м. За произведенную уступку истец уплатил 34 834 850 руб. 63 коп., что подтверждается актом о взаиморасчетах к договору цессии от 02.11.2017 г. Право собственности Адоньевой Н.В. на квартиру зарегистрировано 08.11.2018 г. При регистрации своего права собственности на указанную квартиру истец узнала о заключенном между ООО «Арх-Строй» и АКБ «Пересвет» 30.01.2013 г. договоре залога. Однако в выписке из ЕГРН от 23.12.2014 г. отсутствовали сведения о наличии зарегистрированного залога.

Адоньева Н.В. считает себя добросовестным приобретателем имущественных прав, а договор залога прекращенным, указывая на то, что при заключении договора уступки она проявила должную степень осмотрительности, ознакомилась с выпиской из ЕГРН, в которой отсутствовали записи об обременении.

Определением суда от 29.10.2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры, общей площадью 172,9 кв.м, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер: ***, являющейся предметом залога по Договору залога №*** от 30 января 2013 г.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «СТЭНО», рыночная стоимость объекта оценки составила по состоянию на 09.01.2020 г. сумму в размере 40 154 123 руб.

Представитель истца АО АКБ «Пересвет» по доверенности Петушкова К.М. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать по доводам, содержащимся в письменных возражениях на встречный иск.

Представитель ответчика Адоньевой Н.В. по доверенности Баринова Е.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения, просила в иске отказать, удовлетворить встречные исковые требования.

Представитель третьего лица конкурсного управляющего ООО «Арх-Строй» по доверенности Новиков Е.В. в судебном заседании полагал исковые требования АКБ «Пересвет» подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска Адоньевой Н.В. просил отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрена договором займа.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ в случае, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст.348 ГК РФ основанием обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 17 декабря 2012 года между ПАО АКБ «Пересвет» и ООО «Арх-Строй» был заключен кредитный договор № ***, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 310 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в срок до 29 декабря 2017 года.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ООО «Арх-строй» и АО АКБ «Пересвет» заключен договор залога №*** от 30.01.2013 г., по условиям которого в залог банку были переданы имущественные права требования в отношении квартир, принадлежащих ООО «Арх-строй» на основании договоров участия в долевом строительстве офисно-жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: ***, в том числе, и в отношении квартиры №***, расположенной в 1 секции на 18-19 этажах по вышеуказанному адресу.

04 июля 2013 г. договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве (л.д. 53-60, том 1).

Заемщик надлежащим образом свои обязательства перед ПАО АКБ «Пересвет» не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность по погашению кредита в размере 418 762 144 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2019 г. ООО «Арх-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

02 ноября 2017 г. между Адоньевой Н.В. и ООО «Арх-строй» был заключен договор уступки права требования (цессии) №*** по договору долевого участия в долевом строительстве офисно-жилого комплекса по адресу*** (***), от 27.08.2009 г.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора уступки права требования ООО «Арх-строй» передало Адоньевой Н.В. имущественные права требования на получение от застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию офисно-жилого комплекса по указанному выше адресу, квартиры проектной площадью 227,4 кв.м, расположенной в 1 секции на 18-19 этажах, условный номер квартиры 60, в комплексе по строительному адресу: ***).

В силу п.1.8 договора цессии соглашением сторон стоимость уступаемых прав требования установлена в размере 34 834 850,63 руб. Цессионарий обязался уплатить цеденту цену договора в срок не позднее 09 ноября 2017 г. (включительно), любым способом, не противоречащим законодательству РФ.

Согласно п.1.12 договора право собственности на квартиру возникает у цессионария с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательстве порядке, при условии надлежащего исполнения цессионарием принятых на себя обязательств по настоящему договору.

02 ноября 2017 г. между ООО «Арх-Строй» и Адоньевой Н.В. заключено соглашение о взаиморасчетах по договору уступки права требования (цессии). По условиям вышеуказанного соглашения в счет оплаты за имущественные права, уступаемые по договору, цессионарий передает цеденту вексель серии ***, имеющий следующие реквизиты: векселедатель – АК «Пересвет-Инвест», номинальная стоимость – 599 670,35 долларов США, дата составления 11.02.2016 г., дата погашения – по предъявлении, но не ранее 11.02.2017 г.

В силу п.4 и п.7 соглашения от 02.11.2017 г. стороны определили, что указанный вексель оплачен покупателем в полном объеме, с момента передачи векселя продавец не будет иметь каких-либо финансовых претензий к покупателю по оплате недвижимого имущества, отчуждаемого по договору.

02 ноября 2017 г. между ООО «Арх-Строй» и Адоньевой Н.В. подписан акт приема-передачи векселя, по условиям которого цессионарий передал, а цедент принял 1 простой беспроцентный вексель.

Согласно п.3 акта приема-передачи векселя цедент подтвердил, что не имеет к цессионарию каких-либо имущественных претензий по договору уступки права требования (цессии) №***.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Адоньева Н.В. в полном объеме оплатила стоимость уступаемых прав по договору, что подтверждается актом о взаиморасчетах к договору цессии от 02.11.2017 г.

30 ноября 2017 г. заключенный с Адоньевой Н.В. договор цессии зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве.

05 сентября 2018 г. Адоньева Н.В. и АО «Пересвет-Инвест» подписали акт приема-передачи квартиры №60 в офисно-жилом комплексе с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой по адресу: ***, к договору участия в долевом строительстве от 27.08.2009г.

Согласно п.п. 3 и 4 акта приема-передачи от 05.09.2018 г. стороны подтвердили, что участник долевого строительства исполнил свои обязательства по оплате цены договора в полном объеме. Также стороны признают, что настоящий акт подтверждает исполнение обязательства участника долевого строительства по договору и является основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру.

08 ноября 2018 г. Управлением Росреестра по г. Москве зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанную квартиру.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ (в редакции, действующей с 1 июля 2014 г.) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу п.п. 1 и 3 ст.3 Федерального закона от 21.12.2013 г. №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ» и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015 г., вопрос №4) подп.2 п.1 ст.352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01 июля 2014 г., к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Из положений приведённых норм и других положений гражданского законодательства о добросовестности следует, что поведение приобретателя заложенного имущества может быть оценено как добросовестное в зависимости от того, знал он или нет, а также мог знать или нет о том, что приобретает имущество, обремененное залогом.

Добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). При этом добросовестность нового собственника может быть установлена из обстоятельств приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п.38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Представитель Адоньевой Н.В. ссылался на то, что при заключении Адоньевой Н.В. договора уступки права требования от 02.11.2017 г. она проявила должную осмотрительность, ознакомилась с выпиской из ЕГРН №*** от 23.12.2014 г., в которой отсутствовали записи об обременении (том 1, л.д. 145-163).

Из представленного в материалы дела заключения специалиста №*** от 12.04.2019 г. следует, что опечатывающая бирка выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №*** от 23.12.2014 г. не подвергалась замене. Оттиск гербовой печати на опечатывающей бирке выписки из ЕГРН №*** от 23.12.2014 г. нанесен с помощью штемпельных чернил (мастики) непосредственно с помощью клише печати.

Оснований не доверять заключению специалиста, составленному АНО «Бюро судебных экспертиз», у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Адоньева Н.В. в момент совершения сделки действовала добросовестно и осмотрительно, в выписке из ЕГРН от 23.12.2014 г. и договоре уступки права требования (цессии) от 02.11.2017 г. отсутствовали сведения о наличии обременения в отношении квартиры, что дает основание полагать, что Адоньева Н.В. предприняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2018 г. указан срок, на который установлено ограничение (обременение) права: 29.12.2017 г. Таким образом, на момент рассмотрения дела срок действия залога на спорный объект недвижимого имущества, о прекращении которого было заявлено ответчиком во встречном исковом заявлении, окончил свое действие.

Учитывая, что Адоньева Н.В. приобрела имущество по возмездной сделке, уступленные права оплачены в полном объёме, срок обременения на момент рассмотрения дела истёк, суд приходит к выводу, что Адоньева Н.В. в данном случае является добросовестным приобретателем, что является основанием для прекращения залога (ипотеки) в отношении квартиры по адресу***, в связи с чем оснований для обращения взыскания на указанную квартиру не имеется.

Доводы истца и третьего лица о том, что на дату наступления срока для предъявления векселя к исполнению АО «Пересвет-Инвест» фактически было неплатежеспособным, суд находит несостоятельными.

Согласно требованиям Положения о переводном и простом векселе, введенного в действие постановлением Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР от 07.08.1937 г. № ***, и разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ №33, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №14 от 04.12.2000 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», при рассмотрении споров необходимо иметь в виду, что вексельные сделки (в частности, по выдаче, акцепту, индоссированию, авалированию векселя, его акцепту в порядке посредничества и оплате векселя) регулируются нормами специального вексельного законодательства.

В соответствии со ст. 142 ГК РФ ценными бумагами являются документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов (документарные ценные бумаги).

Ценными бумагами являются акция, вексель, закладная, инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда, коносамент, облигация, чек и иные ценные бумаги, названные в таком качестве в законе или признанные таковыми в установленном законом порядке.

Перечень обязательных реквизитов для переводного векселя установлен в статье 1 Положения о переводном и простом векселе, а для простого векселя - в статье 75 Положения о переводном и простом векселе.

Согласно акту приема передачи вексель, содержащий все обязательные реквизиты, на общую сумму 599 670,35 долларов США 02 ноября 2017 года был передан ООО «Арх-Строй».

При этом, представленное стороной истца постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 г. по делу №*** в качестве доказательств того, что выданный вексель АО «Пересвет-Инвест» является неплатежеспособным, суд не может принять во внимание, поскольку данное постановление относится к спору между ООО «Гранула» и АО «Косинское» по сделкам по двум векселям номиналом 95 000 000 руб. и 105 000 000 руб., выданные АО «Пересвет-Инвест».

Кроме того, согласно представленному ответчиком отчету №*** от 15.06.2020 г., составленному ООО «Инекс», величина рыночной стоимости векселя серии *** по состоянию на 11.02.2016 г. составляет 47 415 275 руб., по состоянию на 02.11.2017 г. – 34 874 249 руб.

Также из данного отчета следует, что оценщиком был проведен анализ финансового состояния АО «Пересвет-Инвест», в результате которого было установлено, что на даты оценки 11.02.2016 г. и 02.11.2017 г. компания являлась действующей и платежеспособной, что свидетельствует о том, что объект оценки – вексель АО «Пересвет-Инвест» серии ***является ликвидным по состоянию на даты оценки.

Оснований не доверять представленному отчету у суда оснований не имеется, стороной истца он не был оспорен.

Согласно ст.325 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что встречные исковые требования Адоньевой Н.В. о признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным суд признает подлежащими удовлетворению, данное обстоятельство исключает удовлетворение исковых требований АКБ «Пересвет» (ПАО) об обращении взыскания за заложенное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований АКБ «Пересвет» (ПАО) к Адоньевой Наталье Владимировне об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Встречный иск Адоньевой Натальи Владимировны удовлетворить.

Признать Адоньеву Наталью Владимировну добросовестным приобретателем имущественных прав по договору уступки права требования (цессии) от 02 ноября 2017 г. №***, зарегистрированному Управлением Росреестра по г. Москве 30 ноября 2017 г. за №***.

Признать договор залога №*** от 30 января 2013 г. в части залога имущественных прав на квартиру, расположенную по адресу: *** прекращенным.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о залоге квартиры, расположенной по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме 25 июня 2020 г.