Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2020 года г. Москва

Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Патык М.Ю., при секретаре Амирове Э.Ш., с участием представителя истца по доверенности Иванова ** и представителя ответчика по доверенности Курскова **,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2833/2020 по исковому заявлению Ивановой ** к ООО «Стройкомплекс «Говорово» о признании части договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда,

установил:

Истец Иванова ** обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Стройкомплекс «Говорово» с требованием о признании недействительным п. 1.7 Договора № ** участия в долевом строительстве от ** года, заключенного между истцом и ответчиком, в части включения в общую площадь площади лоджии «без соответствующих коэффициентов приведения (понижения), а именно с коэффициентом 1 (единица), взыскании с ответчика суммы переплаты (неосновательного обогащения) в размере 189 777 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 44 964 руб. 36 коп., за период с ** года по ** года, компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., а также штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы ущерба, ссылаясь на то, что на основании договора долевого участи в строительстве № **, заключенного между истцом и ответчиком, истцу был передан объект долевого строительства, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) ** кв.м., обще площадью без учета таковых ** кв.м., в том числе жилой площадью ** кв.м.. Истцом за данный объект были оплачены денежные средства, в размере 8 449 968 руб. 80 коп.. Пунктом 1.7 Договора долевого участия в строительстве установлено, что ориентировочная сумма площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного назначения, площадь неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения) составляет 1 единицу, что противоречит требованиям Приказа Минстроя России № 854 от 25 ноября 2016 года «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, согласно которому, в договорах долевого участия в строительстве, заключенных после 01 января 2017 года, для расчета цены квартиры (с учетом вспомогательных помещений) применяется коэффициенты: для лоджии -0,5, для балконов и террас – 0,3, в связи с чем, истцом была произведена переплата денежных средств за объект недвижимости. Ссылаясь на то, что в добровольном порядке ответчик требования истца о возврате денежных средств не исполнил, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Представитель истца по доверенности Иванов ** в судебное заседание явился, требования искового заявления поддержал в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО СК «Говорово» по доверенности Курсков ** в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что истцом пропущен срок исковой давности.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела судом установлено, что ** года между истцом Ивановой ** и ответчиком ООО «Стройкомплекс «Говорово» был заключен Договор участия в долевом строительстве № **, по условиям которого, ответчик обязался построить, и после получения разрешения на вод объекта в эксплуатацию в срок, установленный п. 6.1 Договора передать участнику долевого строительства, объект – помещение, общей площадью ** кв.м., условный номер **, порядковый номер **, расположенное на ** этаже, секции «**», по адресу: ***. Стоимость объекта долевого строительства составила 8 449 968 руб. 80 коп..

Пункт 1.7 спорного Договора, включает в себя понятие «Общая площадь», согласно которому, ориентировочная сумма площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного назначения, площадь неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения) составляет 1 единицу, которая определятся после проведения технического учета и инвентаризации объекта долевого строительства на основании данных БТИ (без учета применяемых БТИ понижающих коэффициентов).

Как указано истцом и не оспорено ответчиком, истец Иванова ** свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, оплатив сумму в размере 8 449 968 руб. 80 коп., что не оспорено при рассмотрении дела и подтверждено соответствующими платежными поручениями.

Передаточным актом от ** года ответчиком истцу был передан объект долевого строительства, с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий), общей площадью ** кв.м., без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) общей площадью ** кв.м., в том числе жилой площадью ** кв.м.

Как указано истцом в исковом заявлении установление в спорном Договоре условия о расчете общей площади с применением коэффециента 1 (единица) противоречит Приказу Минстроя России № 854 от 25 ноября 2016 года «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», в связи с чем, истцом была произведена переплата денежных средств за площадь, в размере 3,5 кв.м., в размере 189 777 руб. 28 коп..

В силу п. 5 с т. 15 ГК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом убытки.

Согласно Приказа Министерства Строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площадей лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, в договорах долевого участия в строительстве, заключенных после 01 января 2017 года, для расчета цены квартиры (с учетом вспомогательных помещений) применяется коэффициенты: для лоджии - 0,5, для балконов и террас – 0,3.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении заявленный требований, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» установлено, что в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определены существенные условия договора участия в долевом строительстве, к которым в частности отнесены цена договора, сроки и порядок се уплаты.

Статья 5 Закона № 214-ФЗ установлено, что такое цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Статья 5 вышеуказанного Закона определено как может формироваться цена Договора, а именно, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

При этом, ст. 5 Закона № 214-ФЗ не содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила, поскольку законодатель четко сказал, что цена может быть определена указанными способами, но законодатель не делает запрета на установление иного способа определения цены договора.

В связи с чем, установленная в Договоре цена и способ ее определения не противоречит законодательству Российской Федерации. Истец добровольно заключил Договор на указанных условиях.

Указанная в договоре общая площадь объекта долевого строительства и окончательная общая площадь объекта долевого строительства с применением коэффициента 1 к лоджиям и балкона, используется исключительно для расчетов по договору и установлена по соглашению сторон.

Учитывая вышеизложенное, доводы истца о недействительным пункта 1.7 Договора, являются несостоятельными.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела усматривается, что истец узнал о содержании оспариваемого им пункта 1.7 Договора в день подписания Договора, а именно 16 января 2017 года.

По указанному пункту сторонами было достигнуто и подписано соглашение. Какие-либо препятствия в ознакомлении с условиями договора у истца отсутствовали.

С учетом вышеизложенного, поскольку истец обратился в суд с исковым заявлением 13 января 2020 года, срок исковой давности в отношении требований о признании п. 1.7 Договора недействительным, истек. Доказательств уважительности причины пропуска срока исковой давности, истцом и представителем истца, не представлено.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Таким образом, в удовлетворении требований истца Ивановой ** о признании части договора недействительным, взыскании денежных средств, надлежит отказать.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основных требований истца, суд также считает не подлежащими удовлетворению и иные заявленные истцом требования о взыскании с ответчика процентов и компенсации морального вреда.

На основании изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ивановой ** к ООО «Стройкомплекс «Говорово» о признании части договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.Ю. Патык

Решение суда изготовлено в окончательной форме 21 июля 2020 года.