Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06 июля 2020 года г. Москва

Замоскворецкий районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Пазухиной Е.Ю.,

при помощнике судьи Цыгановой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2504/2020 по иску Семченко Галины Владимировны к Отченаш Вячеславу Петровичу, Русакову Андрею Юрьевичу, Будкину Андрею Львовичу о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам Отченаш В.П., Русакову А.Ю., Будкину А.Л.., просит с учетом уточнения иска восстановить преимущественное право на покупку 127/400 долей в общей долевой собственности на квартиру по адресу: ***, площадью 68,4 кв.м, перевести на нее права и обязанности покупателей 127/400 долей в праве общей долевой собственности указанной квартиры.

Свои требования истец мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит 273/400 доли в праве общей собственности на квартиру №*** по адресу: ***. Ответчику Отченаш В.П. принадлежали на праве собственности 127/400 долей в спорной квартире.

Истец полагает, что данная доля в праве собственности на квартиру в нарушение прав истца на преимущественное право ее покупки была отчуждена ответчиком Отченаш В.П. в лице представителя Забродиной Г.В. в пользу ответчиков Будкина А.Л., Русакова А.Ю., извещения от ответчика о намерении продать свою долю истцу не поступало, о вышеуказанном факте ей стало известно 15.12.2019 г.

Истец Семченко Г.В., представитель истца адвокат Сурнина И.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчики Будкин А.Л., Русаков А.Ю. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали письменные возражения, просили в иске отказать, указали, что истцу было известно о продаже доли.

Ответчик Отченаш В.П., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лицо нотариус г. Москвы Кузнецова Н.Э., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается письменными материалами дела, истцу Семченко Г.В. на праве собственности принадлежит 273/400 доли в праве общей собственности на квартиру №*** по адресу: ***, остальные 127/400 долей указанной квартиры принадлежали Отченаш В.П. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, что подтверждается копией решения Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 22.12.2015 г. и копией определения суда от 20.09.2019 г. о разъяснении решения.

Спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, площадью 68,4 кв.м. Согласно Единому жилищному документу и выписке из домовой книге в квартире зарегистрированы Семченко Г.В., ее сын Павлов В.С. с супругой Павловой А.В., а также Русаков А.Ю.

02.12.2019 г. между Забродиной Г.В., действующей от имени Отченаш В.П., и покупателями Русаковым А.Ю. и Будкиным А.Л. был заключен договор купли-продажи 127/400 долей спорной квартиры, удостоверенный Алиевой Ф.Т., исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы Кузнецовой Н.Э., номер в реестре №***. По условиям данного договора Будкин А.Л. и Русаков А.Ю. приобрели у Отченаш В.П. в собственность 127/400 долей квартиры, находящейся по адресу: ***, по цене 3 600 000 руб.

Истцом Семченко Г.В. в подтверждение доказательств наличия у нее денежных средств в размере 3 600 000 руб. для приобретения 127/400 долей в праве собственности на квартиру представила платежное поручение о внесении 11.02.2020 года на депозит Управления Судебного Департамента в г. Москве суммы в размере 3 600 000 руб. (л.д. 33).

В ответ на судебный запрос нотариусом г. Москвы Кузнецовой Н.Э. представлены документы, связанные с заключением договора купли-продажи 127/400 долей квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.

Согласно представленным документам 19 сентября 2019 г. нотариусом г. Москвы Кузнецовой Н.Э. было удостоверено заявление Отченаш В.П., содержащее предложение о продаже принадлежащих ему долей квартиры по цене 3 600 000 руб. Заявление было направлено по адресу регистрации Семченко Г.В. по месту жительства: ***(л.д. 93-95).

Согласно свидетельству ВРИО нотариуса г. Москвы Алиевой Ф.Т. о направлении заявления от 02.12.2019 г. передача заявления Семченко Г.В. не состоялась, поскольку письмо Семченко Г.В. не было вручено в связи с истечением срока хранения письма Почтой России.

Из представленных нотариусом копий почтовой квитанции, конверта, уведомления, следует, что заявление Отченаш В.П. было направлено нотариусом в адрес Семченко 24 сентября 2019 г., отправление с номером *** в связи с истечением срока хранения возвращено отправителю 09.11.2019 г. (л.д. 96-98).

Из представленного истцом ответа отделения Почты России от 23.04.2020 г. следует, что заказное письмо №***, принятое к пересылке 24.09.2019 г. в отделении почтовой связи 107061 г. Москвы, адресованное Семченко Г.В., поступило 03.10.2019 г. в ОПС 115035 г. Москва. Поскольку на момент доставки 04.10.2019 г. вручить адресату почтовое отправление не представилось возможным, в ячейку почтового абонентского шкафа адресата было опущено извещение. Доставка вторичного извещения в настоящее время не предусмотрена. Вышеуказанное письмо возвращено в адрес отправителя 07.11.2019 г. по истечении срока хранения и вручено 13.11.2019 г. в ОПС 107076 г. Москвы отправителю.

Как следует из представленного по запросу суда регистрационного дела, вышеуказанные материалы были представлены ответчиками в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи долей квартиры.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Суд находит, что ответчик Отченаш В.П., его мать Забродина Г.В., зная о преимущественном праве Семченко Г.В. на покупку долей, не проявили надлежащей осмотрительности и добросовестности, не проверили в полном объеме отсутствие желания истца на реализацию преимущественного права покупки долей в общей долевой собственности.

Как пояснила истец в ходе рассмотрения дела, с уведомлениями о продаже долей она до заключения договора купли-продажи ознакомлена не была, предложения о продаже не получала, о намерении Отченаш В.П. продать принадлежащие ему доли в праве собственности на квартиру хотя и была ранее осведомлена, вместе с тем, не получала от него ни устных, ни письменных предложений об этом, при этом несколько лет назад в устном порядке ответчиком предлагалось купить доли по цене 5 000 000 руб. Также истец указала, что никакой корреспонденции ни она, ни ее сын не получали, почтовый ящик вскрыт, и доступ к нему имеет неограниченный круг лиц, при этом, ответчику известно, что фактически она проживает на даче.

Кроме того, истец Семченко Г.В. в период с 02.10.2019 г. по 20.10.2019 г. находилась на санаторном лечении в г. Ессентуки по представленной ей Отделом социальной защиты населения района Замоскворечье ЦАО г. Москвы путевке №***. Данное обстоятельство подтверждается ответом ОСЗН района Замоскворечье от 19.02.2020 г., а также санаторно-курортной книжкой с отметками лечащего врача о прибытии и выбытии Семченко Г.В.

Оценив указанные обстоятельства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд полагает, что истец была по объективным причинам лишена возможности получить уведомление Отченаш В.П. о продаже 127/400 долей в праве собственности на квартиру за 3 600 000 руб.

При этом, суду представлены доказательства, подтверждающие наличие у Семченко Г.В. возможности покупки 127/400 долей в праве собственности на спорное жилое помещение, из которых следует, что на счет Управления Судебного департамента в г. Москве перечислены денежные средства в размере 3 600 000 руб., которые находятся там до настоящего времени.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 68,4 кв. м, жилой площадью 47,5 кв. м, и состоит из трех изолированных жилых комнат (17,79 кв. м, 16,51 кв. м и 12,38 кв.м).

Таким образом, исходя из содержания пункта 2 статьи 247 ГК РФ, на долю каждого из новых собственников приходится 10,86 кв. м общей и 7,54 кв. м жилой площади квартиры; комнат, соответствующих величине жилой площади, приходящейся на долю каждого из ответчиков, в жилом помещении не имеется. При этом истец и ответчики Будкин А.Л., Русаков А.Ю. в родственных отношениях между собой не состоят, приходятся друг другу посторонними людьми, что ставит под сомнение возможность их совместного проживания.

В соответствии со статьей 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Положениями части 5 статьи 10 ГК РФ презюмируется добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно части 1 названной статьи, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По мнению суда, приобретение ответчиками 127/400 долей в спорной квартире с учетом общей площади квартиры не отвечает целям покупателей и не обеспечивает баланс интересов всех сособственников; цена, которую ответчики уплатили по договору (3 600 000 руб.) не исключает возможности приобретения ими отдельного жилого помещения.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд полагает возможным перевести на Семченко Г.В. права и обязанности покупателей Русакова А.Ю., Будкина А.Л. 127/400 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу: ***, и взыскать с истца в пользу Русакова А.Ю., Будкина А.Л. денежные средства в счет приобретения указанной доли в размере 3 600 000 руб., размещенные на счету Управления Судебного департамента в г. Москве.

Решение является основанием для прекращения права собственности Русакова А.Ю., Будкина А.Л. на 127/400 долей квартиры и регистрации права собственности Семченко Г.В. на 127/400 доли квартиры, расположенной по адресу: ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Семченко Галины Владимировны удовлетворить.

Перевести на Семченко Галину Владимировну права и обязанности покупателей Русакова Андрея Юрьевича, Будкина Андрея Львовича по договору купли-продажи 127/400 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу: ***, заключенному 02 декабря 2019 года между Отченаш Вячеславом Петровичем в лице представителя Забродиной Галиной Викторовной (продавцом) и Русаковым Андреем Юрьевичем, Будкиным Андреем Львовичем (покупатели).

Взыскать с Семченко Галины Владимировны в пользу Русакова Андрея Юрьевича, Будкина Андрея Львовича денежные средства в счет приобретения 127/400 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу: ***, в размере 3 600 000 руб., размещенные Семченко Галиной Владимировной на счете Управления Судебного департамента в г. Москве на основании чек-ордера от 11 февраля 2020 года на сумму 3 600 000 руб. путем возврата Управлением Судебного департамента в г. Москве денежных средств в размере 3 600 000 руб. Русакову Андрею Юрьевичу, Будкину Андрею Львовичу.

Решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности Русакова Андрея Юрьевича, Будкина Андрея Львовича на 127/400 долей квартиры по адресу: ***; а также для регистрации права собственности Семченко Галины Владимировны на 127/400 долей квартиры по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: