Определение суда апелляционной инстанции

Суд 1-ой инстанции гр. дело № 2-6488/2018

Суд апелляционной инстанции гр. дело № 33-19037/20

Судья: Рубцова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 июля 2020 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Акульшиной Т.В.,

судей Смоловой Н.Л., Морозовой Д.Х.,

при помощнике Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смоловой Н.Л. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «ЗД Геокосмос» по доверенности Бакулина В.Н. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки (залога), зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 06.06.2006 г. №66-66-01/013/2006-546 по договору ипотеки №1-И от 16.03.2006 г. в отношении имущества: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литера А, площадью 331,8 кв.м., кадастровый … по адресу: …

УСТАНОВИЛА:

Ташланов Т.В. обратился в суд с иском к ООО «3Д Геокосмос» о признании отсутствующим (прекращенным) обременение в виде ипотеки в отношении: встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый номер … по адресу: …

Исковые требования мотивированы тем, что по результату проведенных торгов в форме аукциона с ним заключен договор купли-продажи арестованного имущества встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый номер … по адресу: г. … Помещение приобретено за 25 000 000 руб., оплата произведена в полном объеме. однако, зарегистрировать право собственности не может, так как имеется сведения о залоге имущества. Залогодержатель отказал в снятии обременения с недвижимого имущества.

Истец Ташланов Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «3Д Геокосмос» по доверенности Бакулин В.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Третьи лица Управление Росреестра по Свердловской области и ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург», о дате и месте рассмотрения дела извещены, своих представителей в суд не направили.

Судом постановлено вышеуказанное решение об отмене которого просит представитель ответчика ООО «ЗД Геокосмос» по доверенности Бакулин В.Н. по доводам апелляционной жалобы, указывая на рушение норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 года решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года отменено, в удовлетворении исковых требований Ташланова Т.В. к ООО «ЗД Геокосмос» о признании обременения прекращенным отказано.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 года отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

В заседании судебной коллегии истец Ташланов Т.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель ответчика ООО «ЗД Геокосмос», представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ЗАО «УК Екатеринбург» в заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь положением ст. 167 ГПК РФ, коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав истца Ташланова Т.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом "О залоге", если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2014г. по делу №А60-12725/2014 по иску ООО «ЗД Геокосмос» к ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург» постановлено об обращении взыскания на заложенное имущество: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый №… по адресу: …

Судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела г. Екатеринбурга возбуждено исполнительное производство в отношении должника - ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург», взыскателем по которому является ЗАО «3Д Геокосмос».

Данное недвижимое имущество было передано на торги, что следует из постановления судебного пристава-исполнителя от 10 декабря 2014 года.

09 апреля 2015 года состоялись торги в форме открытого аукциона, победителем признан Ташланов Т.В. с предложением цены 25 000 000 руб.

17 апреля 2015 года между Ташлановым Т.В. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области заключен договор купли-продажи указанного имущества.

Денежные средства в счет приобретения имущества перечислены Ташлановым Т.В. 16 апреля 2015 года, что следует из платежного поручения.

Истец обратился УФРС по Свердловской области за государственной регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

26 августа 2015 года в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Свердловской области было отказано со ссылками на то, что имеется зарегистрированное обременение-ипотека, сторонами которой являются ООО «ЗД Геокосмос» (залогодержатель) и ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург» (залогодатель).

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо о погашении записи об ипотеки.

29 сентября 2017 года ответчик направил ответ об отказе в направлении заявления о погашении записи об ипотеке в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: …, указывая на то, что присужденная решением суда задолженность ЗАО «УК «Екатеринбург» не была погашена, поскольку денежные средства, вырученные от продажи заложенного имущества, не были полностью переведены в адрес залогодержателя.

Действия ответчика по отказу в направлении заявления о погашении записи об ипотеке истец не оспаривал, требований о понуждении ООО «ЗД Геокосмос» к совершению указанных действий в судебном порядке не предъявлял.

Состоявшиеся торги в установленном законом порядке никем из заинтресованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что основанием приобретения права собственности Ташланова Т.В. на недвижимое имущество является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

Оценивая доводы ответчика со ссылками на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.06.2016, суд признал их несостоятельными, не являющимися основанием для отказа удовлетворении требований, поскольку торги не признаны недействительными, договор купли-продажи не оспорен, денежные средства по договору истцом уплачены.

С выводами суда судебная коллегия согласна, поскольку они в решении подробно мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена судом в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку Ташланов Т.В. не является ни собственником спорного нежилого помещения, ни его залогодержателем, то он не вправе требовать прекращения залога, несостоятельны в силу того, что основанием приобретения права собственности является протокол о результатах торгов, а также договор купли-продажи данного помещения, вследствие чего продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, при этом истец не имеет возможности снять обременение на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 3 договора купли-продажи арестованного имущества № 04- 08/15 от 17.04.2015 акт приема-передачи имущества покупателю не составляется. Моментом передачи имущества является дата заключения договора.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии с ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с положениями п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вопреки доводам жалобы истец вправе предъявлять требование о прекращении обременения.

Ссылки заявителя жалобы о недобросовестном поведении истца не нашли своего подтверждения в ходе апелляционного производства. Защита прав и законных интересов истца в судебном порядке не может расцениваться судебной коллегией как злоупотребление правом и свидетельствовать о недобросовестном поведении, которые бы на основании ст. 10 ГК РФ повлекли за собой отмену решения суда и отказ в удовлетворении иска.

Доводы о не применении судом срока исковой давности также не являются основанием для отмены решения суда и для отказа в удовлетворении требований по данным основаниям.

В соответствии со ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения ( ГК РФ) исковая давность не распространяется.

В постановления N 22/10 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ГК РФ. Вместе с тем в силу ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" также разъяснено, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В соответствии с положениями указанных правовых норм и их разъяснениями исковая давность не применяется к искам о признании зарегистрированного обременения прекращенным, в связи с чем судом обоснованно не применен срок исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании приведенных в ней норм права, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами дела.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь - ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО «ЗД Геокосмос» по доверенности Бакулина В.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: