Мотивированное решение

Решение

Именем Российской Федерации

26 июня 2018 года Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Рубцовой Н.В.,

при секретаре Евженко В.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-415/2018 по иску ЗАО «Мосинвестстрой» к Замоскворецкой межрайонной прокуратуре г. Москвы о признании представления недействительным

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Мосинвестстрой» обратился в суд с административным иском к Замоскворецкой межрайонной прокуратуре г. Москвы о признании недействительным представление от 16.03.2018 г.

В обоснование требований указал, что 16.03.2018 г. поступило требование явиться в прокуратуру для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, также получено представление, в котором наложена обязанность по принятию мер по устранению нарушений требований законодательства и решении вопроса о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц. Считают представление недействительным, так как изложенные нарушения Федерального закона не соответствуют действительности, действия и условия договоров составлены в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Считает, что прокуратурой не было учтено, что действующее законодательство допускает внесение сторонами в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен, в связи с чем, включенные в договор пункты 4.18, 4.20 не противоречат требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ «О защите прав потребителей». Также, по мнению истца, п.6.9, включенный в договор не возлагает на участником ограничения и не ухудшает положение потребителя. Кроме того, административный истец считает, что органами прокуратуры были нарушены права организации на свободную предпринимательскую и иную не запрещенную законом экономическую деятельность.

Представители административного истца Мурашкин С.С. и Немсадзе Т.М. в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Представитель прокуратуры Каширина С.О. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Как установлено в судебном заседании, ЗАО «Мосстройинвест» является застройщиком объекта многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Б. Ордынка, вл. 20/4, Ордынский тупик, вл. 6 стр.1.

Замоскворецкой межрайонной прокуратурой г. Москвы проведена проверка вопроса исполнения хозяйствующими субъектами, осуществляющими привлечение денежных средств граждан в строительство, законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов.

Проверка проведена по поручению прокуратуры г. Москвы ы от 12.02.2018 № 7/30-805-2018, в связи с поступлением обращения заместителя начальника УЭБиПК ГУ МВД России но г.Москве Губина А.Ю. об организации проверок соблюдения законодательства о долевом участии в строительстве застройщиков г.Москвы. К указанному заданию приложен перечень объектов, на которых осуществляется строительство жилых домов с привлечением средств граждан, в котором содержался объект по адресу: г.Москва, ул.Б.Ордынка, вл.20/4, Ордынский тупик, вл.6, стр. 1.

Со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации, положения Закона РФ №2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прокуратурой 16 марта 2018 г. принято представление о рассмотрении при участии прокурора представления, принятии мер по устранению нарушений требований федерального законодательства, решении вопроса о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц, сообщении о принятых мерах.

В ходе проверки Прокуратурой установлено, что строительство указанного выше жилого комплекса осуществляется с привлечением денежных средств граждан участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

ЗАО «Мосинвестстрой» заключено и находится на исполнении 15 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения и 17 договоров на машиноместа, которые прошли процедуру государственной регистрации (согласно представленному к проверке реестру).

Прокуратурой проведен правового анализа договоров долевого участия, заключенных между ЗАО «Мосинвестстрой» (застройщиком) и гражданами (участниками), а именно Чириковой М.С. (договор № 5-2 от 18.05.2018), Пономаревой JI.E. (договор № 2-4 от 23.06.2017), Пономаревым В.В. (договор № 2-7 от 13.03.2017), Каталько B.C. (договор № 5-6 от 28.02.2017), Барминым И.В. (договор № 3-7 от 09.01.2017), Аббасовым О.Р. оглы (договор № 4-2 от 02.09.2017), Мартыновым М.В. (договор № 5-7 от 18.09.2017), Тоновым А.А. (договор № 4-5 от 13.11.2017), Вологжаниным Н.Ф., Вологжаниной Т.Н. (договор № 4-3 от 27.12.2017) и установлено, что ЗАО «Мосинвестстрой» в нарушение требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в вышеуказанные договоры включены условия, ущемляющие права потребителя, а именно в п. 4.18, п. 4.20 и п. 6.9.

По мнению суда, выводы прокуратуры являются обоснованными.

Согласно п. 4.18 вышеуказанных договоров Цена договора не подлежит изменению в случае минимального отклонения площади объекта долевого строительства, т.е. отклонения Фактической общей площади от Проектной (расчётной) площади Объекта долевого строительства в сторону увеличения или уменьшения до 3% включительно.

В соответствии с п. 4.20 данных договоров если фактическая площадь объекта уменьшится более чем на 3% относительное проектной площади, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику долевого строительства суммы излишне уплаченных денежных средств в течение десяти рабочих дней с даты подписания Сторонами передаточного акта. Если разница в площади объекта составит более 10%, то возврат Застройщиком Участнику производится только в пределах от 3 до 10 %.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно ч.1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Подлежащий передаче долыцику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта. Соответственно, отказ застройщика вернуть денежные средства участнику в случае если площадь уменьшена до 3% включительно, а также условие о том, что если разница в площади объекта составит более 10%, то возврат Застройщиком Участнику производится только в пределах от 3 до 10 % ущемляет права потребителя.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно ч. 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Таким образом, исходя из вышеприведенного законодательства, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. Условие о том, что в данном случае обязательным требованием является непригодность объекта для предусмотренного договором использования относится к случаям передачи объекта с недостатками, а не случаев отступления от условий договора и обязательных требований. Соответственно отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя.

В силу п. 6.9 вышеуказанных договоров Участник долевого строительства принимает на себя обязательство до регистрации права собственности на Объект долевого строительства не проводить перепланировки и (или) переоборудование Объекта долевого строительства, а также работы, которые затрагивают фасад многоквартирного дома и его элементы (в том числе: остекление лоджий и/или балконов, и/или веранд и террас, установка снаружи многоквартирного дома любых устройств и сооружений, любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада многоквартирного дома), без письменного согласия Застройщика и надлежащим образом оформленных разрешений и согласований, выдаваемых в установленном порядке соответствующими государственными и муниципальными органами. В противном случае, Участник долевого строительство самостоятельно несет негативные последствия, связанные с указанными действиями, в том числе обязуется за счет собственных средств устранить произведенные изменения объекта долевого строительства и многоквартирного дома в течение 10 календарных дней со дня получения соответствующего требования от Застройщика.

Статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из условий договора следует, что передача объекта долевого строительства оформляется актом приема-передачи.

Положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также определено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником. Поэтому дальнейшие действия участника, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечения подрядных организаций в целях перепланировку или переустройство квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного договора. Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

Таким образом, пункт 6.9 договора возлагает на участника ничем не обусловленные ограничения, что ухудшает положение потребителя, что прямо запрещено статьей 16 Закона Российской Федерации №2300-1 «О защите прав потребителей».

Из вышеприведенного следует о том, что требование прокуратуры в виде представления основано на нормах Федерального законодательства, закона «О защите прав потребителей», Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что касается довода административного истца о том, что представление прокурора нарушает права и законные интересы истца в связи с тем, что в случае невыполнения требований прокурора, должностное лицо и юридическое лицо могут быть привлечены к административной ответственности в виде административного штрафа на основании ст. 17.7 КоАП РФ, то он является необоснованным. Законом, определяющим правовые основы деятельности прокуратуры Российской Федерации, является Федеральный закон от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации". Прокуратура не относится к органам, перечисленным в ст.2 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», на которых распространяется действие указанного закона. В связи с этим суд находит несостоятельным довод административного истца о недопустимости проведения повторной проверки после проверки иного государственного органа. В соответствии со ст.24 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.

В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено в письменной форме.

При рассмотрении представления коллегиальным органом прокурору сообщается о дне заседания.

Статьей 17.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за умышленное невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, установленных федеральным законом, а равно законных требований следователя, дознавателя или должностного лица, осуществляющего производство по делу об административном правонарушении.

Однако, само по себе представление прокурора не имеет абсолютный характер и силой принудительного исполнения не обладает, поскольку преследует цель понудить указанные в п. 1 ст. 21 Закона о прокуратуре органы и должностных лиц устранить допущенные нарушения закона, прежде всего, в добровольном порядке.

Замоскворецкой межрайонной прокуратурой г.Москвы в представлении постановлено о рассмотрении при участии прокурора представления, принятии меры по устранению нарушений требований федерального законодательства, решении вопроса о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц, сообщении о результатах рассмотрения представления и принятых мерах в месячный срок, с приложением копий приказов о наложении дисциплинарного взыскания.

ЗАО «Мосинвестстрой» мог рассмотреть данное представление и представить возражения на него, но ответа на Представление об устранении нарушений федерального законодательства получено прокуратурой не был.

Иные меры прокурорского реагирования Замоскворецкой межрайонной прокуратуры в отношении ЗАО «Мосинвестстрой» не принимались, в том числе прокуратурой не предъявлялось требований о прекращении всех обязательств по договорам долевого участия.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что Замоскворецкая межрайонная прокуратура г.Москвы действовала в рамках возложенных на нее законом полномочий; права, свободы и законные интересы административного истца не нарушены, при таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ЗАО «Мосинвестстрой» в удовлетворении требований к Замоскворецкой межрайонной прокуратуре г. Москвы о признании представления недействительным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Н.В.Рубцова