Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2017 г. Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Ломазова С.Б., при секретаре Филатовой Т.В., с участием представителя истца Николаева Я.О., представителя ответчика Хайруллиной И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4811/2017 по иску АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» к нотариусу города Москвы Левочкиной И.А. о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску нотариуса города Москвы Левочкиной И.А. к АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» о признании договора субаренды недействительным,

установил:

Истец АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» обратился в суд с иском к ответчику нотариусу города Москвы Левочкиной И.А. и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 101 537,07 руб., сумму договорных штрафных санкций в размере 20 307,41 руб., проценты в порядке ст.395 ГК РФ в размере 11 748,40 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 3 872,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды №01-01811/93 от 28.10.1993 г. и дополнительного соглашения к нему от 21.11.2008 г., заключенных между Департаментом городского имущества г. Москвы и истцом АО «СКО ФНПР «Профкурорт», истец является арендатором нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Болотная, д.18, стр.1.

На основании Договора субаренды №124-7/468 от 01 октября 2015 г., заключенного между истцом АО «СКО ФНПР «Профкурорт» и ответчиком нотариусом г. Москвы Левочкиной И.А., истец передал ответчику в субаренду помещение №422 по указанному адресу. Арендная плата установлена сторонами в размере 109 058,33 руб. в месяц.

22 октября 2015 г. истец получил уведомление от ДГИ г. Москвы о расторжении договора аренды №01-01811/93 от 28.10.1993 г.

28 декабря 2015 г. истец вручил ответчику письмо о расторжении договора субаренды и освобождении помещения до 01 февраля 2016 г., однако, ответчик фактически освободил помещение только 27 февраля 2016 г., акт приема-передачи помещения не подписал, арендную плату за февраль не уплатил.

06 декабря 2016 г. истец направил ответчику с досудебную претензию о погашении задолженности, которая была возвращена истцу по причине неполучения адресатом.

Поскольку претензия истца об оплате задолженности ответчиком не удовлетворена, истец обратился в суд.

Ответчиком нотариусом г. Москвы Левочкиной И.А. предъявлено встречное исковое заявление о признании договора субаренды нежилого помещения №124-7/468 от 01 октября 2015 г., заключенного между истцом АО «СКО ФНПР «Профкурорт» и ответчиком нотариусом г. Москвы Левочкиной И.А., недействительным.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что в соответствии с условиями договора аренды №01-01811/93 от 28.10.1993 г. истец не имел права сдавать помещения в субаренду и извлекать из этого прибыль, в связи с чем полученные истцом от ответчика арендные платежи являются неосновательным обогащением истца.

Представитель истца АО «СКО ФНПР «Профкурорт» Николаев Я.О. в судебном заседании первоначальные требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам своих письменных отзывов на возражения ответчика и встречное исковое заявление. В частности, представитель истца пояснил, что отношения между истцом и ДГИ г. Москвы по аренде спорных помещений прекращены 22 апреля 2016 г., кроме того, дополнительным соглашением к договору аренды от 21.11.2008 г. истец имел право сдавать переданные ему в аренду помещения в субаренду и получать за это арендную плату, в связи с чем в период, пока ответчик фактически занимал переданные ему истцом помещения, истец имел право получать за это с ответчика арендные платежи.

Представитель ответчика нотариуса города Москвы Левочкиной И.А. – Хайруллина И.М. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначального иска по доводам своих письменных возражений, встречное исковое заявление поддержала, а также пояснила, что ответчик покинул занимаемые помещения до 01 февраля 2016 года, истец от получения ключей и подписания акта приема-передачи помещений уклонился.

Представитель 3-го лица ДГИ г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу иска не представил.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п.1-2 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что 28 октября 1993 г. между Комитетом по управлению имуществом города Москвы в лице ТУ «Якиманка» ТА ЦАО (правопреемник – Департамент городского имущества города Москвы) (Арендодателем) и Санаторно-курортным объединением независимых профсоюзов России (правопреемник – АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт») (Арендатором) заключен Договор №М1-1811/93 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, по которому Москомимущество предоставило истцу в аренду сроком до 30 сентября 2018 г. имущество (помещение, строение) общей площадью 4 300,9 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Болотная, д.18, стр.1, для размещения аппарата (л.д.16-19).

В соответствии с п.4 «а» Договора аренды Арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1 Договора (размещение аппарата) и технической документации на него.

В соответствии с п.4 «ж» Договора аренды Арендатор обязан сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично, в поднаем (субаренду) в соответствии с требованиями п.4 «а», только по договору субаренды с регистрацией его в территориальном агентстве Москомимущества, после чего он вступает в силу.

В соответствии с выпиской из паспорта БТИ арендуемое истцом здание предназначено для административных целей (л.д.20).

21 ноября 2008 года Департамент городского имущества города Москвы и ЗАО «СКО ФНПР «Профкурорт» подписали Дополнительное соглашение к Договору аренды от 28.10.1993 г., в соответствии с которым изменили редакцию пункта 1 Договора аренды, исключив из него указание на целевое использование объекта (л.д.27-29).

01 октября 2015 года между ЗАО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» (правопреемник – АО «СКО ФНПР «Профкурорт») и нотариусом города Москвы Левочкиной И.А. заключен Договор №124-7/468 субаренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил ответчику (субарендатору) нежилое помещение на 4 этаже, кабинет №422, общей площадью 56,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Болотная, д.18, стр.1, переданное арендодателю на праве аренды в соответствии с Договором №1-1811/93 от 28.10.1993 г.

Помещение в соответствии с Договором субаренды используется субарендатором в качестве служебного (п.2.1 Договора субаренды).

Договор субаренды заключен на срок с 01 октября 2015 года по 31 августа 2016 года и вступает в силу с даты его подписания сторонами (п.3.1 Договора).

В соответствии с п.5.1 Договора субаренды ставка субарендной платы согласована сторонами в размере 23 000 руб. за один квадратный метр площади в год (л.д.38-41).

В соответствии с Актом приема-передачи помещения от 01 октября 2015 года субарендатор нотариус г. Москвы Левочкина И.А. приняла вышеуказанное помещение без каких-либо замечаний (л.д.42).

Как следует из объяснений сторон в судебном заседании и подтверждается Актом №5 от 31 января 2016 года (л.д.59), по январь 2016 года включительно стороны надлежащим образом исполняли свои обязательства по Договору субаренды, в том числе ответчик оплачивал в пользу истца арендную плату.

При таких обстоятельствах суд считает доводы встречного иска о признании спорного Договора субаренды недействительным необоснованными, поскольку указанный Договор был заключен в установленной законом форме, на срок, не превышающий срок основного Договора аренды, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сдачи помещения в субаренду, помещение было принято ответчиком без каких-либо замечаний, стороны исполняли взятые на себя обязательства по Договору по январь 2016 года включительно, в связи с чем данный Договор субаренды не может быть признан недействительным по тому основанию, что Договор субаренды не был зарегистрирован (то есть не был согласован) в Департаменте городского имущества г. Москвы.

Ссылку ответчика на письмо должностного лица ДГИ г. Москвы о недействительности спорного Договора субаренды (л.д.100) суд во внимание не принимает, поскольку в силу действующего законодательства признание сделки недействительной возможно только в судебном порядке.

Таким образом, в удовлетворении встречного иска о признании договора субаренды нежилого помещения №124-7/468 от 01 октября 2015 г. суд отказывает.

Обсуждая доводы первоначального иска о наличии у ответчика задолженности по внесению арендной платы, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.5.5 Договора субаренды платежи по Договору оплачиваются субарендатором в течение 5 рабочих дней с даты выставления счета на текущий месяц.

Согласно п.6.1.5 Договора субаренды не позднее, чем за 3 рабочих дня до наступления срока внесения арендной платы арендодатель обязан в соответствии с разделом 5 Договора предоставить субарендатору счета для оплаты помещения, а также до 10 числа месяца, следующего за расчетным, предоставить акты и счета-фактуры.

При этом в соответствии с п.6.2.1 Договора арендодатель вправе осматривать помещение с целью проверки использования его субарендатором в соответствии с условиями Договора.

В соответствии с п.8.1 Договора субаренды досрочное расторжение Договора осуществляется арендодателем в одностороннем порядке в случае расторжения собственником помещений договора аренды №1-1811/93 от 28.10.1993 г.

22 октября 2015 года истец получил уведомление от ДГИ г. Москвы о расторжении по истечении месяца с даты направления уведомления Договора аренды №1-1811/93 от 28.10.1993 г. в связи с наличием задолженности по арендной плате (л.д.44-45).

Фактически помещения по адресу: г. Москва, ул. Болотная, д.18, стр.1, были переданы истцом ДГИ г. Москвы по Акту №11587 22 апреля 2016 г. (л.д.46).

28 декабря 2015 года истец уведомил ответчика о расторжении Договора субаренды от 01 октября 2015 г. на основании п.8.1 Договора с 01 февраля 2016 года и необходимости освобождения арендуемых помещений не позднее 31 января 2016 года и передачи их истцу по акту приема-передачи (л.д.47).

Истец в подтверждение своего довода о том, что ответчик не освободила помещения в указанный в уведомлении о расторжении Договора срок (31 января 2016 года), а сделала это 27 февраля 2016 года, ссылается на докладные записки своих сотрудников, из которых следует, что ответчик должна была покинуть помещения 29 февраля 2016 года, однако, сделала это досрочно – 27 февраля 2016 года, в связи с чем сотрудники истца не смогли подписать с ответчиком акт приема-передачи помещений и вручить ей счет на оплату помещения за февраль 2016 года (л.д.48-49).

Сторона ответчика данные факты отрицает и настаивает, что помещения были освобождены 31 января 2016 года, однако, сотрудники истца уклонились от принятия помещений по акту приема-передачи.

Суд считает, что докладные записки сотрудников истца не могут служить подтверждением нахождения ответчика в арендуемых помещениях после 31 января 2016 года, так как являются односторонними документами, выполненными зависимыми от истца людьми (его сотрудниками).

Между тем, в соответствии с заключенным сторонами Договором субаренды у истца была возможность осмотреть арендуемые помещения во время нахождения там арендатора (п.6.2.1 Договора субаренды) и составить соответствующий двусторонний акт в случае действительного нахождения в помещениях арендатора сверх установленного срока.

Кроме того, в силу п.9.3 Договора аренды все изменения Договора оформляются в письменном виде. Вместе с тем, в докладных записках сотрудников истца указано, что ответчик должен был освободить помещения 29 февраля 2016 года, но сделал это 27 февраля 2016 года, что не позволило 29 февраля 2016 года подписать с ним акт приема-передачи помещений и вручить счет на оплату. Однако в уведомлении о расторжении Договора субаренды от 28 декабря 2015 года последним днем аренды указано 31 января 2016 года, а не 29 февраля 2016 года. Каких-либо доказательств, что стороны согласовали продление срока аренды до 29 февраля 2016 года, истцом не представлено.

Кроме того, в силу п.6.1.5 Договора субаренды арендодатель обязан до 10 числа месяца, следующего за расчетным, предоставить арендатору акты и счета-фактуры.

В отсутствие иных договоренностей и в случае, если арендатор покинул занимаемые помещения, не уведомив об этом арендодателя, истец имел возможность направить соответствующие акты и счета по адресу ответчика, указанному в Договоре субаренды (домашний адрес ответчика), однако, такие документы в установленные Договором сроки направлены ответчику не были. Претензия о наличии задолженности по арендной плате за февраль 2016 г. была направлена истцом ответчику только 06 декабря 2016 года (л.д.53-58).

Изложенное свидетельствует, что истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ не доказан факт пользования ответчиком арендуемыми помещениями после 31 января 2016 года, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, суммы договорных штрафных санкций суд не усматривает.

Кроме того, проценты в порядке ст.395 ГК РФ не подлежат взысканию с ответчика, поскольку Договором субаренды предусмотрена неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей (п.7.2 Договора).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В силу ст.ст.88, 98 ГПК РФ судебные расходы сторон возмещению не подлежат, поскольку в удовлетворении их требований отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» к нотариусу города Москвы Левочкиной И.А. о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

В удовлетворении встречного иска нотариуса города Москвы Левочкиной И.А. к АО «Санаторно-курортное объединение ФНПР «Профкурорт» о признании договора субаренды недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья С.Б.Ломазов