Определение суда апелляционной инстанции

Судья Патык М.Ю.

Дело № 33-38980/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 сентября 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Удова Б. В., Бобровой Ю.М.,

при секретаре Гергиновой Е.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Удова Б. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «СкандСиб Груп» по доверенности Шугаева А.А. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 13 декабря 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Эрбилол Мухаффера Мурата к ООО «СканСиб Групп» о взыскании задолженности по договору аренды, взыскании убытков, возмещении судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СкандСиб Групп» в пользу Эрбилол Музаффера Мурата задолженность по договору аренды в размере 435 000 руб., убытки в размере 114 291 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 692 руб. 91 коп.,

УСТАНОВИЛА:

Эрбилол М.М. (далее – истец) обратился в суд с иском к ООО «СкандСиб Групп» (далее – ответчик) о взыскании 435 000 руб. задолженности по арендной плате, 114 291 руб. убытков за устранение дефектов, 870 000 руб. убытков за простой и 15 296 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

В качестве обоснования требований истцом указано, что 20 октября 2015 года между ним и ответчиком заключен Договор аренды нежилого помещения № ИМП-3601/15 (далее – Договор аренды).

На основании заключенного договора, ответчику до 30 сентября 2016 года за 435 000 руб. в месяц предоставлено в пользование нежилое помещение, расположенные по адресу: **************.

01 января 2015 года сторонами подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды, согласно которому с 01 января 2016 года постоянная арендная плата составляет 439 375 руб., в месяц.

В связи с истечением срока действия Договора аренды, письмом от 31 августа 2016 года истец информировал ответчика о необходимости возврата помещения в первоначальном состоянии.

Однако, ответчик не исполнил свои обязательства по передаче помещения, 30 сентября 2016 года самостоятельно опечатал офис, не оплатив арендную плату за сентябрь 2016 года.

В связи с тем, что состояние нежилого помещения после его использования ответчиком не соответствовало первоначальному состоянию, истец был вынужден понести убытки на устранение недостатков.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого на основании доводов апелляционной жалобы просит представитель ответчика по доверенности Шугаев А.А.

В заседание явились представитель истца Бирюкова И.В., которая просила об оставлении решения без изменения и представитель ответчика Шугаев А.А., который просил об удовлетворении апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении «О судебном решении» решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку вышеперечисленные основания нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебной коллегией, то решение суда первой инстанции нельзя признать законным в части взыскания задолженности по договору аренды в сумме 435 000 руб., в связи с чем оно подлежит отмене в указанной части.

В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 15 ГК РФ указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Из материалов дела следует, что 20 октября 2015 года между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды, в рамках которого истец выступал Арендодателем, а ответчик – Арендатором.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды, Арендодатель обязуется за плату передать Арендатору во временное пользование, а Арендатор обязуется принять у Арендатора и использовать в соответствии с условиями настоящего Договора в течение всего срока аренды по Договору, недвижимое имущество, а именно: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 59,8 кв.м., этаж 36, номера на поэтажном плане: этаж 36, помещение I - комната 41 и помещение, назначение: нежилое, общая площадь 66,1 кв.м., этаж 36, номера на поэтажном плане: этаж 36, помещение I - комната 40, расположенных по адресу: г. **************.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.9. Договора, арендная плата состоит из постоянной части. Постоянная часть арендной платы составляет 435 000 руб. в месяц за все помещение. Размер арендной платы является фиксированным.

В силу пункта 2.14 Договора аренды, в целях обеспечения своих обязательств по Договору, Арендатор в срок не позднее 3-х рабочих дней, с даты подписания Договора перечисляет на счет Арендодателя обеспечительный взнос, в размере 435 000 руб. проценты на вышеуказанную сумму начислению не подлежат.

Согласно пункту 2.15 Договора аренды, Арендодатель вправе зачесть обеспечительный взнос (или его часть) в оплату платежей, предусмотренных Договором, в том числе: уплата которых просрочена, штрафных санкций, а также в возмещение причиненного ему убытков и расходов, связанных с ненадлежащим выполнением Арендатором условий Договора, о чем он письменно уведомляет Арендатора.

В этом случае, если арендные отношения продолжаются, Арендатор, в течение 5-ти рабочих дней, с даты такого уведомления, обязан пополнить обеспечительный взнос, до вышеуказанной суммы. За не пополнение обеспечительного взноса, в сроки, установленные настоящим пунктом, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,8% от постоянной части ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.16 Договора, обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору после окончания срока аренды, указанного в пункте 4.1 Договора, в течение пяти рабочих дней, с даты подписания сторонами без замечаний акта приема-передачи (возврата) помещения Арендодателю и погашения всех долгов Арендатора перед арендодателем (при наличии таковых), а в случае наличия в таком акте замечаний – после их устранения.

В силу пунктов 2.21, 2.24 Договора аренды, арендная плата оплачивается Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре и считается оплаченной Арендатором, с момента поступления соответствующих денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Согласно пункту 3.3.17 Договора аренды, Арендатор обязуется, устранить за свой счет последствия аварий, возникших в арендуемом помещении в результате виновных действий или бездействий Арендатора. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или неприятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств и возместить в полном объеме ущерб, нанесенный арендодателю и третьим лицам.

Пунктом 3.3.20 Договора аренды предусмотрено, что Арендатор также обязуется, при прекращении (расторжении) договора, возвратить арендуемое помещение и движимое имущество, которое является принадлежностью помещения, Арендодателю по Акту обратной передачи помещения, в состоянии, в котором оно находилось на момент передачи помещения от Арендодателя к Арендатору (а в случае наличия неотъемлемых улучшений – с учетом таковых) с учетом нормального (естественного) износа.

Из пунктов 4.1, 4.3. Договора аренды следует, что договор вступает в законную силу в дату подписания. Дата начала срока аренды является дата подписания Акта приема-передачи помещения, датой окончания срока аренды является 30 сентября 2016 года, включительно.

01 января 2015 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому, стороны пришли к соглашению, что с 01 января 2016 года постоянная часть арендной платы составляет 439 375 руб.

В связи с истечением срока Договора аренды, письмом от 31 августа 2016 года, истец информировал ответчика о необходимости исполнения п. 3.3.20 Договора и просил передать арендуемое помещение в том состоянии, в котором оно находилось на момент передачи помещения от Арендодателя к Арендатору, а именно, по акту обратной передачи помещения и устранить последствия в результате использования стен под картины, что подтверждается копией письма, с отметкой о получении его ответчиком 31 августа 2016 года.

Как указано истцом, свои обязательства по передаче арендуемых помещений ответчик не исполнил и 30 сентября 2016 года, самостоятельно опечатал офис, что подтверждено представленными истцом фотографиями.

Письмом от 08 сентября 2016 года истец информировал ответчика о необходимости оплаты постоянной части арендной платы за сентябрь 2016 года, в размере 439 375 руб.

В соответствии с пунктом 4.11 Договора аренды, представителями Арендодателя, в составе трех человек, было произведено вскрытие опечатанного помещения, по результатам которого, был составлен протокол от 03 октября 2016 года, с фото и видео фиксацией, а также 13 октября 2016 года, составлен Акт вскрытия помещения и фиксации дефектов, в котором были отражены выявленные дефекты помещения и отсутствие имущества Арендодателя, в том числе: пятна в местах крепления картин на стенах, отличающиеся по качеству и цвету от стен помещения, потеки на стенах, отсутствует внутренняя ручка открывания двери при выходе из помещения, отсутствует внутренняя панель открывания двери в помещении, отсутствует IP видеомофон BAS-IP AR-07L V3, цвет черный, отсутствует кронштейн для монитора домофона, отсутствуют два ведра для мусора в уборной (Brabantia 20 л. 15 л), отсутствуют два радиатора (Electrolux).

По результатам вскрытия Арендодатель направил Арендатору письмо от 14 октября 2016 года, с требованием устранить выявленные в результате вскрытия помещения дефекты и вернуть имущество Арендодателя, однако, вышеуказанное требование ответчиком не выполнено.

В связи с вышеназванными обстоятельствами, Арендодатель был вынужден самостоятельно устранить указанные дефекты, что подтверждается квитанциями от 03 декабря 2016 года, квитанциями «Твой дом», Договором на выполнение работ по покраске № 07/11/2016 от 07 ноября 2016 года, заключенного с Алихановым Х.К. и платежным поручением № 7524 от 29 декабря 2016 года, Договором № 1611-39 от 10 ноября 2016 года на поставку, установку и настройку системы видеонаблюдения, заключенного с ООО «Ваша безопасность+» и товарной накладной № 208 от 30 ноября 2016 года, счетом-фактурой № 209 от 30 ноября 2016 года об оплате монтажных работ; счетом на оплату № 211 от 10 ноября 2016 года, в счет покупки аппаратуры и платежным поручением № 766 от 24 ноября 2016 года, всего на сумму 114 291 руб.

24 марта 2017 года Арендодатель направил в адрес Арендатора досудебную претензию, однако, в досудебном порядке требования истца ответчиком исполнены не были.

Кроме того, истцом указано на то, что из-за действий ответчика истец понес убытки, связанные с опечатыванием помещения, а также простоем помещения в связи с проведением работ по устранению дефектов за период с 01 октября 2016 года по 01 декабря 2016 года, то есть за два месяца, в размере 870 000 рублей, исходя из арендной платы за месяц).

Оценивая в совокупности приведенные выше доказательства, суд первой инстанции нашел их подлежащими удовлетворению частично. При этом, суд исходил из того, что сторонами подтверждено заключение Договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы, суд учел пояснения представителя ответчика, который сослался на направление в адрес истца письма с просьбой о зачете обеспечительного взноса в счет погашения задолженности.

При этом судом указано, что возможность зачета обеспечительного взноса является правом истца, а не его обязанностью. Поскольку истец не воспользовался своим правом, задолженность не погашена.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи с тем, что они не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Согласно пункту 2.14. Договора аренды, в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств ответчик перечисляет истцу 435 000 руб. обеспечительного взноса.

В силу пункта 2.15. Договора аренды, истец вправе зачесть обеспечительный взнос в оплату платежей, в том числе оплата которых просрочена, о чем он письменно уведомляет ответчика.

Письмом от 29 августа 2016 года № 2, ответчик попросил истца об осуществлении зачета обеспечительного взноса в размере 435 000 руб. в счет арендной платы за сентябрь 2016 года (л.д.93).

При этом ответчик подчеркнул, что недостающие 4 375 руб. будут выплачены истцу непосредственно после предоставления актов оказанных услуг, начиная с апреля 2016 года.

В ответ на указанное письмо, истец сообщил, что заявление об оплате недостающей суммы в размере 4 375 руб. после предоставления актов противоречит условиям Договора аренды.

В связи с чем, истец предложил ответчику перечислить на свой расчетный счет недостающую часть арендной платы в размере 4 375 руб. не позднее 05 сентября 2016 года (л.д.94).

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С учетом того, что истец в ответ на просьбу истца о зачете обеспечительного взноса в счет арендной платы, потребовал заплатить недостающую часть размере 4 375 руб., он произвел данный зачет.

Таким образом, суд первой инстанции не имел каких-либо правовых оснований для взыскания с ответчика 435 000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 года.

Суд первой инстанции также признал обоснованными требования истца о взыскании с ответчика убытков, понесенных в связи с устранением дефектов в помещении, в размере 114 2981 руб., поскольку, понесенные истцом расходы подтверждены документально, ответчиком не оспорены, доказательств подтверждающих, что вред имуществу истца был причинен действиями иных лиц, не представлено.

На основании статьи 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца взыскана государственная пошлина в размере 8 692 руб. 91 коп., пропорционально удовлетворенным требования.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что предмет Договора аренды возвращен истцу в первоначальном состоянии на основании одностороннего акта ответчика.

Пунктом 4.10 Договора аренды предусмотрено, что возврат нежилого помещения осуществляется на основании акта обратной передачи с передачей ключей.

30 сентября 2016 года ответчиком в адрес истца направлен односторонний передаточный акт, однако, вручение ключей состоялась позднее - только 10 октября 2016 года.

После получения ключей комиссией истца осуществлено вскрытие нежилого помещения и составлен акт, отражающий выявленные недостатки, а в адрес ответчика направлено соответствующее письмо.

Доказательства устранения недостатков переданного нежилого помещения на требуемую сумму и сам факт наличия недостатков передаваемого помещения истцом суду представлены, в связи с чем у суда первой инстанции имелись основания для взыскания суммы убытков, понесенных истцом, в размере 114 291 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 13 декабря 2017 года в части взыскания задолженности по договору аренды в сумме 435 000 руб. – отменить, принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Эрбилола М.М. к ООО «СканСиб Групп» о взыскании задолженности по арендной плате - отказать.

В остальной части ешение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 13 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: