Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2017 г. Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Ломазова С.Б., при секретаре Филатовой Т.В., с участием представителя истца Агнёткиной Т.Б., представителя ответчика Куксовой Е.П., 3-го лица Егоровой О.В., судебного пристава-исполнителя Останкинского ОСП УФССП России по Москве Мамояна С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4251/2017 по иску Романовой Л.В. к ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» об оспаривании результатов оценки арестованного имущества,

установил:

Истец Романова Л.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка», требуя признать недостоверной величину рыночной стоимости 7/8 доли в праве общей долевой собственности на гараж-бокс №11, площадью 34, 6 кв.м., расположенный по адресу: ***, имеющий кадастровый номер ***, установленную в отчете, произведенном ответчиком ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» №190695.15.77010 от 17.03.2017 г., об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу Романовой Л.В. в рамках исполнительных производств; определить начальную цену объекта недвижимости, а именно: 7/8 доли в праве общей долевой собственности на гараж-бокс №11, площадью 34,6 кв.м, расположенный по адресу: ***, имеющий кадастровый номер ***, для целей реализации в рамках исполнительного производства в отношении должника Романовой Л.В. – в размере 586 050 рублей.

В обоснование своих требований истец указала, что в производстве судебного пристава-исполнителя Останкинского РОСП УФССП России по Москве Родиной Ю.В. находятся исполнительные производства в отношении должника Романовой Л.В.: №№ 66129/16/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 36 732,00 руб.), 46574/16/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 50 000,00 руб.). 45605/16/77010-ИГГ (взыскание денежных средств в размере 2 000,00 руб.), 32480/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 30 000,00 руб.), 30219/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 15 200,00 руб.), 206874/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 30 000,00 руб.), 190695/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 151 500,00 руб.), 21935/17/77010-И11 (взыскание денежных средств в размере 141 500,00 руб.), 36773/17/77010-ИГ1 (взыскание денежных средств в размере 5 000,00 руб.), остаток долга по которым по состоянию на 02.06.2017 г. составил 291 796,23 руб.

Взыскателем по всем вышеуказанным исполнительным производствам является Егорова О.В.

Объект недвижимого имущества, с результатами оценки которого не согласен истец, представляет собой гараж-бокс №11, площадью 34,6 кв.м, расположенный по адресу: ***, имеющий кадастровый номер ***, находящейся в общей долевой собственности истца Романовой Л.В. (7/8 доли в праве) и третьего лица Егоровой О.В. (1/8 доля в праве).

Ответчиком по состоянию на 13.03.2017 г. произведена оценка рыночной стоимости 7/8 доли в праве спорного имущества, принадлежащей истцу. По результатам оценки составлен отчет №190695.15.77010 от 17.03.2017 г., содержание сведений в котором оспаривает истец. Представитель истца с отчетом об оценке арестованного имущества ознакомлен 02.06.2017 г., истец – не ознакомлен. До настоящего времени спорное имущество не реализовано.

Истец не согласен с величиной рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценкой в размере 391 000 рублей, считает ее существенно заниженной в связи с допущенными ответчиком многочисленными нарушениями норм действующего законодательства при составлении оспариваемого Отчета об оценке.

В судебном заседании представитель истца Агнеткина Т.Б. доводы иска поддержала, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика Куксова Е.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

3-е лицо Егорова О.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам своих письменных возражений, а также письменных пояснений по существу иска.

Судебный пристав-исполнитель Останкинского ОСП УФССП России по Москве Мамоян С.Н. в судебном заседании разрешение заявленных истцом требований оставил на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, в производстве судебного пристава-исполнителя Останкинского РОСП УФССП России по Москве Родиной Ю.В. находятся исполнительные производства в отношении должника Романовой Л.В.: №№66129/16/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 36 732,00 руб.), 46574/16/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 50 000,00 руб.). 45605/16/77010-ИГГ (взыскание денежных средств в размере 2 000,00 руб.), 32480/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 30 000,00 руб.), 30219/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 15 200,00 руб.), 206874/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 30 000,00 руб.), 190695/15/77010-ИП (взыскание денежных средств в размере 151 500,00 руб.), 21935/17/77010-И11 (взыскание денежных средств в размере 141 500,00 руб.), 36773/17/77010-ИГ1 (взыскание денежных средств в размере 5 000,00 руб.), остаток долга по которым по состоянию на 02.06.2017 г. составил 291 796,23 руб.

Взыскателем по всем вышеуказанным исполнительным производствам является Егорова О.В.

Объект недвижимого имущества, с результатами оценки которого не согласен истец, представляет собой гараж-бокс №11, площадью 34,6 кв.м, расположенный по адресу: ***, имеющий кадастровый номер ***, находящейся в общей долевой собственности истца Романовой Л.В. (7/8 доли в праве) и третьего лица Егоровой О.В. (1/8 доля в праве).

Ответчиком ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» по состоянию на 13.03.2017 г. произведена оценка рыночной стоимости 7/8 доли в праве спорного имущества, принадлежащей истцу. По результатам оценки составлен отчет №190695.15.77010 от 17.03.2017 г., содержание сведений в котором оспаривает истец. Представитель истца с отчетом об оценке арестованного имущества ознакомлен 02.06.2017 г., истец – не ознакомлен. До настоящего времени спорное имущество не реализовано.

Истец не согласен с величиной рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценкой в размере 391 000 рублей, считает ее существенно заниженной в связи с допущенными ответчиком многочисленными нарушениями норм действующего законодательства при составлении оспариваемого Отчета об оценке.

Так, указывая на существенное занижение рыночной стоимости объекта оценки, истец ссылается на пункт б ст.23 Федерального стандарта оценки (ФСО №1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», согласно которому проведение оценки включает в себя следующие этапы: сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

По мнению истца, эксперт из Организации ответчика, проводивший оценку, не собрал и не проанализировал информацию о количестве запрещающих знаков парковки в районе местонахождения объекта, что является необходимым для проведения оценки гаража, поскольку гараж является местом парковки, а большое количество запрещающих знаков для парковки приводит к росту спроса и цены на недвижимые объекты, такие как гаражи и гаражи-боксы.

Однако данное утверждение не основано на Федеральном стандарте оценки (ФСО №1), в соответствии с которым оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а именно: изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки, собирает информацию о природных и экономических факторах, влияющих на рыночную стоимость объекта оценки.

Так, в оспариваемом Отчете указано, что оценщик, руководствуясь ст.23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих в его стоимость, изучил основные социально-экономические показатели Москвы, пропса анализ рынка гаражей и машино-мест в г. Москва, что отражено на листах 11-21 Отчета об оценке №190695.15.77010.

Из представленной в судебном заседании полной копии оспариваемого Отчета об оценке следует, что в ходе анализа рынка оценщиком отобраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в феврале-марте 2017 года (лист 24 Отчета об оценке), руководствуясь характеристиками которых, применяя сравнительный подход, оценщиком сделан вывод о стоимости объекта оценки.

Истцом в подтверждение своих доводов не приведено каких-либо норм, обязывающих оценщика изучать парковки города Москвы для определения стоимости объекта оценки.

Все необходимые действия по сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки, оценщиком произведены и отражены в Отчете об оценке №190695.15.77010.

Также, по мнению истца, оценщик ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» не учел сведения о правах на объект оценки, а именно: оценка арестованного имущества проводилась в рамках исполнительных производств, по которым единственным взыскателем является собственник объекта оценки, у которого при реализации арестованного имущества возникает преимущественное право покупки. При таких обстоятельствах, по мнению истца, в собственность взыскателя переходит весь недвижимый объект, стоимость которого составляет 744 190 рублей.

Вместе с тем, в соответствии с заданием на оценку (лист 4 Отчета об оценке) ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» было поручено определить рыночную стоимость 7/8 доли в праве на гараж-бокс, по которой данный объект оценки будет реализован. Анализ возможных покупателей объекта оценки заданием на оценку не предусмотрен, более того, преимущественное право покупки не обязывает собственника 1/8 гаража реализовать свое право на покупку.

Кроме того, истец в своем исковом заявлении указывает на нарушение п.5 Федерального стандарта оценки (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии с которым при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В нарушение указанного положения в акте осмотра объекта оценки отсутствует дата осмотра и указание на подвал в объекте оценки, также указан неверный адрес объекта оценки, а именно: ***, акт подписан экспертом ФИО, в то время, как оценку производил эксперт ФИО.

Вместе с тем, как видно из бланка Акта осмотра помещения (лист 31 оспариваемого Отчета об оценке), данный бланк не предполагает наличия даты осмотра объекта оценки, также в нем отсутствует графа «подвал», в связи с чем указанные данные не подлежат заполнению в Акте осмотра помещения. Действующим законодательством, в том числе Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» не предусмотрена утвержденная форма Акта осмотра помещения, более того данный документ не является обязательным документом, прикладываемым к Отчету об оценке.

Вместе с тем все вышеперечисленные данные указаны на листах 4 (таблица 1-1 Задание на оценку), 8 (таблица 8-1 Описание объекта недвижимости) Отчета об оценке: дата осмотра объекта – 13 марта 2017 года, адрес объекта оценки – ***, этажность – 1/подвал.

На листе 30 Отчета об оценке расположены фотографии объекта оценки, которые истцом не оспариваются, что подтверждает, что оценщиком ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» был осмотрен гараж-бокс, расположенный по адресу: ***, гараж-бокс №11, а указание в Акте осмотра помещения на иной адрес является явной опечаткой.

Кроме того, в подтверждение своих доводов истец указывает, что при определении стоимости доли по методике МЮ РФ от 2001 года стоимость доли уменьшается от 10% до 40%, чем больше долей, тем больше снижение стоимости, однако, ответчик производит расчет с уменьшением стоимости доли на 40%, что, по мнению истца, противоречит методике, описанной ответчиком.

Вместе с тем, оценщиком ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» указано, что на рынке недвижимости отсутствует спрос на покупку 7/8 доли в праве на гараж-бокс, что истцом не оспорено, следовательно, реализация объекта оценки, а именно 7/8 доли в праве на гараж-бокс практически невозможна, в связи с чем оценщик ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» обоснованно применил понижающий коэффициент в размере 40%, тем самым указав реальную стоимость, по которой объект оценки может быть реализован.

Утверждение истца о том, что стоимость объекта оценки должна составлять 586 050 рублей, документально не подтверждено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый истцом Отчет об оценке №190695.15.77010 от 14 марта 2017 года соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», а также иным нормам действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных истцом требований суд не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Романовой Л.В. к ООО «ЛОВЕЛЛ Оценка» об оспаривании результатов оценки арестованного имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Б.Ломазов