Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2016 г. Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Ломазова С.Б., при секретаре Гейдарове Н.С., с участием представителя истца Подчасовой А.И., представителя ответчика Модяновой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6300/2016 по иску ООО «Управляющая компания» к Тендрякову С.А. о взыскании задолженности по договору управления, по встречному иску Тендрякова С.А. к ООО «Управляющая компания» о признании договора недействительным в части, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

ООО «Управляющая компания» обратилось в суд с иском к Тендрякову С.А. о взыскании задолженности по оплате услуг по управлению зданием и коммунальных услуг за период с 15 мая 2015 г. по 31 декабря 2015 г. в размере 50 590,00 руб., пени по состоянию на 29 февраля 2016 года в размере 2 673,71 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 1 799,00 руб.

Свои требования истец мотивировал тем, что между сторонами заключен договор на оказание услуг по управлению зданием, в котором ответчик Тендряков С.А. владеет помещением. В соответствии с Договором Тендряков С.А. обязался до 15 числа текущего месяца вносить плату за услуги и работы по управлению зданием, а также коммунальные услуги. Однако свои обязательства по Договору ответчик не выполнял, что привело к образованию задолженности по оплате, которую в добровольном порядке ответчик погашать отказывается.

Ответчик Тендряков С.А., в свою очередь, предъявил встречный иск к ООО Управляющая компания», уточненный в порядке ст.39 ГПК РФ, о признании недействительным (ничтожным) п.4.4 договора управления и применении последствий недействительности указанного пункта в части превышения ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества суммы, равной 3 077,75 руб., за последние 3 года, предшествующие подаче иска, и взыскании с ООО «Управляющая компания» в пользу Тендрякова С.А. суммы переплаты в размере 69 941,00 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 2 298,23 руб.

Требования по встречному иску мотивированы тем, что ООО «Управляющая компания» в нарушение закона и условий Договора установила, по мнению Тендрякова С.А., не одинаковую для всех ставку тарифа за содержание и ремонт общего имущества здания.

Представитель ООО «Управляющая компания»  Подчасова А.И. в судебном заседании заявленные исковые требования по основному иску поддержала, просила иск удовлетворить, встречный иск не признала, поддержала доводы своих письменных объяснений по существу спора.

Представитель ответчика по первоначальному иску Модянова А.С. в судебном заседании встречный иск поддержала, требования по основному иску не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях и объяснениях.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, находит исковые требования по основному иску подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу ст.ст.289, 290 ГК РФ собственнику отдельного помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ с учетом разъяснений вышеуказанного Пленума Верховного Суда РФ выбор способа управления общим имуществом нежилого здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

В судебном заседании установлено, что Тендрякову С.А. с 13 июля 2004 года на праве собственности принадлежит помещение № основной площадью 31,7 кв.м., расположенное на 2-м этаже общественно-торгового комплекса «***» по адресу: *** (л.д.22, том 1).

22 января 2004 года общее собрание собственников-инвесторов общественно-торгового комплекса «***» утвердило в качестве эксплуатирующей организации ООО «Управляющая компания». Решение оформлено протоколом №2 (л.д.4-5, том 2).

В силу ч.1 ст.162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Между тем, как следует из указанного протокола №2 от 22 января 2004 года, общее собрание собственников торгового комплекса «***» при утверждении ООО «Управляющая компания» эксплуатирующей организацией никаких условий договора управления, подлежащего заключению с каждым из собственников, не выработало.

Как следует из пояснений стороны истца и не опровергнуто стороной ответчика, в дальнейшем общее собрание собственников помещений общественно-торгового комплекса «***» также не принимало каких-либо решений по установлению условий договора управления.

Вместе с тем, между собственниками помещений в ОТК «***» и ООО «Управляющая компания» были заключены индивидуальные договоры управления торговым комплексом.

Так, 31 декабря 2011 года между ООО «Управляющая компания» и Тендряковым С.А. был заключен Договор №Ю-209 управления Общественно-торговым комплексом «***» по адресу: *** (л.д.4-19, том 1).

В соответствии с указанным Договором ООО «Управляющая компания» (Управляющая организация) обязалась по заданию Собственника (Тендрякова С.А.) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в здании, организовывать предоставление коммунальных услуг Собственнику, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления здания деятельность (п.2.2 Договора).

В силу п.3.1.2 Договора конкретный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в здании, которые обязалась выполнять Управляющая организация, стороны определили в Приложении №1 к Договору.

В соответствии с п.3.3.1 Договора Собственник обязался своевременно и в установленном порядке вносить плату за услуги и работы по управлению зданием, коммунальные услуги.

В соответствии с п.4.1 Договора Собственник производит оплату работ и услуг в рамках Договора в соответствии с «Перечнем», являющимся Приложением №1 к Договору, а также оплачивает коммунальные услуги.

Согласно п.4.3 Договора размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей организацией на основании счетов, выставленных организациями поставщиков этих услуг.

В соответствии с п.4.4 Договора размер платы за содержание и ремонт общего имущества здания стороны установили в размере 7 010 руб. в месяц согласно тарифу, указанному в Приложении №3 к Договору. Авансовый платеж по коммунальным платежам стороны установили в размере 3 670,00 руб. согласно тарифу, указанному в Приложении №4 к Договору.

Также в п.4.4 Договора стороны определили, что доля Собственника (Тендрякова С.А.) в праве собственности на общее имущество рассчитывается исходя из принадлежащей Собственнику общей площади в размере 52,60 кв.м, в том числе основная площадь – 31,70 кв.м, площадь совместного использования – 20,90 кв.м.

В соответствии с п.4.5 Договора оплата работ и услуг, перечисленных в п.4.1 Договора, осуществляется Собственником до 15 числа текущего месяца.

Согласно п.5.8 Договора в случае нарушения Собственником сроков внесения платежей Управляющая организация вправе взыскать с него пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Как следует из Приложения №3 к Договору тариф по содержанию и текущему ремонту здания определяется в соответствии с приведенной в данном Приложении калькуляции затрат исходя из общей площади здания 3 077,6 кв.м, в том числе полезной площади собственников – 1 763,1 кв.м, площадь совместного использования – 1 314,5 кв.м, и составляет 133,27 руб. за 1 кв.м площади в месяц (л.д.16, том 1).

Согласно данным ООО «Управляющая компания» долг Тендрякова С.А. перед управляющей организацией за услугу содержание и текущий ремонт за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года включительно составляет 50 590,00 руб. (л.д.20, том 1).

17 февраля 2016 года Тендрякову С.А. вручена претензия о необходимости оплаты указанной задолженности (л.д.27-28, том 1), которая осталась без удовлетворения, что стороной Тендрякова С.А. не отрицается.

Доводы ответчика, приведенные во встречном исковом заявлении, о ничтожности пункта 4.4 Договора управления в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 7 010,00 руб. в месяц, суд признает несостоятельными, поскольку они не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Так, в обоснование своего довода об установлении истцом различного тарифа за услугу содержание и ремонт общего имущества для разных собственников помещений, истец ссылается на Договоры управления с собственниками ФИО №Ю-19-23 от 31 декабря 2011 года (л.д.94-99, том 2) и ФИО №Ю-204 от 31 декабря 2011 года (л.д.102-115, том 2).

Однако в представленном истцом Договоре управления с ФИО отсутствует Приложение №3, в котором указан тариф, а в Договоре с ФИО в Приложении №3 тариф является идентичным тарифу, указанному в Договоре с Тендряковым С.А. – 133,27 руб. за 1 кв.м.

Такие же тарифы указаны во всех представленных стороной истца для примера Договорах с другими 16-тью собственниками (л.д.16-84, том 2).

При этом стоимость услуги во всех Договорах является различной, поскольку она зависит от доли конкретного собственника в праве собственности на общее имущество торгового комплекса, что не свидетельствует об установлении управляющей компанией различных тарифов разным собственникам помещений за одну и ту же услугу.

Довод стороны ответчика о том, что цена услуги должна быть рассчитана исходя из размера зарегистрированной на собственника площади помещения, также является несостоятельным, так как он противоречит ст.290 ГК РФ и не учитывает, что в свидетельстве о государственной регистрации права указана только основная площадь помещения без учета доли собственника в праве собственности на общее имущество.

Между тем, в каждом Договоре управления, в том числе и с Тендряковым С.А., в п.4.4 указан размер общей площади, принадлежащей собственнику, включая основную площадь помещения и площадь совместного использования.

Доказательств, опровергающих правильность указания в п.4.4 Договора принадлежащей Тендрякову С.А. площади совместного использования, последним не представлены.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований, предусмотренных п.2 ст.168, п.п.2 и 5 ст.426 ГК РФ, для признания п.4.4 Договора управления №Ю-209, заключенного сторонами 31.12.2011 г., ничтожным в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества в размере 7 010,00 руб. в месяц не имеется.

В соответствии с расчетом истца сумма неустойки за просрочку оплаты ответчиком задолженности по Договору за период с 15 мая 2015 года по 29 февраля 2016 года составила 2 673,71 руб. (л.д.2, том 1).

Расчеты истца судом проверены, сочтены арифметически верными, при этом ответчиком убедительных доказательств, опровергающих правильность расчетов, не представлено.

Таким образом, оценив исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства в их совокупности, суд полагает, что с ответчика Тендрякова С.А. в пользу ООО «Управляющая компания» подлежит взысканию задолженность по оплате услуг управления ОТК «***» за период с мая 2015 года по декабрь 2015 года включительно в размере 50 590,00 руб., пени по состоянию на 29 февраля 2016 года в размере 2 673,71 руб.

В соответствии со ст.ст.88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд взыскивает расходы по оплате госпошлины в размере 1 799,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Управляющая компания» удовлетворить.

Взыскать с Тендрякова С.А. в пользу ООО «Управляющая компания» задолженность по договору в размере 50 590,00 руб., пени в размере 2 673,71 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 799,00 руб., а всего денежные средства в размере 55 062,71 руб.

В удовлетворении иска Тендрякова С.А. к ООО «Управляющая компания» о признании договора недействительным в части, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Б.Ломазов