Мотивированное решение

УИД 77RS0007-02-2024-003319-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2024 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Волковой Е.Ю.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2681/2024 по иску Хавской Екатерины Олеговны к Департаменту городского имущества адрес о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес на подвальные помещения: помещение 1/Н общей площадью 70,1 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0002003:3714; помещение 2Н общей площадью 71,7 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0002003:3715; помещение 2/П общей площадью 71,9 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0002003:3707; помещение 3/П общей площадью 124,4 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0002003:3708, просил установить, что решение по настоящему делу является основанием для изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе для погашения записей о праве собственности адрес на указанные помещения.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: адрес (далее – МКД). Спорные помещения находятся в подвале МКД, являлись и являются техническими и вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку содержали и содержат несущие конструкции здания, в них всегда было размещено, функционировало и функционирует в настоящее время инженерное оборудование и коммуникации (ЦО, ГВС, ХВС, канализация, электроснабжение, вентиляция), обслуживающие более одного помещения в данном доме, которые требуют технического обслуживания и беспрепятственного доступа для контроля и ремонта в целях обеспечения безопасного и комфортного проживания. Истец указывает в иске, что спорные помещения не являются и не могут являться самостоятельными объектами, поскольку вход в них осуществлялся и осуществляется по общедомовым лестницам через подъезды многоквартирного дома и помещения общего имущества. Соответственно, регистрация права адрес произведена при отсутствии законных оснований, так как помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Заявляя указанный иск, истец счел свое право на общую долевую собственность на помещения общего имущества в многоквартирном доме нарушенным, обосновывая свою позицию тем, что право общей долевой собственности возникло не позднее 30.04.1992, в момент заключения первого договора приватизации; спорные помещения на момент возникновения общей долевой собственности в МКД не были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома. Указывает, что правовых оснований для государственной регистрации права собственности адрес в 2004, 2006 и 2007 годах, после возникновения права общей долевой собственности, в том числе на спорные помещения, не имелось.

Представители истца Хавской Е.О. по доверенности Жадан М.А. и фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили требования удовлетворить, представили письменные пояснения.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении требований по доводам, указанным в возражениях на исковое заявление. Указал на то, что право адрес возникло в момент его регистрации, так как подтверждением права является факт его регистрации в ЕГРН. Кроме того, указал, что помещения сдавались в аренду, поэтому они являются самостоятельными. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо ИП фио в судебное заседание явился, поддержал доводы представленных возражений на иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований в части помещения № 2Н общей площадью 71,7 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0002003:3715 и отменить меры по обеспечению иска, принятые судом в отношении указанного помещения. Указал, что приобрел помещение на торгах, что право собственности у адрес на спорные помещения появилось в 1991 году на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991; указал, что состав комнат помещения с кадастровым номером 77:01:0002003:3715 по документам БТИ свидетельствует о том, что это не технический подвал, а помещение с самостоятельным назначением, что в соответствии с экспликацией БТИ 1957 года помещение имело жилое назначение, также указал, что самостоятельный характер помещения подтверждается предоставленными Департаментом городского имущества адрес договорами аренды. Кроме того, по мнению ИП фио, в приобретенном им на торгах помещении трубопроводы проходят транзитом (как и в любой квартире), какое-либо инженерное оборудование не установлено, отсутствуют общедомовые запорные устройства. Заявил об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Третьи лица ГБУ адрес Якиманка» и РОО «Московский союз художников» в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направили, мотивированных возражений на иск в материалы дела не представили, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика и третье лицо, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, критерием отнесения помещения к составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

По смыслу положений ранее действующей части 4 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В соответствии с положениями статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит как от технических характеристик помещения и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, так и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе на дату приватизации первой квартиры в доме.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Поскольку истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на помещения, относящиеся к общему имуществу дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной̆ собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 304 ГК РФ суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Как усматривается из материалов дела, у ГБУ адрес Якиманка» имеется доступ в спорные помещения для технического обслуживания коммуникаций и оборудования, что подтверждается Актом обследования помещений подвала от 12.08.2024. Также суд учитывает, что в соответствии с п. 3 Распоряжений Департамента городского имущества адрес от 01 декабря 2023 года № 105189 и от 22 ноября 2023 года №98473 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: адрес отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0002003:3715 (площадью 71,7 кв.м) и 77:01:0002003:3714 (площадью 70,1 кв.м) установлены постоянные публичные сервитуты, являющиеся существенными условиями сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода в Объекты приватизации для обслуживания размещенных в них и иных помещениях подвала коммунальных и электросетевых объектов. Аналогичное условие содержится в п. 2.5. Договора купли-продажи № 78-00575/24 от 13.03.2024. Соответственно, истец и другие собственники помещений в доме фактически владеют спорными помещениями, поскольку они непрерывно используются в общих целях всех собственников помещений многоквартирного дома для обеспечения безопасной эксплуатации здания.

Таким образом, на заявленное требование о признании права срок исковой давности не распространяется, поскольку собственники имеют доступ именно к использованию спорных помещений для размещения общедомовых коммуникаций и оборудования, управляющая организация имеет доступ к находящимся в помещениях инженерным коммуникациям и оборудованию, а ответчик не препятствует и не может препятствовать им в этом.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, за адрес зарегистрировано право собственности на помещение подвала № 1Н общей площадью 70,1 кв.м, кадастровый номер 77:01:0002003:3714, запись регистрации 77-01/41-587/2004-630 от 25.06.2004; на помещение подвала № 2Н общей площадью 71,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0002003:3715, запись регистрации 77-01/41-958/2004-276 от 15.10.2004; на помещение подвала № 2/П общей площадью 71,9 кв.м, кадастровый номер 77:01:0002003:3707, запись регистрации 77-77-11/091/2006-592 от 13.09.2006; запись регистрации 77-01/41-958/2004-276 от 15.10.2004; на помещение подвала № 3/П общей площадью 124,4 кв.м, кадастровый номер 77:01:0002003:3708, запись регистрации 77-77-11/097/2007-010 от 30.07.2007.

Третье лицо ИП фио в качестве основания регистрации права адрес на спорные помещения указал на Постановление от 27.12.1991г. № 3020-1 Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1).

Однако каких-либо документов, подтверждающих данный довод, в материалах дела не содержится.

При этом указанный правовой акт не может являться документом, подтверждающим правомерное приобретение или принадлежность на законных основаниях объекта недвижимого имущества адрес, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Пунктом 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 установлено, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Пунктами 4 и 7 Постановления № 3020-1 предусмотрено, что объекты, переданные в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах), могут быть по решению их Верховных Советов, Советов народных депутатов переданы в муниципальную собственность административно-территориальных образований, входящих в их состав.

Передача объектов, указанных в пункте 4 Постановления № 3020-1, в муниципальную собственность осуществляется на основании предложений нижестоящих Советов народных депутатов, подаваемых ими в соответствующий комитет по управлению имуществом. Вышестоящий Совет народных депутатов обязан рассмотреть эти предложения и принять окончательное решение в 2-х месячный срок со дня их регистрации в соответствующем комитете по управлению имуществом.

Согласно Приложению № 3 к указанному Постановлению жилищный и нежилой фонд являлись государственной собственностью, которая могла быть отнесена к муниципальной собственности по своему назначению, куда включались находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Законом о приватизации жилищного фонда предусмотрено, что при передаче первой квартиры в личную собственность гражданина, к нему переходило и право на общее имущество в многоквартирном доме в доле, пропорциональной площади его жилого помещения, то есть возникала смешанная собственность, как государственная, так и частная.

Согласно Постановления № 3020-1 установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом Российской Федерации "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).

Таким образом, Постановлением № 3020-1 не устанавливалось право адрес на нежилые помещения, а определялась компетенция органов власти по разграничению (передаче) государственной собственности в городскую уже сформированных объектов.

Постановлением Московской городской Думы от 15.02.1995 № 15 «О государственной собственности адрес» (далее – Постановление Мосгордумы №15) Правительству Москвы было поручено проводить мероприятия по выявлению и уточнению объектов городской собственности.

При этом пунктом 4 Постановления Мосгордумы № 15 Правительству Москвы поручено в соответствии с порядком, установленным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 № 114-РП «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», подготовить перечни объектов государственной собственности Москвы как субъекта Федерации, согласовать их с органами представительной власти Российской Федерации и представить в Московскую городскую Думу для утверждения и дальнейшего представления в Правительство Российской Федерации.

Согласно ст. 6 Закона адрес от 19.12.2007 № 49 «Об основах управления собственностью адрес», объекты собственности адрес, порядок ведения Реестра собственности адрес и внесения в него информации об объектах собственности адрес устанавливается Правительством Москвы.

В Реестр объекты должны включаться после соблюдения процедуры, предусмотренной Распоряжением Президента РФ № 114-РП и соответствующего решения Московской городской Думы.

Каких-либо документов, подтверждающих внесение в Реестр собственности адрес, а также соблюдения процедуры, предусмотренной Распоряжением Президента РФ №114-РП, в материалах дела не содержится.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, даже факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36).

Таким образом, надлежащих доказательств возникновения права собственности адрес на спорные помещения в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что первая приватизация в данном доме произошла не позднее 30.04.1992, следовательно, в указанный день собственники помещений в доме стали совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда.

Принятые после Постановления № 3020-I акты (включая Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (ч. 1).

Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (ч. 2).

Законом адрес N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность.

К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, пунктом 18 указанного Закона отнесены технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).

Распоряжения Мэра Москвы № 275-РМ от 13.05.2002 "О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения" устанавливался запрет Департаменту имущества адрес и Префектурам административных округов на отчуждение нежилых помещений, являющихся объектами общего имущества (общей долевой собственности) в жилых домах.

Для правильного разрешения данного спора существенным является выяснение вопроса, предназначены ли спорные нежилые помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеют самостоятельное назначение, имеются ли в помещениях инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, оборудование, требуется ли к ним беспрепятственный доступ.

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «ЭЦ НАДЗОР ПРО» от 15.05.2024 № 150524, выполненное по постановлению нотариуса адрес от 27.03.2024, по результатам проведения строительно-технической экспертизы объекта, расположенного по адресу: адрес. Экспертиза проведена в отношении спорных помещений.

Эксперт, предупрежденный нотариусом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пришел к следующим выводам:

1. В помещениях подвала: 1/Н общей площадью 70,1 кв.м, кадастровый №77:01:0002003:3714; 2Н общей площадью 71,7 кв.м, кадастровый №77:01:0002003:3715;

2/П общей площадью 71,9 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3707; 3/П, общей площадью 124,4 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3708, находящихся в доме по адресу: адрес, имеются обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции.

2. К инженерным коммуникациям, оборудованию, ограждающим несущим и ненесущим конструкциям, расположенным в помещениях: 1/Н общей площадью 70,1 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3714; 2Н общей площадью 71,7 кв.м, кадастровый №77:01:0002003:3715; 2/П общей площадью 71,9 кв.м, кадастровый №77:01:0002003:3707;

3/П, общей площадью 124,4 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3708, находящихся в подвале дома по адресу: адрес, требуется беспрепятственный периодический и постоянный, а в случае аварийных ситуаций, немедленный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта.

3. Подвальные помещения: 1/Н общей площадью 70,1 кв.м, кадастровый №77:01:0002003:3714; 2Н общей площадью 71,7 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3715; 2/П общей площадью 71,9 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3707; 3/П общей площадью 124,4 кв.м, кадастровый № 77:01:0002003:3708, находящиеся в подвале дома по адресу: адрес, самостоятельного назначения не имеют, являются вспомогательными, предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме.

Из сводной ведомости наличия инженерных коммуникаций, иного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме следует, что в помещении с кадастровым номером 77:01:0002003:3707 имеются трубопроводы центрального отопления с запорной арматурой и арматурой для слива, подъём на 1-й этаж (стояк), трубопроводы ХВС, ГВС, подъёмы на 1-й этаж (стояки), стояки общедомовой системы канализации с ревизией для прочистки; в помещении с кадастровым номером 77:01:0002003:3708 имеются трубопроводы центрального отопления с запорной арматурой и арматурой для слива, подъём на 1-й этаж (стояк), трубопроводы ХВС, ГВС, подъёмы на 1-й этаж (стояки), трубопроводы ХВС и ГВС (подача и обратка), стояки общедомовой системы канализации с ревизией для прочистки, щит управления электричеством подъездов дома, элеваторный узел системы водоснабжения дома; в помещении с кадастровым номером 77:01:0002003:3715 имеются трубопроводы центрального отопления с запорной арматурой и арматурой для слива (лежаки), подъём на 1-й этаж (стояк), трубопроводы ХВС, ГВС, с запорной арматурой для слива, подъёмы на 1-й этаж (стояки), стояк общедомовой системы канализации с ревизией для прочистки; в помещении с кадастровым номером 77:01:0002003:3714 имеются трубопроводы центрального отопления с запорной арматурой и арматурой для слива, подъём на 1-й этаж (стояк), трубопроводы ХВС, ГВС, подъёмы на 1-й этаж (стояки), стояки общедомовой системы канализации с ревизией для прочистки, горизонтальные участки трубопровода канализации.

Также экспертом сделан общий вывод о том, что обследуемые помещения являются техническими.

Третьим лицом ИП фио представлены возражения на строительно-техническую экспертизу № 150524 от 15.05.2024. В возражениях указано, что назначение экспертизы по постановлению нотариуса противоречит нормам КАС РФ, ГПК РФ, УПК РФ. По мнению третьего лица, работа по исследованию представленных эксперту материалов не проводилась, эксперт не осматривал помещение с кадастровым номером 77:01:0002003:3715, в заключении не приведены примененные при проведении исследований методики. Данные доводы суд отклоняет, как несостоятельные, поскольку назначение нотариусом экспертизы предусмотрено статьями 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. В Постановлении нотариуса от 27.03.2024 указано, что в соответствии со ст. 307 УК РФ эксперт несет ответственность за заведомо ложные показания или заключение. Методика исследований определяется экспертом. Относительно указанного ИП фио помещения в экспертном заключении отмечено, что обследование указанного помещения проведено с использованием Проектной документации на капитальный ремонт дома и данных с общедоступного интернет-ресурса: «Инвестиционный портал адрес».

Суд по настоящему делу, исследовав заключение эксперта наряду с другими доказательствами по делу, считает, что изложенные в заключении эксперта выводы не вызывают сомнений в их обоснованности. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно и понятно, исключают их двойное толкование. Судом установлено, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме, заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Лица, участвующие в деле, не привели каких-либо доводов в опровержение сделанных экспертом выводов, ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявили.

Наличие общедомовых коммуникаций и оборудования в спорном помещении подтверждается также документацией по капитальному ремонту дома, представленной в материалы дела.

В Акте обследования помещений от 12.08.2024 с участием обслуживающей дом организации – ГБУ адрес Якиманка» также указано на наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, к которым требуется беспрепятственный круглосуточный доступ, в частности, указано на наличие магистральных труб центрального отопления, стояков центрального отопления с запорной арматурой, стояков канализации жилого дома с ревизиями для контроля засоренности и прочистки системы от засоров и загрязнений, магистральных трубопроводов ХВС и ГВС, стояков ХВС и ГВС дома с запорной арматурой, электрокабелей дома; указано на нахождение в помещении 3/П с кадастровым номером 77:01:0002003:3708 теплового пункта (котельной) и ввода ХВС в дом с узлом учета. В Акте указано, что общедомовые инженерные коммуникации и оборудование обслуживают вышерасположенные жилые помещения.

Таким образом, материалами дела подтверждена необходимость в постоянном использовании инженерных общедомовых систем, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, и их техническом обслуживании в спорных помещениях для нужд других помещений в доме.

В соответствии с нормативными требованиями ВСН 58-88(р), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, ГОСТ Р 56192-2014, СП 255.1325800.2016 для качественного, своевременного и безопасного обслуживания жилого многоквартирного дома специалистам управляющей компании (обслуживающей многоквартирный жилой дом организации) требуется беспрепятственный доступ в спорные нежилые помещения.

Следовательно, вывод эксперта, сделанный с учетом положений правовых актов, относящихся к обслуживанию многоквартирных домов, о необходимости для обслуживающей организации беспрепятственного немедленного доступа в спорные помещения является верным, согласующимся с иными материалами дела.

Как видно из экспликации Центрального ТБТИ помещение площадью 124,4 кв. состоит из разных помещений: помещение III (комната 1), помещение V (комнаты 1-4), помещение VII (комнаты 1-6). Помещения III и V, входящие в состав спорного помещения 3/П, отделены от помещения VII, также входящего в состав спорного помещения 3/П, общедомовой лестничной клеткой Г и помещением VI.

Иные спорные помещения также не изолированы от жилой части МКД. Данное обстоятельство свидетельствует о несформированности спорных помещений как на момент первой приватизации квартиры в доме, так и в момент их постановки на кадастровый учет 17.02.2014. Помещения не являются сформированными и в настоящее время.

В силу ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент постановки спорного помещения на кадастровый учет – 17.02.2014) орган государственного учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании и сооружении.

Согласно Письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.01.2014 № 05-0008/14, постановка на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости необособленного и неизолированного помещения невозможна. Данная позиция подтверждается письмами Росреестра от 16.12.2013 № 14-исх/11636-ГЕ/13, Минэкономразвития от 01.11.2013 № Д23и-5279, от 24.12.2013 № Д23и-6062, от 24.12.2013 № ОГД23-6667.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.

Пунктом 19 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» определено, что технический план помещения составляется в отношении помещения, в том числе представляющего совокупность нескольких смежных изолированных и(или) обособленных комнат (помещений), которые имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании. Нежилое помещение в здании и сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота. Спорные помещения указанным требованиям не отвечают.

Из представленных в материалы дела копий поэтажных планов и экспликаций, а также из заключения судебной экспертизы следует, что отдельных входов в спорные помещения, без использования общедомового имущества, не существовало и не существует на данный момент.

Отсутствие у подвальных помещений отдельных входов также свидетельствует о том, что помещения не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и подтверждает тот факт, что пользование такими помещениями невозможно без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений.

Кроме того, в экспликациях Центрального ТБТИ, представленных в материалы дела, большинство комнат спорных подвальных помещений, в графе «характеристики комнат» указаны как «прочее», «служебное», «кабинет», при этом тип помещений указан как «прочие».

Вместе с тем, технический характер помещений не может опровергаться их использованием, указанным в документах БТИ, тем более не относящимся к периоду возникновения права общей долевой собственности. Сами по себе назначения комнат в экспликациях БТИ не свидетельствуют о самостоятельном характере всего помещения.

В соответствии с Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом (согласованных с Госкомстатом адрес, Госстроем адрес, Минфином адрес и Минюстом адрес), введенными в действие с 01.01.1991, классификация зданий, сооружений, строений, помещений и комнат по фактическому использованию, задачей технической инвентаризации не является. (п. 2.9).

Третьим лицом ИП фио приводился довод о том, что в соответствии с экспликацией БТИ на 1957 год, в частности, помещение, имеющее в настоящий момент кадастровый номер 77:01:0002003:3715, являлось квартирой № 62 и использовалось как жилое. Однако, как следует из архивной копии экспликации по состоянию на 01.10.1957, в графе «фактическое использование» комнаты указанного помещения поименованы как «служебные».

Таким образом, доказательствами по делу, в том числе заключением эксперта, подтверждается, что спорные помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома и не предназначены для самостоятельного использования.

На момент возникновения общей долевой собственности в многоквартирном доме (на дату первой приватизации) помещения не были сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, отвечают признакам отнесения к общему имуществу, установленным ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного дома возникло в силу закона 30.04.1992.

Несмотря на отсутствие правовых оснований, свидетельствующих о возникновении права собственности адрес на спорные помещения, Департамент городского имущества адрес передавал помещения в пользование третьим лицам: помещение площадью 71,9 кв. м (спорное помещение 2/П) передавалось в безвозмездное пользование с 2007 года; помещение I площадью 71,8 кв.м (спорное помещение 1/Н площадью 70,1 кв.м) передавалось в аренду в 1999 году; помещения V и VII  общей площадью 102,0 кв.м (часть спорного помещения 3/П общей площадью 124,4 кв.м) сдавалась в аренду по договору от 06.07.2007, при этом, как следует из письма ГУП адрес Якиманка» от 16.05.2007, в договор аренды не было включено помещение III площадью 22,4 кв.м, в котором расположен ЦТП. Данным письмом подтверждается, что часть спорного помещения 3/П занимает общедомовый ЦТП, поименованный в экспликации ТБТИ Центральное как «служебное» помещение. Относительно передачи спорного помещения 2/Н третьим лицам информация ответчиком не представлена.

Вместе с тем, договоры на аренду помещения заключены существенно позже даты первой приватизации квартиры в доме. Предоставление помещения, либо его части в пользование третьим лицам не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.

Суд также учитывает, что положения договоров аренды указывают на необходимость обеспечения доступа в помещение для обслуживания общедомовых коммуникаций и оборудования. Так, в соответствии с пунктами 4.2.6 Договора № 1-63/07 от 07.02.2007 с РОО «Московский Союз Художников» Пользователь обязан обеспечить доступ специалиста Балансодержателя в занимаемое помещение для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций занимаемого помещения, связанного с общей эксплуатацией здания; в соответствии с п. 4.2.6. Договора на аренду нежилого фонда № 1-217/99 от 24.02.1999 и с п. 5.4.9 Договора № 1-762/04 от 05.08.2004, подписанных с ООО «СТЭНДИ», Арендатор обязан обеспечить доступ специалистов в арендуемое помещение для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанных с общей эксплуатацией здания; аналогичное положение содержится в п. 5.4.13 Договора аренды нежилого фонда № 1-692/07 от 06.07.2007, заключенного с ГУП адрес «Дирекция единого заказчика Якиманка».

Указанное обстоятельство также подтверждает наличие общедомовых коммуникаций и оборудования в спорных подвальных помещениях и свидетельствует об их техническом, вспомогательном назначении, что согласуется с выводами экспертизы.

Правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе для собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. По правилам ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем, с учетом данной статьи суд приходит к выводу, что нарушением прав собственников общего имущества является сам факт использования такого имущества без получения решения собственников - соответствующее соглашение в материалах дела отсутствует.

Несмотря на то, что на спорные помещения зарегистрирована собственность адрес, они никогда не выбывали и не могли выбыть из владения собственников помещений многоквартирного дома, поскольку всегда фактически использовались и используются для обслуживания дома и его жителей, а ответчик лишь периодически использовал их иные полезные свойства, что не повлекло их выбытия из общего имущества многоквартирного дома.

Нахождение спорных помещений в чьем-либо пользовании не нарушает обслуживающего назначения помещений. Расположенные в спорных помещениях общедомовые инженерные коммуникации свидетельствуют о том, что помещения выполняют и ранее выполняли функции технического подвала. При этом подвальные помещения общего имущества могут выполнять помимо основной функции (технического подвала) также и другие функции, что не отменяет их основную функцию.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорные подвальные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес момента первой приватизации квартиры 30.04.1992. Право адрес на спорные помещения не возникло, регистрация права была произведена незаконно в 2004, 2006 и 2007 годах после возникновения и одновременной регистрации (ч.2 ст.23 №122-ФЗ от 21.06.1997) общей долевой собственности путем выделения части общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии согласия иных собственников.

Наличие записи о праве собственности адрес на спорные нежилые помещения подтверждает лишь факт произведенной регистрации права, но не факт и основания его существования.

Право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (в данном случае, собственности адрес).

При таких обстоятельствах, права истца, как собственника общей долевой собственности в доме, являются нарушенными фактом регистрации права собственности адрес на помещения общего имущества.

С учетом установленных обстоятельств собственник помещений в многоквартирном доме, не лишенный владения общим имуществом в этом доме в целом, обратился с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Доказательствами по делу подтверждается, что фактически спорные помещения находятся во владении собственников многоквартирного дома, используются для его обслуживания и эксплуатации, что также подтверждается вспомогательным назначением спорных помещений, установленным экспертом. Спорные помещения не передавались ответчику ни одним из предусмотренных законом способом (ч.2 ст.218 ГК РФ, ч.3 ст.36 ЖК РФ) и, соответственно, из владения собственников помещений дома не выбывали.

Заявленное истцом – владеющим собственником – требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушений его прав общей долевой собственности, выразившихся в наличии в ЕГРН записи о праве собственности адрес, что приводит к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений, включая доли истца.

Таким образом, поскольку целью обращения в суд является изменение сведений в ЕГРН о праве собственности на помещение в связи с принадлежностью его в силу закона к общей долевой собственности собственников помещений в доме, надлежащим способом защиты нарушенных прав является иск о признании права собственности.

В связи с тем, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за адрес, избранный истцом способ защиты нарушенного права приведет к восстановлению права общей долевой собственности, возникшего в момент приватизаций первой квартиры в данном доме в 1992 году.

Также, суд считает необходимым отметить, что согласно разъяснениям, данным в абз. 2 пункта 52 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Кроме того, согласно абз. 4 пункта 53 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ 10/22, в силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193,199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Хавской Екатерины Олеговны удовлетворить.

Признать за собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на нежилые подвальные помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: адрес:

- помещение 1/Н общей площадью 70,1 кв.м, кадастровый номер №77:01:0002003:3714,

- помещение 2Н общей площадью 71,7 кв.м, кадастровый номер №77:01:0002003:3715,

- помещение 2/П общей площадью 71,9 кв.м, кадастровый номер №77:01:0002003:3707,

- помещение 3/П общей площадью 124,4 кв.м, кадастровый номер №77:01:0002003:3708.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права собственности адрес на нежилые помещения с кадастровыми номерами №77:01:0002003:3714, №77:01:0002003:3715, №77:01:0002003:3707, №77:01:0002003:3708, внесении записей о праве собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещения с кадастровыми номерами №77:01:0002003:3714, №77:01:0002003:3715, №77:01:0002003:3707, №77:01:0002003:3708.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме 22 августа 2024 года