Определение суда апелляционной инстанции

Судья суда первой инстанции фио

Гражданское дело № 2-3745/2024

Апелляционное производство № 33-26206/2025

УИД 77RS0007-02-2024-003023-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 июня 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Гербекова Б.И.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Андрееве Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Токаревой К.В. на решение Замоскворецкого районного суда адрес от 11 декабря 2024 года, которым постановлено:

Взыскать с Токаревой Ксении Владимировны в пользу Сучкова Андрея Александровича сумму задатка в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

Сучков А.А. обратился в суд с иском к Токаревой К.В. о взыскании суммы задатка, в обоснование иска указав, что 21.12.2023 заключил с ответчиком соглашение о задатке в целях обеспечения исполнения обязательства по приобретению у ответчика жилого помещения - квартиры с кадастровым номером 77:01:0002014:5338, площадью 95,7 кв.м, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г.муниципальный адрес, адрес, а также нежилого помещения (машино-места) с кадастровым номером 77:01:0002014:5505, общей площадью 13,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г.муниципальный адрес, адрес. Договор купли-продажи подлежал заключению 29.12.2023, но не позднее 10.01.2024, размер задатка составил сумма.

Обязанность по внесению задатка со стороны истца была исполнена надлежащим образом путем перечисления денежных средств на счет ответчика.

Истец указывает, что до заключения договора купли-продажи им были выявлены несоответствия в технической документации на жилое помещение, которые препятствовали заключению договора купли-продажи, а именно план жилого помещения на декабрь 2023 года не соответствовал поэтажному плану на 20.03.2023, так как несущие стены были удалены.

28.12.2023 истец уведомил ответчика о нарушении со стороны последнего обязательства в части согласования договора купли-продажи в срок не позднее 27.12.2023.

09.01.2024 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в п.1 соглашения о задатке для изменения срока заключения договора купли-продажи в целях приведения в порядок технической документации в отношении квартиры и устранения рисков признания перепланировки незаконной.

Обращения в адрес ответчика были проигнорированы, перепланировка не узаконена, договор купли-продажи квартиры и машино-места не заключен.

Ссылаясь на изложенное, истец просил суд взыскать с ответчика задаток размере сумма, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Истец и ответчик в судебное заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в деле копией извещения, описью почтовых отправлений, сведениями почтового идентификатора, в том числе, путем размещения соответствующей информации на сайте Московского городского суда www.mos-gorsud.ru в соответствии с положениями ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки не представили, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав представителя истца фио – Кирьяка С.П. по доверенности, представителя ответчика Токаревой К.В. – фио по доверенности, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям обжалуемое решение отвечает в полной мере.

Судом первой инстанции установлено, что 21.12.2023 между истцом Сучковым А.А. (покупатель) и ответчиком Токаревой К.В. (продавец) заключено соглашение о задатке.

В соответствии с п.1 соглашения стороны подтверждают свои намерения и обязуются заключить в будущем договор купли продажи в отношении жилого помещения - квартиры с кадастровым номером 77:01:0002014:5338, площадью 95,7 кв.м, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г.муниципальный адрес, адрес, а также нежилого помещения (машино-места) с кадастровым номером 77:01:0002014:5505, общей площадью 13,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г.муниципальный адрес, адрес. Объекты продаются путем заключения одного договора.

Согласно п.2 соглашения стоимость объектов составляет сумма, в том числе: стоимость квартиры – сумма, стоимость машино-места – сумма.

В соответствии с п.3.1 соглашения сумма задатка в размере сумма является задатком и оплачивается покупателем продавцу не позднее дня, следующего за датой настоящего соглашения путем перечисления денежных средств путем перечисления денежных средств на счет продавца в адрес Банк».

Согласно п.9 соглашения стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по соглашению, если это неисполнение явилось следствия обстоятельств непреодолимой силы, возникающих после заключения соглашения, в результате события чрезвычайного характера, которые сторона не могла предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам чрезвычайного характера (форс-мажорным) относятся события, на которые сторона не может оказать влияние и за возникновение которых не несет ответственность.

В соответствии с п.14 соглашения, если за неисполнение настоящего соглашения ответственен покупатель задаток остается у продавца. Если за неисполнение соглашения ответственна сторона, получившая задаток – продавец, он обязан уплатить другой стороне – покупателю двойную сумму задатка, за исключением обстоятельств, указанных в п.9 соглашения.

22.12.2023 истец перечислил ответчику задаток в размере сумма, что подтверждается платежным поручением № 839988.

Таким образом, соглашение о задатке со стороны покупателя фио исполнено.

28.12.2023 истец уведомил ответчика по электронной почте о нарушении со стороны последнего обязательства в части согласования договора купли-продажи в срок не позднее 27.12.2023.

09.01.2024 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в п.1 соглашения о задатке для изменения срока заключения договора купли-продажи в целях приведения в порядок технической документации в отношении квартиры, устранения рисков признания перепланировки незаконной.

08.02.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без исполнения.

Ответчиком наличие в квартире неузаконенной перепланировки не оспаривалось.

Правовая позиция ответчика основана на том, что по причине наличия данной перепланировки (удаление несущей стены) истцу была сделана существенная скидка в цене объектов недвижимости с сумма до сумма.

В обоснование своих доводов ответчиком в материалы дела представлена переписка в системе мгновенного обмена сообщениями «WhatsApp» между агентом по недвижимости фио со стороны продавца Токаревой К.В. и контактом фио Вайн Хайс Belfort», который представлял покупателя фио, удостоверенная нотариусом, из которой усматривается, что в рамках переписки отправлялся файл с изображением фактической планировки квартиры.

Вместе с тем, данный файл был отправлен 26.12.2023, в то время как соглашение о задатке было заключено 21.12.2023.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что на момент подписания соглашения о задатке истцу было известно о факте наличия неузаконенной перепланировки, при этом как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель истца, покупатель не был поставлен в известность до внесения задатка о том, что в квартире была произведена перепланировка именно в виде удаления несущих стен в квартире.

Таким образом, истец имел риск приобрести недвижимое имущество с возложением на него впоследствии обязательства по приведению помещения в прежнее состояние в порядке ст.29 ЖК РФ.

Кроме того, суд принял во внимание, что соглашение о задатке не содержит положение о снижении цены за счет ее продажи в состоянии неузаконенной перепланировки.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика в пользу истца задатка в двойном размере, что составляет сумма (сумма х 2).

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

Основания и мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, подробно изложены в мотивировочной части решения, с которыми судебная коллегия согласна.

Стороны, подписав соглашение о задатке, содержащем элементы предварительного договора купли-продажи, имели намерение заключить в установленный в договоре срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. п. 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Кодекса) задаток должен быть возвращен (п. 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Тот факт, что квартира продавалась в перепланированном состоянии без получения соответствующих документов, является существенным обстоятельством при заключении договора купли-продажи, поскольку изменяется площадь находящихся в квартире помещений и их конфигурация, а незаконная перепланировка возлагает на покупателя дополнительные расходы по ее оформлению либо приведению квартиры в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах, учитывая, что мотивом отказа от заключения основного договора купли-продажи послужило наличие в квартире перепланировки в отсутствие разрешительной документации, судебная коллегия приходит к выводу, что основной договор не был заключен по независящим от истца причинам, в связи с чем оснований удерживать переданные в качестве задатка денежные средства у ответчика не имелось.

Судебная коллегия считает, что судом фактические обстоятельства по делу установлены правильно, собранные по делу доказательства исследованы в судебном заседании, им дана надлежащая оценка.

Решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда адрес от 11 декабря 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Токаревой К.В. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.07.2025

Председательствующий:

Судьи: