Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2022 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Волковой Е.Ю., при секретаре фио,

С участием истца, представителей истца фио, фио, представителя ответчика ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» фио, представителя третьего лица ООО «Стройгрупп» Вагизова Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6670/2022 по иску фио к ООО «ФЛИНКБАУ», ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору, понуждении заключить договор участия в долевом строительстве, понуждении снятия залога,

установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «ФЛИНКБАУ», ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ», с учетом уточнения иска просит обязать ответчиков в течение 7 дней с момент вступления решения суда в законную силу заключить с истцом дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 09.11.2015, которым исключить квартиру №457 площадью 43,22 кв.м по адресу: адрес, мкр.28 корп.2, из предусмотренного п.1.2 договора перечня объектов долевого строительства; обязать заключить ООО «ФЛИНКБАУ» с истцом договор участия в долевом строительстве в отношении указанной квартиры по цене сумма и передать его на государственную регистрацию; обязать ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» в течение 7 дней со дня перечисления ООО «ФЛИНКБАУ» денежных средств за квартиру снять залог Банка в Росреестре.

В обоснование иска указала, что 20.08.2021 заключила с ООО «ФЛИНКБАУ» договор бронирования объекта № Бал-2/4-21-457, являющийся предварительным договором, по которому стороны обязались заключить до 31.07.2022 основной договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры №457, однако застройщик от его заключения уклоняется, при этом застройщик заключил с ООО «СтройГрупп» договор участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры, а последнее уступило право требования по этому договору в пользу ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ».

Истец и представители истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» в судебном заседании иск не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях, просил в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «ФЛИНКБАУ» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил письменные возражения, против уточненного иска не возражал, пояснив, что исходя из условий банковского финансирования права требования квартиры были переданы по единому договору в пользу ООО «СтройГрупп», которое впоследствии расторгало его в части конкретных квартир, на которые физические лица заключали договоры непосредственно с застройщиком, однако в рассматриваемом случае соответчик от расторжения договора в отношении квартиры №457 отказался.

Представитель третьего лица ООО «Стройгрупп» в судебном заседании иск не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях, просил отказать истцу в удовлетворении требований, ссылаясь на перевод прав требований в пользу ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ».

Третьи лица лица ПАО «АК БАРС» Банк, ООО «ФинСтрой», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, возражений не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

В силу ч.5 ст. 4 Закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ООО «ФЛИНКБАУ» является застройщиком многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, мкр.28 корп.2.

Между истцом и застройщиком заключен договор бронирования объекта № Бал-2/4-21-457 от 20.08.2021, предметом которого является предоставления истцу за плату в размере сумма преимущественного права на приобретение 1-комнатной квартиры №457, площадью 43,22 кв.м, с целью заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве (или договора уступки прав требования) на указанный объект (п.1.1).

Цена квартиры на момент бронирования определена в размере сумма (п.1.3)

Срок бронирования до 20.11.2021. В этот срок исполнитель (застройщик) снял квартиру с продажи, обязался не предлагать ее иным покупателям, не совершать сделок с ней (п.2.3).

Под бронированием стороны согласовали снятие квартиры с продажи на срок, согласованный договором, в течение которого квартиру может приобрести только заказчик (истец), а исполнитель (застройщик) гарантирует отсутствие предложений данной квартиры другим лицам (п.3).

Заказчик (истец) обязался в срок до 20.11.2021 заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (или договор уступки прав требования) (п.4).

Впоследствии дополнительными соглашениями срок бронирования продлевался неоднократно, в т.ч. по дополнительному соглашению от 30.06.2022 – до 31.07.2022 (л.д. 19, том 1).

Истец просила обязать застройщика заключить с ней основной договор участия в долевом строительстве, ссылаясь на уклонение застройщика от такого обязательства, установленного договором бронирования, который истец квалифицирует в качестве предварительного договора.

Между тем согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

Вопреки доводам истца, договор бронирования не содержит всех существенных условий, установленных ч.4 ст. 4 Закона № 229-ФЗ для договоров участия в долевом строительстве (в т.ч. основные характеристики многоквартирного дома, срок передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства), в связи с чем нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, поскольку договор бронирования не является предварительным договором участия в долевом строительстве и буквальное содержание его условий не предусматривает обязанности застройщика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом (такая обязанность предусмотрена только для истца), то иск о понуждении ООО «ФЛИНКБАУ» заключить с истцом договор участия в долевом строительстве не подлежит удовлетворению.

Отказывая в исковых требованиях, предъявленных к соответчикам, суд исходит из того, что спорный объект долевого строительства на дату заключения договора бронирования уже был обременен правом требования другого участника долевого строительства на основании заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве № Бал-2/56 от 09.11.2015.

В силу ч.3 ст. 4 Закона № 229-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор № Бал-2/56 от 09.11.2015 зарегистрирован в установленном порядке, что исключало возможность совершения аналогичных сделок в отношении того же объекта долевого строительства.

Первоначальным участником долевого строительства спорного объекта являлось ООО «ФинСтрой», которое по соглашению от 26.04.2019 уступило права требования в пользу ООО «Стройгрупп», а последнее по соглашению от 24.06.2022 уступило права требования в пользу ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ».

Условиями договора № Бал-2/56 от 09.11.2015, соглашений об уступке от 26.04.2019, от 24.06.2022 не предусмотрены какие-либо обязанности участника долевого строительства в пользу истца в отношении спорной квартиры №457.

Кроме того, согласно п.3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Договор бронирования, заключенный между истцом и застройщиком, в котором соответчики не участвуют, не создает для соответчиков обязанности расторгнуть договор № Бал-2/56 от 09.11.2015 в части спорной квартиры №457.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований фио к ООО «ФЛИНКБАУ», ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве, понуждении заключить договор участия в долевом строительстве, понуждении снятия залога отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 27 декабря 2022 года