Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2021 года город Москва

Дорогомиловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Гусаковой Д.В., при секретаре Семиной М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4487/2021 по иску Симкиной Анны Андреевны к ООО «Бумажный» о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства, неустойки, процентов за неисполнение денежного обязательства, расходов по оплате государственной пошлины, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец Симкина А.А. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Бумажный» о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства в размере хх коп., неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере ххх руб. хх коп., процентов за неисполнение денежного обязательства за период с 10.07.2021 г. по день фактического исполнения в размере, который по состоянию на 20.08.2021 г. составляет хх коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере хх коп., штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы.

В обоснование иска истец указала, что 18.12.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве Многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, хххв соответствии с которым участник долевого строительства принял на себя обязательство по оплате объекта долевого строительства в согласованном сторонами размере, а застройщик обязался передать участнику долевого строительства апартамент, характеристики и качество которого соответствуют условиям договора и определены в приложении № 1 к договору. Согласно указанному приложению апартамент имеет общую площадь 57,0 кв.м., такая же площадь указана в акте о передаче объекта долевого строительства. Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме. По сведениям участника долевого строительства общая площадь объекта долевого строительства составляет 54,2 кв.м., в связи чем разница между фактической и проектной площадью составляет 2,8 кв.м. Кроме того, согласно условиям договора ответчик обязался передать объект долевого строительства в срок до 31.12.2020 г., однако фактически объект долевого строительства был передан только 24.06.2021 г. Истец 24.06.2021 г. направил ответчику претензию с требованием осуществить выплату разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства. Претензия осталась без удовлетворения.

Определением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 10.12.2021 г. прекращено производство по делу в части заявленных требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере ххх коп. в связи с отказом представителя истца от данных требований.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования в части взыскания разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства, процентов за неисполнение денежного обязательства, расходов по оплате государственной пошлины, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пункт 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Согласно п.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 18.12.2020 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве Многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Бумажный проезд, вл. 2/2, № 307, в соответствии с которым ответчик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многофункциональный гостиничный комплекс с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, Бумажный проезд, вл.2/2, и после ввода его в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства (нежилое помещение, характеристики которого указаны в приложении № 1 к договору), а истец обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что характеристики объекта долевого строительства (без чистовой отделки) приведены в приложении № 1 к настоящему договору. При этом стороны договорились, что объект долевого строительства подлежит передаче истцу после завершения внутренней (чистовой) отделки в соответствии с приложением 2 к настоящему договору.

Согласно п. 6.1 договора № 307 от 18.12.2020 г. цена договора составляет ххх руб. 00 коп., из расчета ххх коп. за 1 кв. м.

Обязанности по оплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Согласно акту о передачи объект долевого строительства передан истцу 28.12.2020 г.

Из этого же акта следует, что ответчик во исполнение своих обязательств по договору долевого участия в строительстве № 307 от 18.12.2020 г. передал истцу, а истец осмотрел и принял следующий объект долевого строительства: апартамент № 307 (323), общей площадью 57,0 кв.м., в соответствии с натуральными обмерами, выполненными кадастровым инженером до начала выполнения отделочных работ, расположенный на 14 этаже по адресу: г. Москва, Бумажный проезд, вл.2/2 (присвоен почтовый адрес: г. Москва, Бумажный проезд, д.4).

Симкина А.А. обратилась к ИП Шедько А.В. для определения фактической площади объекта долевого строительства. Согласно представленному техническому описанию от 22.04.2021 г. общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Бумажный проезд, д.4, кв.323, составляет 54,2 кв.м. Дата обследования – 21.04.2021 г.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 6.11 договора стороны пришли к соглашению, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (указанная в передаточном акте) будет отличаться от проектной площади (указанной в приложении № 1 к договору) на 2% и более, цена договора будет уточнена в соответствии о следующим: (а) если фактическая площадь больше чем проектная площадь, цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле: (ФП-ПП)*КВМ; (b) если фактическая площадь меньше чем проектная площадь, цена договора уменьшается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле (ФП-ПП)*КВМ, где ФП- фактическая площадь, ПП – проектная площадь, КВМ – стоимость 1 кв.м. согласно ст.6.1 договора. Во избежание сомнений, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от проектной площади менее чем на 2%, то стороны взаиморасчеты не производят.

В соответствии с примечанием d Приложения № 2 к договору участник долевого строительства извещен и согласен, что в результате внутренней отделки объекта долевого строительства на дату утверждения передаточного акта его площадь может не совпадать с фактической площадью, установленной по результатам обмеров кадастрового инженера и подлежащей указанию в передаточном акте. Такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

В целях соблюдения требований градостроительного законодательства (пп. 12 п.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многофункционального гостиничного комплекса Застройщиком привлечен кадастровый инженер.

Кадастровым инженером выполнен комплекс кадастровых работ, по результатам которых изготовлен технический план объекта капитального строительства, соответствующий требованиям Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По данным обмеров, полученных в результате проведения кадастровых работ, окончательная общая площадь объекта строительства, расположенного по адресу: г. Москва, ххх составила 57 кв. м, ему присвоен кадастровый номер. Площадь помещения указана в подписанном обеими сторонами акте о передаче объекта долевого строительства от 28.12.2020 г. и внесена впоследствии в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящий акт о передаче объекта долевого строительства, являющийся основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, изменения в него не внесены и таких требований истцом не заявлено. Кроме того, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорного объекта истцом не оспаривались.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ достоверных и достаточных доказательств тому, что в момент заключения договора истцу не были разъяснены его условия, либо он был лишен возможности отказаться от заключения данного договора, был введен в заблуждение, суду не представлено.

Техническое описание спорного объекта от 22.04.2021 г. суд не может признать достоверным доказательством, поскольку обследование нежилого помещения согласно данному описанию было проведено после завершения внутренней (чистовой) отделки. Вместе с тем, из приложения № 2 к договору долевого участия следует, что в результате внутренней отделки спорного объекта на дату утверждения передаточного акта его площадь может не совпадать с фактической площадью, установленной по результатам обмеров кадастрового инженера и подлежащей указанию в передаточном акте, такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади квартиры и производных от него требований о взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства, расходов по оплате государственной пошлины, штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Симкиной Анны Андреевны к ООО «Бумажный» о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта долевого строительства, процентов за неисполнение денежного обязательства, расходов по оплате государственной пошлины, штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В мотивированной форме решение суда изготовлено 25.12.2021 года.

Судья Д.В. Гусакова