Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2021 года город Москва

Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Гусаковой Д.В., при секретаре Семиной М.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3412/2021 по исковому заявлению Габорак Дмитрия Леонидовича к ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» о взыскании денежных средств, признании недействительным пунктов договора, встречному исковому заявлению ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к Габорак Дмитрию Леонидовичу о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств, признании недействительным пунктов договора, указывая, что 05 января 2020 года между Габорак Дмитрием Леонидовичем и ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимость «ДОМ.РФ» (далее по тексту - Арендодатель) был заключен Договор №ХХХ аренды апартамента с физическим лицом.

Предметом аренды по условиям договора является нежилое помещение с принадлежностями, расположенное в секции 4 Арендного дома «Матч Пойнт», расположенного по адресу г.Москва, ул. ХХХ

В соответствии с п. 4 Договора арендная плата в месяц составляла ХХ руб., п.5 Договора предусматривает внесение депозита в размере ХХ руб.

В соответствии с условиям п.8.5.1. Договора Арендатор вправе расторгнуть Договор только по истечении 6 (шести) месяцев непрерывного общего срока проживания в Арендных домах с Даты подписания при условии письменного уведомления Арендодателя за 45 (сорок пять) календарных дней до планируемой даты прекращения Договора. Нарушение данного условия в соответствии с п.7.10, и п.8.7. Договора лишает Арендатора права на возврат депозита.

Следовательно п.7.10, п. 8.5.1 и п.8.7 являются недействительными в силу закона.

Истец обратился к ответчику с претензией о возврате ему депозита, данная претензия получена ответчиком 11 июня 2021 года, однако до настоящего момента ответ на неё не поступил, денежные средства истцу не возвращены.

Таким образом, размер просрочки по возврату денежных средств с 11 июня 2021г. по 25 июня 2021 г. составляет ХХХ рублей 00 коп. (ХХ*3%* 14)

В связи с чем, истец просит суд признать недействительным п.7.10, п. 8.5.1, п.8.7 и п.13.3 Договора от 05 января 2020 года №ХХ.

Взыскать с ООО «ДОМ.РФ Управление активами» в пользу Габорак Дмитрия Леонидовича депозит в размере 75000 руб., неустойку (пеню) в размере ХХ р. 00 коп., штраф в размере 50% от присужденной суммы за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке.

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» обратился в суд со встречным исковым заявление к Габорак Дмитрию Леонидовичу о взыскании задолженности по договору аренды, указывая, что 30.04.2021г. в адрес Арендодателя поступило заявление от Арендатора о досрочном расторжении Договора с 30.05.2021г. Между Арендодателем и Арендатором. 01.06.2021г. подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому Договор расторгается на основании п. 8.1.12 Договора (возврат предмета аренды без предварительного уведомления за 45 дней). Возврат предмета аренды произведен по акту от 01.06.2021г.

Согласно п. 7.3 Договора в Дату окончания Арендатор обязуется вернуть Арендодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Арендатором в дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за Коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах. В случае наличия дефектов Помещения или Принадлежностей на дату окончания Арендодатель, Арендатор и Сервисная компания указывают такие дефекты в Смете по восстановительному ремонту и ущербу и Акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет Арендатора.

Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета аренды Арендатору при заключении Договора, в размере ХХ рублей. Согласно п. 6 Акта возврата Арендатор обязуется в течение 1 (одного) календарного дня уплатить общую сумму за устранение обнаруженных дефектов.

Поскольку Арендатор стоимость устранения дефектов не оплатил, Арендодателем 13.07.2021 в его адрес направлено письмо от 08.07.2021 №0б-1945-ТП с требованием об оплате имеющейся по Договору задолженности. Однако, до настоящего времени обязательства по оплате задолженности Арендатором не исполнены.

По состоянию на 15.07.2021 за ответчиком по встречному иску числится задолженность по Договору в размере ХХХ рублей (стоимость восстановительного ремонта).

В силу п. 5.3. Договора любой текущий ремонт Помещения и Принадлежностей, включая ремонт по заявкам Арендатора и Жильцов, в также ремонт в соответствии с п. 5.8. Общих условий, осуществляется Арендодателем или Сервисной компанией за счет Арендатора.

Поскольку переданное в аренду имущество возвращено Арендодателю с недостатками, не оговоренными в Договоре при его заключении, Арендатор должен возместить истцу по встречному иску стоимость восстановительного ремонта. Так как период нахождения Помещения в пользовании Арендатора возникли дефекты, зафиксированные в Акте возврата, ответчик по встречному иску должен возместить расходы, связанные с восстановлением имущества.

В связи с чем, истец по встречному иску, просит суд взыскать с Габорак Дмитрия Леонидовича в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» задолженность по договору аренды апартамента с физическим лицом № ХХ от 05.01.2021 в размере ХХ рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере ХХрублей.

Стороны надлежащим образом, извещались о дате и времени рассмотрения дела.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме, дал объяснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просил заявленные требования удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения требований истца возражал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, просил в удовлетворении требований истца отказать, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, просил встречный иск удовлетворить.

Рассмотреть исковое заявление, выслушав явившихся лиц, изучив и исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В силу ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п. 2 ст. , граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебная защита прав лица возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному или оспариваемому праву и характеру нарушения.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. (ст.432 ГК РФ)

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п.4 ст.166 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу общих положений о последствиях недействительности сделки, предусмотренных ст.167 п.2 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). (ст.381.1 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласованные при заключении договоров условия являются в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательными как для сторон, так и для суда.

В судебном заседание установлено, что между ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (далее - Арендодатель) и Габорак Дмитрием Леонидовичем (далее - Арендатор), был заключен договор аренды апартамента с физическим лицом № ХХ от 05.01.2021г., согласно которому Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение с принадлежностями, расположенное в секции 4 Арендного дома «Матч Пойнт», по адресу: г. Москва, ул. ХХХ: апартаменты № ХХ 6 этаж, общей площадью 47, 2 кв. м. Акт приема-передачи предмета аренды подписан сторонами 05.01.2021 года. Срок Договора - до 15.12.2021г.

30.04.2021г. в адрес Арендодателя поступило заявление от Арендатора о досрочном расторжении Договора с 30.05.2021г.

Между Арендодателем и Арендатором 01.06.2021г. подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому Договор расторгается на основании п. 8.1.12 Договора (возврат предмета аренды без предварительного уведомления за 45 дней). Возврат предмета аренды произведен по акту от 01.06.2021г.

Согласно п. 5 Специальных условий Договора Арендатором был оплачен Депозит в размере 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей включая НДС.

В соответствии с разделом 1 «Термины и определения» Общих условий Договора «Депозит» означает обеспечительный платеж, уплачиваемый Арендатором Арендодателю в установленном размере. Депозит является обеспечительным платежом по смыслу ст.381.1 ГК РФ и уплачивается Арендодателю в качестве обеспечения исполнения Арендатором всех своих обязательств по Договору, в том числе обязательств по возмещению Арендодателю ущерба, причиненного предмету аренды, любой неполученной суммы в случае любого полного или частичного неисполнения либо несвоевременного исполнения любого денежного обязательства Арендатора по Договору.

Согласно п. 8.7 Общих условий Договора, при расторжении Договора в соответствии с п.8.5.1. общих условий Договора Депозит подлежит возврату Арендатору.

В силу п. 8.5.1 общих условий Договора Арендатор вправе расторгнуть Договор по истечении б (шести) месяцев непрерывного общего срока проживания в Арендном доме с даты подписания при условии письменного уведомления Арендодателя за 45 (сорок пять) календарных дней до планируемой даты прекращения Договора. Договор считается прекращенным в дату, которая наступает через 45 (сорок пять) календарных дней после даты получения Арендодателем уведомления.

Таким образом, право на возврат Депозита на основании п. 8.7 Договора возникает у Арендатора при расторжении Договора на условиях, предусмотренных п.8.5.1 общих условий, с 06 июля 2021г.

Согласно п. 2 соглашения о расторжении договора сумма Депозита удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве неустойки в соответствии с п. 9.6 Договора. Возврат предмета аренды произведен по акту от 1 июня 2021г.

Поскольку Арендатор принял решил досрочно расторгнуть Договор до истечения шестимесячного непрерывного общего срока и без предварительного письменного уведомления Арендодателя за 45 календарных дней до планируемой даты прекращения Договора, то согласно п.9.6 общих условий Договора в случае досрочного прекращения Договора по основаниям, установленным в п. 8.1.1 - 8.1.14, Депозит не подлежит возврату Арендатору и удерживается в качестве неустойки за нарушение Арендатором соответствующих условий Договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что сторонами договора найма согласованы последствия одностороннего расторжения нанимателем договора найма, договор расторгнут по инициативе Габорак Д.Л. до истечения срока найма, в соответствии с п.9.6. договора страховой депозит правомерно не подлежит возврату.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истца о возврате оплаченной суммы депозита не имеется.

Требования истца о признании недействительными п. 7.10, п. 8.5.1, п. 8.7 Договора по основаниям предусмотренным Законом «О защите прав потребителей», удовлетворению не подлежат, поскольку, заключенный между истцом и ответчиком договор обладает признаками гражданско-правового договора, таким образом, положения ФЗ «О защите прав потребителей» в данном случае не применимы.

Из преамбулы Закона "О защите прав потребителей" следует, что  настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Подписывая договор аренды апартаментов стороны подтвердили, что согласовали и согласились со всеми его условиями.

В соответствии с ч.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оснований предусмотренных главой 9 параграфом 2 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих основания для признания сделок или ее частей недействительными, судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

При таких обстоятельства, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания п. 7.10, п. 8.5.1, п. 8.7 договора недействительными не имеется.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований о взыскании уплаченного по договору депозита, производные требования о взыскании неустойки, судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

При разрешении встречных исковых требовании о взыскании с Габорак Д.Л. задолженности по договору аренды, судом установлено, что 01.06.2021г. между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому Договор расторгается на основании п. 8.1.12 Договора (возврат предмета аренды без предварительного уведомления за 45 дней). Возврат предмета аренды произведен по акту от 01.06.2021г.

Согласно п. 7.3 Договора в дату окончания Арендатор обязуется вернуть Арендодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Арендатором в дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах. В случае наличия дефектов Помещения или Принадлежностей на дату окончания Арендодатель, Арендатор и Сервисная компания указывают такие дефекты в смете по восстановительному ремонту и ущербу и Акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет Арендатора.

Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета аренды Арендатору при заключении Договора, в размере 8 217 рублей. Согласно п. 6 Акта возврата Арендатор обязуется в течение 1 (одного) календарного дня уплатить общую сумму за устранение обнаруженных дефектов.

Поскольку Арендатор стоимость устранения дефектов не оплатил, Арендодателем 13.07.2021 в его адрес направлено письмо от 08.07.2021 №0б-1945-ТП с требованием об оплате имеющейся по Договору задолженности. Однако, до настоящего времени обязательства по оплате задолженности Арендатором не исполнены.

По состоянию на 15.07.2021 за ответчиком по встречному иску числится задолженность по Договору в размере 8 217 рублей (стоимость восстановительного ремонта).

В силу п. 5.3. Договора любой текущий ремонт Помещения и Принадлежностей, включая ремонт по заявкам Арендатора и Жильцов, в также ремонт в соответствии с п. 5.8. Общих условий, осуществляется Арендодателем или Сервисной компанией за счет Арендатора.

Поскольку переданное в аренду имущество возвращено Арендодателю с недостатками, не оговоренными в Договоре при его заключении, Арендатор должен возместить истцу по встречному иску стоимость восстановительного ремонта.

Доводы изложенные истцом по встречному иску стороной ответчика не оспаривались, доказательства, опровергающие доводы истца по встречному иску суду представлены не были.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности и по отдельности, учитывая установленные по делу обстоятельства суд приходит к выводу, что с Габорак Д.Л. в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» задолженность по договору аренды апартамента с физическим лицом № ХХХ от 05.01.2021 в размере ХХ рублей.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и с 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно - ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В Конституционного Суда РФ от 05.06.2012 г. N 13-П указано, что оценка доказательств и отражение их результатов в судебном решении является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из и , связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Габорак Дмитрия Леонидовича к ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» о взыскании денежных средств, признании недействительным пунктов договора, - отказать.

Встречные исковые требования ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к Габорак Дмитрию Леонидовичу о взыскании задолженности по договору аренды, удовлетворить.

Взыскать с Габорак Дмитрия Леонидовича пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» задолженность по договору аренды апартамента с физическим лицом № ХХ от 05.01.2021 в размере ХХ рублей, расходы по оплате государственной пошлине в размере ХХ рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления судом Решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Дорогомиловский районный суд г.Москвы.

Судья Д.В.Гусакова

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2021 г.