Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2020 года г. Москва

Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Александренко И.М.,

при секретаре Акинском А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3296/20 по иску Смоленского * к ООО «СЗ Латириус» о признании недействительными некоторых пунктом договоров,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительными некоторых пунктом договоров, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком было заключено четыре договора долевого строительства *

Истец считает, что абзац 2,4 пункта 3.2.2и п. 5.3 договоров ущемляют права истца по сравнению с ФЗ № 214, в связи с чем истец просит суд признать указанные пункты договоров недействительными, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 1 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 92 000 руб.

Истец, представитель истца по доверенности * в судебное заседание явились, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель ответчика по доверенности * в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенных в письменном отзыве на иск.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика; 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков ( Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части ( Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между истцом и ответчиком было заключено четыре договора долевого строительства *

Согласно договора участия в долевом строительстве № *года, заключенного между сторонами, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – Многофункциональный жилой комплекс на земельном участке по адресу: г. Москва, *, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – жилое помещение, общей проектной площадью *

Согласно договора участия в долевом строительстве № * года, заключенного между сторонами, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – Многофункциональный жилой комплекс на земельном участке по адресу: г. Москва, *, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – жилое помещение, общей проектной *

Согласно договора участия в долевом строительстве № * года, заключенного между сторонами, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – Многофункциональный жилой комплекс на земельном участке по адресу: г. Москва, *, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – машино-место, общей проектной площадью *

Согласно договора участия в долевом строительстве № * года, заключенного между сторонами, застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – Многофункциональный жилой комплекс на земельном участке по адресу: г. Москва, * и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – машино-место, общей проектной площадью *

Согласно п. 3.2.2 всех Договоров (по договором * вместо квартиры - машино-место), участник в течении 14 календарных дней с момента получения сообщения от застройщика о завершении строительства (создания) здания и готовности квартиры к передаче, при условии выполнения участником своих обязательств по оплате цены договора в полном объеме, принимает от застройщика по передаточному акту квартиру, качество которой должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При наличии у участника каких-либо замечаний к квартире, в том числе связанных с ее отделкой, стороны одновременно с передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении квартиры с указанием всех имеющихся у участника замечаний к квартире/отделке квартиры.

Застройщик обязан в течении 20 рабочих дней рассмотреть требования участника, указанные в протоколе замечаний, и согласовать с участником разумные сроки устранения замечаний по имеющимся недостатком квартиры/отделки квартиры. При этом участник обязуется обеспечить уполномоченным лицам застройщика доступ в квартиру для устранения замечаний.

Если участник в оговоренный договором срок (при условии уведомления участника надлежащим образом) не прибыл для приемки квартиры или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, застройщик на пятнадцатый календарный день со дня получения сообщения от застройщика о вводе в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, составляет односторонний акт о передаче квартиры с указанием на эти обстоятельства. При этом обязательство застройщика передать квартиру участнику считается исполненным надлежащим образом. С момента составления застройщиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения квартиры возлагается на участника, а застройщик освобождается от ответственности за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры.

При этом под уклонением от принятия квартиры понимается не подписание участником в предусмотренный договором срок по любым причинам передаточного акта и отсутствие письменной претензии участника к качеству квартиры/отделке квартиры, направленной застройщику в порядке п. 9.7.2 договора.

Согласно п. 5.3 всех Договоров, в случае если квартира (машино-место) построена застройщиком с отступлением от условий договора требований технических регламентов, проектной документации и иных обязательных требований, приведшим к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии со ст. ст. 56 и 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами.

Оспаривая п. 3.2.2 договором истец указывает, что противоречащими ФЗ № 214 являются два абзаца указанного пункта, а именно абзац второй в котором указано: При наличии у участника каких-либо замечаний к квартире, в том числе связанных с ее отделкой, стороны одновременно с передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении квартиры с указанием всех имеющихся у участника замечаний к квартире/отделке квартиры.

И абзац четвертый, в котором указано: Если участник в оговоренный договором срок (при условии уведомления участника надлежащим образом) не прибыл для приемки квартиры или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, застройщик на пятнадцатый календарный день со дня получения сообщения от застройщика о вводе в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, составляет односторонний акт о передаче квартиры с указанием на эти обстоятельства. При этом обязательство застройщика передать квартиру участнику считается исполненным надлежащим образом. С момента составления застройщиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения квартиры возлагается на участника, а застройщик освобождается от ответственности за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры.

Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Закона о долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных настоящего Федерального закона.

В соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений ( Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Разрешая требования истца о признании п. 3.2.2 договоров недействительными, суд исходит из того, что сложившиеся между истцом и ответчиком отношения регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ, положения ГК РФ не применимы к правоотношениям сторон.

При этом, условия п. 3.2.2 договоров участия в долевом строительстве положениям гражданского законодательства не противоречат, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Вопреки доводам истца, спорный пункт 3.2.2 договором не противоречит положениям ФЗ № 214, поскольку в нем имеется указание на то, что в случае не принятия участником объекта, участник представляет письменную претензию с указанием в ней своих замечаний к качеству объекта, поскольку в указанном четвертом абзаце данного пункта указано, что под уклонением от принятия квартиры понимается не подписание участником в предусмотренный договором срок по любым причинам передаточного акта и отсутствие письменной претензии участника к качеству квартиры/отделке квартиры, направленной застройщику в порядке п. 9.7.2 договора.

Таким образом, поскольку сторонами согласованы условия принятия объекта, суд приходит выводу об отказе в удовлетворении требований о признании условий п. 3.2.2 Договоров участия в долевом строительстве * недействительными.

Разрешая требования истца, о признании пункта 5.3 договоров недействительными, проанализировав содержание пункта 5.3 договоров участия в долевом строительстве № * согласно которому права потребителя при обнаружении существенных недостатков квартиры (машино-места) ограничиваются предъявлением требования о безвозмездном устранении недостатков, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого положения договоров недействительными, поскольку данное положение договора ущемляет права потребителя в сравнении с правами, предоставленными участнику долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку истец вправе также просить соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Довод ответчика о том, что сторонами был согласован п. 5.3 именно в такой редакции, отклоняется судом, поскольку возможность сторон своим соглашением изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.

Нормы и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предоставляют участнику долевого строительства право выбора способов защиты из числа предусмотренных в данной , ограничение такого права п. 5.3 договора противоречит закону, в связи с чем судом признается является недействительным.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату юридических услуг в размере 92 000 руб., суд находит подлежащими частичному удовлетворению. В связи с чем, с учетом принципа разумности, суд полагает возможным снизить предъявляемые к взысканию расходы по оплате юридических услуг до 15 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 200 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве № ФС-2-324 от 31.01.2018 года недействительным.

Признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве № ФС-2-329 от 31.01.2018 года недействительным.

Признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве № ФС-429-мм от 04.04.2018 года недействительным.

Признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве № ФС-426-мм от 04.04.2018 года недействительным.

Взыскать с ООО «СЗ Латириус» в пользу Смоленского * расходы по уплате госпошлины в размере 1 200 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд г. Москвы в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 декабря 2020 года.

Судья И.М.Александренко