Определение суда апелляционной инстанции

Судья: Александренко И.М.

Гр. дело суда первой инстанции №2-1266/2020

Гр. дело суда второй инстанции №33-27291/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 14 октября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,

судей Колосовой С.И., Смоловой Н.Л.,

при помощнике судьи Дебискаевой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.,

гражданское дело №2-1266/2020 по иску Администрации городского округа Чехов к Гуляеву А.Б. о взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе представителя ответчика Гуляева А.Б. по доверенности Кутасевича А.В. на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 8 сентября 2020 года,

установила:

Администрация городского округа Чехов Московской области обратилась в суд с иском к Гуляеву А.Б. о взыскании долга арендной плате, просит взыскать с ответчика долг за период с 12 мая 2017 года по третий квартал 2019 года в размере 1986 6234, 05 рублей и неустойку за период с 16 июня 2017 года по 30 сентября 2019 года в размере 403369,27 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что Гуляев А.Б. является собственником нежилых зданий: нежилое здание: административное здание, кадастровый номер ***; нежилое здание: ГРП-1, кадастровый номер ***; нежилое здание: гараж для грузовых автомобилей, кадастровый номер ***; нежилое здание: агрегатный склад-мастерская, кадастровый номер ****; нежилое здание: кузница-аккумуляторная, кадастровый номер ***; нежилое здание: гараж для легковых автомобилей, кадастровый номер ****. Указанные здания расположены по адресу: ***на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13510 кв.м, с кадастровым номером ****, разрешенным видом использования: под размещение производственной базы. Ранее данный участок был передан по договору аренды ООО «ТрансМаш» на срок по 3 апреля 2019 года без оформления акта приема-передачи. Приобретая в собственность здания, с 12 мая 2017 года Гуляев А.Б. принял права и обязанности арендатора по договору. Договор действовал по 3 апреля 2019 года, однако после истечения срока действия договора ответчик участок арендодателю не вернул. В связи с чем действие договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. Порядок определения арендной платы земельных участков в Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с положениями Закона Московской области от 7 июня1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». За период с 12 мая 2017 года по третий квартал 2019 года долг по арендной плате составил 1 986 624,05 рублей.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 8 сентября 2020 года исковые требования Администрации городского округа Чехов к Гуляеву А.Б. о взыскании задолженности удовлетворены, с Гуляева А.Б. в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в размере 1986624,05 рублей, неустойка в размере 403369,27 рублей.

Не согласившись с решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 8 сентября 2020 года, представитель ответчика Гуляева А.Б. по доверенности Кутасевич А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается, в том числе на то, что суд не уведомил Гуляева А.Б. надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства по делу на 8 сентября 2020 года, суд рассмотрел дело при отсутствии сведений о надлежащем извещении ответчика.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия установила, что материалы дела не содержат сведений о надлежащем извещении ответчика Гуляева А.Б. о месте и времени судебного разбирательства по делу, назначенного на 8 сентября 2020 года, по результатам которого по делу постановлено обжалуемое ответчиком решение, и при этом в деле отсутствуют сведения, подтверждающие направление в адрес ответчика судебного извещения. Так, согласно материалам дела следует, что на дату обращения истца в суд ответчик был зарегистрирован по адресу: ****. Однако, суд извещал ответчика по адресу: ****.

В силу п. 2 ч.4 ст. 330 ГПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных образом о времени и месте судебного заседания, в любом случае является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Установив данные обстоятельства, в соответствии с , ГПК РФ судебная коллегия определением от 8 июля 2021 года перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечены ФКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ и ООО «ТрансМаш».

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации городского округа Чехов не явился, извещен, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявил, об уважительности причин неявки не уведомил.

Представители ответчика Гуляева А.Б. по доверенности Кутасевич А.В. и Бессонов А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения иска.

Представители третьих лиц ФКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ и ООО «ТрансМаш» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявили. При таком положении судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей истца и третьих лиц в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ, признав причины неявки неуважительными.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчика, рассматривая настоящее гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ЗК РФ и ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судебной коллегией установлено, что Гуляев А.Б. является собственником следующих нежилых зданий: нежилое здание: административное здание, кадастровый номер ***; нежилое здание: ГРП-1, кадастровый номер ***; нежилое здание: гараж для грузовых автомобилей, кадастровый номер ***; нежилое здание: агрегатный склад-мастерская, кадастровый номер ****; нежилое здание: кузница-аккумуляторная, кадастровый номер ***; нежилое здание: гараж для легковых автомобилей, кадастровый номер ***.

Здания расположены по адресу: **** на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13510 кв.м, с кадастровым номером ***, разрешенным видом использования: под размещение производственной базы.

Указанный земельный участок был передан по договору аренды ООО «ТрансМаш» на срок по 3 апреля 2019 года без оформления акта приема-передачи.

Приобретая в собственность здания, с 12 мая 2017 года Гуляев А.Б. принял права и обязанности арендатора по договору.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок .

Договор действовал по 3 апреля 2019 года, после истечения срока действия договора Гуляев А.Б. участок арендодателю не вернул, в связи с чем действие договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок определения арендной платы земельных участков в Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с положениями Закона Московской области от 7 июня1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В соответствии с п.3.5 дополнительного соглашения, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Согласно п.3.3 дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц до 15 числа последнего месяца текущего квартала. В соответствии с п.5.2 дополнительного соглашения, за нарушение срока внесения очередной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим .

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истец, обращаясь в суд, ссылается на то, что за период с 12 мая 2017 года по третий квартал 2019 года долг ответчика по арендной плате составил 1 986 624,05 рублей.

Между тем, из материалов дела следует, что Администрация городского округа Чехов Московской области обращалась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТраснсМаш» о взыскании задолженности по договору аренды в отношении того же земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу №*** в пользу Администрации городского округа Чехов Московской области взыскана задолженность по арендным платежам за период с 1.01.2017г. по 30.09.2018г. в размере 1456248,01 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу №*** в пользу Администрации городского округа Чехов Московской области взыскана с ООО «ТрансМаш» задолженность по арендным платежам за период с 1.10.23018г. по 31.12.2018г. в размере 208035, 43 рубля.

Данные решения арбитражного суда вступили в законную силу. При этом из решений суда следует, что частично задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером ***, а именно с 12.05.2017г. по 31.12.2018г. уже была взыскана с ООО «ТрансМаш».

В соответствии с формулой расчета, указанной в приложении к дополнительному соглашению с ООО «ТрансМаш» и имеющейся в материалах дела претензией истца, размер аренды в год составляет 832141,69 рублей, ежемесячный платеж составляет 69345,14 рублей.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера задолженности необходимо учитывать взысканную с ООО «ТрансМаш» задолженность за период с 12.05.2017г. по 31.12.2018г.

Следовательно, задолженность по арендной плате за 9 месяцев за период с 1.01.2019г.по 30.09.2019г. составит 624106,26 рублей (69345,14 рублей х 9 мес.).

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, судебной коллегией установлено, что решение Арбитражного суда города Москвы по делу №*** в пользу Администрации городского округа Чехов Московской области с ООО «ТрансМаш» взыскана неустойка за период с 6.03.2017г. по 21.09.2018г. в размере 1123477,69 рублей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №*** в пользу Администрации городского округа Чехов Московской области с ООО «ТрансМаш» взыскана неустойка за период с 22.09.2018г. по 24.12.2018г. в размере 224314,30 рублей.

Таким образом, неустойка за период с 16.06.2017г. по 24.12.2018г. фактически уже была взыскана с ООО «ТрансМаш».

Следовательно, обоснованными являются доводы ответчика Гуляева А.Б. о том, что период требования неустойки с 16.06.2017г. по 24.12.2018г. подлежит исключению, а сумма задолженности по арендным платежам составит 624106,26 рублей.

Доводы ответчика о том, что заявленный истцом размер неустойки, рассчитанной в соответствии п.5.2 дополнительного соглашения (0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки), является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия находит обоснованным.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных , если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п.6 ст.395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в настоящей статьи.

При этом пунктом 1 ст.395 ГК РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если размер процентов не установлен законом или договором.

Судебная коллегия полагает, что в данном случае имеются основания для применения положений ст.333 ГК РФ и снижения неустойки с учетом положений п.6 ст.333 ГК РФ.

Так, согласно представленному ответчиком расчету, произведенному по правилам ст.395 ГК РФ, размер неустойки за период с 25.12.2018г. по 30.09.2019г. составляет 19535,86 рублей.

Истцом данный расчет не оспорен.

Судебная коллегия, проверив представленный ответчиком расчет неустойки, находит соответствующим требованиям ст.395 ГК РФ и арифметически верным.

Установив, что ответчик Гуляев А.Б., будучи собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:31;0040301:12, в период с 1.01.2019г. по 30.09.2019г. не исполнял обязанности арендатора и не вносил арендную плату, за ним образовалась задолженность по арендным платежам в размере 624106,26 рублей, которая подлежит взысканию с Гуляева А.Б. в пользу истца. Поскольку сроки внесения арендной платы были нарушены, доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей ответчиком представлено не был, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с Гуляева А.Б. в пользу Администрация городского округа Чехов Московской области неустойки в размере 19535,86 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 5696,60 рублей. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (, ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно ( ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Принимая во внимание данные разъяснения, судебная коллегия находит необоснованными и подлежащими отклонению доводы ответчика о том, что Администрация городского округа Чехов Московской области является ненадлежащим истцом, поскольку спор о праве на данный земельный участок, возникший между истцом по настоящему делу и третьим лицом ФКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, не разрешен. Оснований полагать, что истец не вправе предъявлять требования к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды не имеется.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что в силу положений ст.329, п.4 ч.4 ст.330 ГПК РФ решение суда первой инстанции от 8 сентября 2020 года как постановленное с нарушением норм процессуального права подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь - ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дорогомиловского районного суда города Москвы от 8 сентября 2020 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с Гуляева А.Б. в пользу Администрация городского округа Чехов Московской области задолженность по договору аренды в размере 624106 (шестьсот двадцать четыре тысячи сто шесть) рублей 26 копеек, неустойку в размере 19535 (девятнадцать тысяч пятьсот тридцать пять) рублей 86 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5696 (пять тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей 60 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Председательствующий:

Судьи: