Определение суда апелляционной инстанции

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2018 года по делу N 33-1855

Судья: Гусакова Д.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей Анашкина А.А., Бузуновой Г.Н.,

при секретаре Михалевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.

дело по апелляционной жалобе представителя истца (по первоначальному иску) по доверенности Сулим фио на решение Дорогомиловского районного суда адрес от 13 сентября 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска фио к фио, о признании права собственности на квартиру по адресу: адрес, освобождении от обременений в виде ареста и запрещения сделок с имуществом – отказать.

В удовлетворении иска фио к фио о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного 23 января 2015 года – отказать,

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к Соловьевой Р.Б. о признании права собственности на квартиру по адресу: адрес, освобождении указанной квартиры от обременений в виде ареста и запрещения сделок с имуществом, наложенных на основании определений Кузьминского районного суда г.Москвы.

В обоснование иска истец указала, что 23.01.2015 года между ней и Соловьевой Р.Б. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры площадью 32,6 кв.м, жилой площадью 17,9 кв.м, по адресу: адрес, по условиям которого она приобрела в собственность указанную квартиру за 4 000 000 рублей. Она выплатила представителю ответчика – фио сумму 4 000 000 рублей, и получила ключи от спорной квартиры, о чем составлен акт передачи ключей от 24.01.2015 года. Указанный договор купли-продажи был сдан 25.01.2015 года в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации перехода права собственности, однако, 17.06.2015 года Управление Росреестра уведомило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием записи о регистрации ареста. Согласно выписке из ЕГРН арест (запись №*** от 13.03.2015 года) был зарегистрирован на основании определения Кузьминского районного суда г.Москвы от 02.03.2015 года, запрещение сделок с имуществом (запись №*/* от 04.02.3016 года) зарегистрировано на основании исполнительного листа от 18.11.2015 года, выданного Кузьминским районным судом г.Москвы 01.02.2016 года, запрещение сделок с имуществом (запись №77-** от 08.02.2016 года). Между тем оплата стоимости квартиры и принятие имущества во владение произошло задолго до наложения ареста и запретов на совершение сделок. Наличие ареста и запретов препятствует государственной регистрации перехода к ней права собственности. Указывает, что по незарегистрированному договору купли-продажи она является титульным владельцем спорной квартиры, в связи с чем просит суд подтвердить ее право собственности (признать за нею право собственности) и освободить ее имущество от ареста, поскольку оно не принадлежит должнику в исполнительном производстве.

Ответчик Соловьева Р.Б. предъявила встречный иск к фио о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенного 23.01.2015 года, мотивируя требования тем, что 14.01.2015 года она заключила договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с фио, по условиям которого спорная квартира была продана за сумму 5 500 000 рублей. У покупателя фио имелась доверенность, предоставляющая ей полномочия на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи. Однако фио, не поставив её в известность, на основании выданной ей доверенности, содержащей, в том числе и полномочия продать квартиру, заключила 23.01.2015 года от её имени договор купли-продажи указанной квартиры со своей матерью фио Полагает, что последующее наложение ареста является существенным изменением обстоятельств, поскольку делает невозможным исполнение договора купли-продажи. Поскольку стороны не заключили бы неисполнимый договор, существенное изменение обстоятельств произошло непредвиденно и помимо их воли, это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного в своей апелляционной жалобе просит представитель истца (по первоначальному иску) сулим О.Н., ссылаясь на то, что судом первой инстанции не правильно определены фактические обстоятельства дела.

Ответчик (по первоначальному иску) Соловьева Р.Б. и её представитель Ястребов В.П. в заседании коллегии полагал решение суда законным и обоснованным.

Истец (по первоначальному иску) фио, третьи лица фио и Управление Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены судом первой инстанции, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав явившихся участников процесса, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.

Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции было установлено и материалами дела подтверждается, что отдельная однокомнатная квартира по адресу: адрес, приобретена в собственность Соловьевой Р.Б. на основании договора пожизненной ренты, заключенного 17.07.2007 года между Березкиным В.И. (получатель ренты) и Соловьевой Р.Б. (плательщик ренты).

После смерти получателя ренты Березкина В.И. 07.12.2014 года в ЕГРП внесена запись о прекращении обременения (ипотеки в силу закона).

14.01.2015 года между Соловьевой Р.Б. (продавец) и фио (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Соловьева Р.Б. обязуется передать в собственность фио квартиру по адресу: адрес. По согласованию сторон цена указанной квартиры составляет сумму 5 500 000 рублей.

В дальнейшем, 23.01.2015 года между Соловьевой Р.Б. в лице представителя фио, действующей на основании доверенности, удостоверенной 27 февраля 2012 года нотариусом г.Москвы фио, (продавец) и фио (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Соловьева Р.Б. обязуется передать в собственность фио квартиру по адресу: адрес.

Согласно п.4 договора, по согласованию сторон, цена указанной квартиры составляет сумму 4 000 000 рублей, которую покупатель обязуется уплатить продавцу в полном объеме не позднее одного банковского дня после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру по настоящему договору.

Из п.5 договора следует, что продавец в лице представителя гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, квартира никому не отчуждена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не сдана по договору найма, аренды, безвозмездного пользования, ипотекой или правами третьих лиц не обременена. В квартире никто не зарегистрирован по месту жительства (п.6).

Пункт 11 договора предусматривает, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в п.4 договора суммы денег за приобретаемую квартиру в полном объеме, и передачи продавцом квартиры покупателю не позднее 2 дней со дня государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру по настоящему договору в Управлении Росреестра по Москве по подписываемому сторонами передаточному акту. С момента государственной регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, покупатель – фио становится собственником квартиры (п.12 договора).

24.01.2015 года между Соловьевой Р.Б. в лице представителя фио и фио составлен акт передачи ключей от квартиры, находящейся по адресу: адрес, в котором указано, что продавец передал, а покупатель принял ключи от квартиры (в количестве 2 шт.). Стороны подтверждают право владения квартирой покупателем до регистрации перехода права собственности к покупателю в Управлении Росреестра по Москве.

Затем, 25.01.2015 года договор купли-продажи квартиры передан в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации перехода права собственности.

Письмом от 17.06.2015 года Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, указав, что в процессе правовой экспертизы было установлено, что на недвижимое имущество по адресу: адрес, в ЕГРН внесена запись о регистрации ареста, что создает препятствия для дальнейшего осуществления регистрационных действий.

Так, в отношении спорной квартиры на основании письма УВД по адрес №*** от 03.06.2009 года и 04.06.2009 года №** установлен запрет на все регистрационные действия.

04.02.2016 года в ЕГРН на квартиру внесена запись №*****/* о государственной регистрации обременения права в виде запрещения сделок с имуществом. Основание – выписка из постановления №**/** (ИП **/**/**-ИП), вынесенного на основании исполнительного листа, выданного 08.11.2015 года Кузьминским районным судом адрес.

13.03.2015 года в реестр внесена запись №** о государственной регистрации обременения права в виде ареста на основании определения Кузьминского районного суда г. Москвы от 02.03.2015 года.

08.02.2016 года в ЕГРН на квартиру внесена запись №***-1250/1 о государственной регистрации обременения права в виде запрещения сделок с имуществом. Основание – постановление о запрете (ИП от 19.11.2015 года №***, исполнительный лист выдан Кузьминским судом г.Москвы по делу № 2-3698/2015).

Из выписки из домовой книги следует, что в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства Соловьева Р.Б. с 10.07.2015 года и Соловьев В.В. с 21.09.2015 года.

Решением Дорогомиловского районного суда г.Москвы от 19 декабря 2016 года, вступившим в законную силу 14 февраля 2017 года, в удовлетворении иска фио к Соловьевой Р.Б. о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности отказано.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что понуждение к государственной регистрации договора и перехода права собственности возможно в судебном порядке только при уклонении стороны от такой регистрации, однако, обязательный элемент состава – уклонение ответчика от государственной регистрации – в данном случае отсутствует, права фио действиями ответчика не нарушены, поскольку ответчик выдала истцу доверенность с полномочиями на государственную регистрацию перехода права, данная доверенность находилась у фио, которая имела возможность воспользоваться этой доверенностью и совершить государственную регистрацию перехода права.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ч. 1 ст. 460 ГК РФ).

Согласно ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае вопрос о праве собственности на спорную квартиру не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п.3 ст.551 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что в отношении спорной квартиры заключено два договора купли-продажи – 14.01.2015 года между Соловьевой Р.Б. и покупателем фио, и 23.01.2015 года между Соловьевой Р.Б. в лице фио и покупателем фио

Ссылку фио на отменительное условие пункта 14 договора купли-продажи от 23.01.2015 года, суд расценил не свидетельствующей о расторжении договора от 14.01.2015 года, поскольку в силу ст.452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно быть достигнуто в письменной форме между сторонами договора, а доказательств подписания Соловьевой Р.Б. и фио соглашения о расторжении договора от 14.01.2015 года в материалы дела не представлено.

Одновременно суд отмечал, что невозможность государственной регистрации перехода права собственности вызвана запретом на регистрационные действия в отношении спорного имущества, в том числе, по обстоятельствам, возникшим до заключения договора купли-продажи от 23.01.2015 года, и не явилась следствием уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Также суд учитывал, что в ходе рассмотрения настоящего дела фио ссылалась на то, что квартира находится в ее владении на основании договора купли-продажи от 23.01.2015 года, она оплачивает услуги ЖКХ, тогда как при рассмотрении гражданского дела по иску фио, последняя утверждала, что договор купли-продажи от 14.01.2015 года сторонами фактически исполнен, именно она владеет квартирой.

Как указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, оплата услуг ЖКХ не является достаточным и бесспорным доказательством факта владения квартирой при отсутствии иных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, а доказательств вселения фио в спорную квартиру после передачи ей ключей по акту от 24.01.2015 года, либо осуществления ею непосредственно иных правомочий собственника в материалах дела не имеется.

При этом суд учитывал, что в материалах исполнительного производства №31837/15/77026-ИП, находящегося в производстве Дорогомиловского ОСП УФССП по Москве, имеется акт о наложении ареста (описи имущества) от 14.11.2016 года, в котором указано, что в присутствии должника Соловьевой Р.Б. произведена опись её имущества, находящегося по адресу: адрес ул., д.14, к.2, кв.151, а о присутствии в указанной квартире иных лиц - фио или принадлежности ей какого-либо имущества, находящегося в квартире, в акте отметок не содержится.

Вместе с тем суд обратил внимание на конкретные обстоятельства настоящего дела, в частности, предъявление иска через 2 года после заключения договора 23.01.2015 года, только после принятия судом решения об отказе фио, приходящейся дочерью истцу, в удовлетворении требований, направленных на приобретение той же квартиры на основании сделки заключенной за 9 дней до спорного договора, заключение фио договора от имени продавца Соловьевой Р.Б. по доверенности после заключения лично Соловьевой Р.Б. договора с фио на отличающихся условиях, отсутствие доказательств исполнения договора от 23.01.2015 года в части в оплаты стоимости квартиры, предъявление иска о признании права собственности на квартиру и одновременно предъявление требований об освобождении квартиры от обременений в виде ареста принятых по искам других лиц, что в совокупности расценил как поведение, выходящего за рамки добросовестного (ст.10 ГК РФ).

Разрешая встречный иск Соловьевой Р.Б. о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 23.01.2015 года, суд руководствовался ст.ст.450, 451, 460 ГК РФ и исходил из того, что действующим законодательством право требовать расторжения договора в одностороннем порядке по основанию продажи товара, обремененного правами третьих лиц, продавцу не предоставлено, а покупатель требований о расторжении договора не заявил.

Суд первой инстанции указал, что возникновение указанных Соловьевой Р.Б. обстоятельств нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для расторжения договора, при этом, Соловьева Р.Б. не лишена возможности исполнить договор купли-продажи спорной квартиры после исполнения ею решений Кузьминского районного суда г.Москвы о взыскании с нее денежных средств, в обеспечение исполнения которых на квартиру был наложен арест и установлены запреты.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы жалобы о том, что фио до августа-сентября 2016 года проживала в спорной квартире и несла бремя содержания имущества, правового значения не имеют и на правильность принятого решения не влияют, поскольку обстоятельства временного пользования имуществом не влекут безусловного возникновения права собственности на него, равно как и освобождения такого имущества от обременений (ограничений), наложенных на законных основаниях.

Судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов жалобы в силу ст.327.1 ГПК РФ, а иных доводов жалоба представителя истца (по первоначальному иску) Сулим О.Н. не содержит, решение в части отказа в удовлетворении встречного иска Соловьевой Р.Б. не обжаловано.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199, 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дорогомиловского районного суда адрес от 13 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца (по первоначальному иску) по доверенностям Сулим фио - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: