Решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2016 года г. Москва

Дорогомиловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Буниной М.Ю., при секретаре Федулиной Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5329/2016 по иску Полустарченко О*** В*** к ООО «Фили-Девелопмент» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Полустарченко О.В. обратился в суд с иском к ООО «Фили-Девелопмент» о взыскании денежных средств, излишне внесенных по Договору участия в долевом строительстве в размере *** руб.

Требования мотивированы тем, что *** г. между Полустарченко О.В. и ЗАО «Фили-Девелопмент» (в настоящее время ООО «Фили-Девелопмент») был заключен Договор № **** участия в долевом строительстве Многофункционального комплекса по адресу: г. Москва, ЗАО, район Филевский парк, **** проезд, вл. ****.

По условиям Договора, застройщик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства по указанному адресу: помещение проектной площадью **** кв.м. – апартаменты на **** этаже секции **** корпуса **** с условным номером ****.

Обязательства по оплате согласно п. 4.3 Договора истцом выполнены в полном объеме.

Согласно п. 4.2 Договора цена настоящего Договора определяется как произведение размера реальной площади помещения, которая будет установлена органом, производящим технический и/или кадастровый учет, на цену **** кв.м. площади помещения.

Цена 1 кв.м. помещения составляет **** руб. и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В соответствии со ст. 4.3 Договора, цена Договора на момент его заключения составляет **** руб., исходя из цены 1 кв.м. помещения, указанной в п. 1.2 Договора, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору.

Согласно п. 4.4. Договора, указанная в п. 4.3 цена Договора будет уточнена сторонами после проведения инвентаризации органом, осуществляющим технический и/или кадастровый учет, в следующем порядке:

При отличии строительной общей площади помещения от проектной общей площади помещения стороны производят взаиморасчеты на основании подписываемого сторонами акта об окончательных взаиморасчетах.

В абз. 5 п. 4.4 Договора стороны установили, что в случае, если в результате окончательного определения общей площади помещения органом, производящим технический и/или кадастровый учет, строительная общая площадь помещения окажется меньше проектной общей площади помещения, указанной в п. 1.2 Договора, застройщик на основании акта осуществляет возврат денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью помещения и строительной общей площадью помещения, умноженной на цену 1 кв.м., указанную в п. 4.2 настоящего Договора.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию **** г.

Ответчик направил в адрес истца сообщение от **** г № **** о завершении строительства многофункционального комплекса и готовности объекта долевого строительства к передаче. В сообщении указано, что фактическая площадь помещения, включая общую площадь помещения, а также площади летних помещений, составила **** кв.м., что на **** кв.м. больше проектной площади, указанной в п. 1.2 Договора. Стоимость помещения с учетом уточненной фактической площади помещения составляет **** руб., в связи с чем, необходимо осуществить доплату в размере **** руб.

На данное сообщение истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором он не согласился с порядком расчета и просил вернуть излишне уплаченные денежные средства и подписать Акт приема-передачи.

Истец полагает, что ответчик необоснованно требует дополнительной оплаты за площадь помещения (летние помещения), которые не входят в общую площадь помещения.

Согласно п. Г1 приложения Г к «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП ****», общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный); в общую площадь здания включаются: площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей; а также переходов в другие здания. При этом в п. Г4 этого приложения регламентировано в общую площадь здания среди прочих не включать площади наружных балконов.

Также указано, что в жилых и многоквартирных домах и нежилых зданиях площади наружных балконов не включаются в состав общей площади здания.

Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству был утвержден приказ от **** г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно п. 3.37 указанной инструкции, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий –**** для балконов и террас – ****

При правильном подсчете площади помещения, с учетом площади балкона **** кв.м. с понижающим коэффициентом **** что составляет **** кв.м., фактическая площадь помещения составляет **** кв.м., что меньше оплаченной истцом площади, в связи с чем, ответчик должен возвратить истцу денежные средства в размере **** руб.

Истец Полустарченко О.В. в судебном заседании иск поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО «Фили-Девелопмент» в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. ст. 5, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату заключения договора долевого участия), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В судебном заседании установлено, **** г. между Полустарченко О.В. и ЗАО «Фили-Девелопмент» (в настоящее время ООО «Фили-Девелопмент») был заключен Договор № **** участия в долевом строительстве Многофункционального комплекса по адресу: г. Москва, ЗАО, район Филевский парк, **** проезд, вл. **** .

По условиям Договора, застройщик обязался построить и передать участнику объект долевого строительства по указанному адресу: помещение условный номер на площадке **** (этаж **** , секция **** корпус **** , общей проектной площадью **** кв.м., (в том числе площадь балкона).

В соответствии с п. 1.2 Договора, объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение в здании – помещение без проведения каких-либо отделочных работ, строительная (фактическая) площадь помещения будет определяться по данным органа, осуществляющего технический и/или кадастровый учет.

В настоящее время многофункциональный комплекс построен и введен в эксплуатацию, нарушений срока ввода в эксплуатацию не имеется.

Мосгосстройнадзором застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от **** г. № **** .

По результатам обмера, площадь вышеуказанного помещения составила **** кв.м.

Помещение поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера **** , ФГБУ «Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве выдан кадастровый паспорт помещения № **** от **** г.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью помещения составила **** кв.м., в связи с чем, у истца возникла обязанность произвести доплату за превышение фактической площади в размере **** руб. в соответствии с абз. 4 п. 4.4 Договора.

Доводы истца о том, что при определении площади передаваемого помещения к площади балкона подлежит применению понижающий коэффициент, не состоятельны, сторонами согласован порядок формирования цены Договора из расчета стоимости **** кв.м., условий о применении понижающего коэффициента договор не содержит.

Согласно Проектной документации, которая имеет Положительное заключение негосударственной экспертизы № **** от **** г., ООО «Мосэксперт» в нежилых помещениях – апартаментах во вспомогательных помещениях балконах устанавливается коэффициент **** .

Пунктом 4.2 Договора также установлено, что цена настоящего Договора определяется как произведение размера реальной площади помещения, которая будет установлена органом, производящим технический и/или кадастровый учет (Строительная общая площадь помещения), на цену **** кв.м. площади помещения.

Цена 1 кв.м. помещения составляет **** руб. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке.

Таким образом, стороны по Договору не оговаривали, что к площади помещения будут применяться понижающие коэффициенты и согласовали, что общая площадь объекта долевого строительства включает в себя фактическую реальную площадь всех помещений.

В соответствии с п. 4.3 Договора, цена Договора на момент его заключения составляет **** руб. исходя из цены 1 кв.м. помещения, указанной в п. 4.2 Договора, и проектной общей площади помещения, указанной в п. 1.2 Договора, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору.

В абз. 4 п. 4.4 Договора стороны установили, что в случае, если в результате окончательного определения общей площади помещения органом, производящим технический и/или кадастровый учет, строительная общая площадь помещения окажется больше проектной общей площади помещения, указанной в п. 1.2 Договора, участник на основании акта осуществляет доплату денежной суммы, составляющей разницу между строительной общей площадью помещения и проектной общей площадью помещения, умноженной на цену **** кв.м., указанную в п. 4.2 настоящего Договора.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от **** г. № **** на которую ссылается истец, регулирует вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являются обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота.

Понижающие коэффициенты площадей, установленные Инструкцией для целей осуществления государственного учета жилищного фонда, проводимого при технической инвентаризации, могут применяться для расчета цены договора и объема вложений дольщика в строительство объекта долевого участия в случае, если такая возможность следует из договора, однако рассматриваемый Договор указанные условия не содержит.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от **** г. № **** приказы Минэкономазвития, в том числе **** , не регулируют вопросы установления цены в договоре участия в долевом строительстве и не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании излишне внесенных денежных средств по Договору в размере **** руб. являются необоснованными и подлежат отказу.

Ответчик направил в адрес истца сообщение о готовности объекта строительства к передаче. Указанное сообщение получено истцом **** г., в сообщении застройщик просил принять объект долевого строительства и указал на право составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня получения сообщения.

В течение двух месяцев истец помещение по Договору долевого участия не принял, при этом на письменные заявления о несоответствии площади помещения давались разъяснения о неприменении понижающего коэффициента по нежилым помещениям - апартаментам гостиничного типа и необходимости доплаты.

Таким образом, истец необоснованно уклонился от приемки объекта долевого строительства, в связи с чем, ответчик направил в адрес истца односторонний передаточный акт от **** г. по договору участия в долевом строительстве № **** от **** г., почтовое отправление возвращено «за истечением срока хранения».

При этом участник вправе отказаться от подписания передаточного акта только в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, разница фактической площади помещения над проектной в пределах **** кв.м., отступлением от условий договора, ухудшающими качество помещения, либо недостатком, не являются.

Несогласие участника с увеличением площади помещения, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ не является основанием для отказа от подписания передаточного акта.

Объект долевого строительства построен в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, обязательства застройщика выполнены надлежащим образом и в срок, таким образом, объект правомерно передан участнику в одностороннем порядке, права истца не нарушены, иск не основан на законе и подлежит отказу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Полустарченко О**** В**** к ООО «Фили-Девелопмент» о взыскании денежных средств отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд г. Москвы в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Бунина М.Ю.