Мотивированное решение

УИД54OS0000-01-2024-000568-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2025 г. адрес

Головинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Александровой М.В.,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио и видеозаписи секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2432/2025 по иску Кинаха Александра Сергеевича, Саблина Николая Алексеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ИП Пацвальд Е.А., фио, Саблин Н.А. обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Альфа-М» с требованием об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение от 01.05.2024 к договору аренды нежилого помещения № AM-2829-07/2020 от 08.09.2020 об увеличении постоянной части арендной платы до сумма с 01.05.2024; взыскании с пользу каждого из истцов расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходов на оплату услуг представителя в размере сумма

В обоснование иска указано, что 08.07.2021 между истцами (арендодателями) и ответчиком (арендатором) как было заключено дополнительное соглашение к договору аренду № AM-2829-07/2020 нежилого помещения от 08.09.2020 в связи со сменой собственников, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес, здание 76. Согласно договору аренды № AM-2829-07/2020 нежилого помещения от 08.09.2020, срок аренды по договору составляет 7 лет. Размер постоянной части арендной платы составляет сумма 31.07.2024 основываясь на условиях договора, арендодатели направили в адрес арендатора письмо об увеличения постоянной части арендной платы с 01.05.2024 с учетом индекса потребительских цен в адрес до сумма, что соответствует е увеличению на 5% в год. Арендатору было предложено подписать дополнительное соглашение об увеличении постоянной части арендной платы с сумма до сумма ежемесячно. Ответчик ответил отказом в подписании указанного дополнительного соглашения, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Определением от 02.10.2024 (с учетом определения об опечатке) в отдельное производство с передачей на рассмотрение суда общей юрисдикции были выделены исковые требования фио, Саблина Николая Алексеевича об обязании ООО «Альфа-М» заключить с фио, Саблиным Николаем Алексеевичем, дополнительное соглашение от 01.05.2024 к договору аренды нежилого помещения от 08.09.2020 № АМ-2829-07/2020 об увеличении постоянной части арендной платы до сумма с 01.05.2024.

Решением от 25.10.2024 Арбитражного суда адрес, оставленным без изменения постановлениями от 23.12.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда и от 03.04.2025 Арбитражного суда адрес, в удовлетворении исковых требований ИП Пацвальд Е.А. отказано.

Истцы фио, Саблин Н.А. в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Альфа-М» фио в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть указанное дело в отсутствие истцов.

Исследовав материалы дела, огласив исковое заявление, выслушав доводы представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке недопустимо, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как следует из материалов дела, 08.09.2020 между ИП фио, ИП фио, фио (арендодатели) и ООО «Альфа-М» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-2829-07/2020, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду):

- нежилые помещения (чп1) общей площадью 44,7 кв.м, расположенные на первом этаже, являющиеся частью нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 73 кв.м, этаж №1, кадастровый номер: 54:35:062486:292, находящегося по адресу: адрес;

- нежилые помещения (чп1) общей площадью 36,5 кв.м, расположенные на первом этаже, являющиеся часть нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 50,1 кв.м, этаж № l, кадастровый номер: 54:35:062486:291, находящегося по адресу: адрес.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное& Белое» или другим коммерческим обозначением (п. 1.3 договора).

Арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной (п. 3.1 договора).

Размер постоянной части арендной платы составляет сумма за площади помещения ежемесячно, из которых сумма за площадь помещено ежемесячно, НДС не предусмотрен, перечисляется на счет арендодателя сумма за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен, перечисляется на счет арендодателя 2 и сумма за площадь помещения ежемесячно.

Сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату и перечисляется в бюджет арендатором, перечисляется на счет арендодателя.

Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонт арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель 2. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменению площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно п. 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики адрес, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

08.06.2021 в связи со сменой собственников и в соотвествии с п. 1 ст. 617 ГК РФ между ООО «Альфа-М» и ИП Пацвальд Е.А., фио, Саблин Н.А. (новые арендодатели) стороны пришли к соглашению внести изменения в договор аренды № AM-2829-07/2020 нежилого помещения от 08.09.2020.

Дополнительным соглашением к договору аренды № АМ-2829-07/2020 нежилого помещения от 08.09.2020 изменен п. 1.1 договора в следующей редакции: арендодатель передаёт, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду):

- нежилые помещения (чп1) общей площадью 44,7 (сорок четыре целых семь десятых) квадратных метров, являющихся частью нежилого помещения, площадью 73 (семьдесят три) квадратных метра, назначение:

- нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 54:35:062486:292, расположенного по адресу: адрес, городской округ адрес, адрес, здание 76;

- нежилые помещения (чп1) общей площадью 36,5 кв.м, являющихся частью нежилого помещения, площадью 50,1 кв.м, назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер 54:35:062486:291, расположенного по адресу: адрес, городской округ адрес, адрес, здание 76.

Изменен п. 1.2. договора, который следует читать в следующей редакции:

- арендодатель 1 является собственником помещения 1, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 22.04.2021 сделана запись регистрации № 54:35:062486:292-54/163/2021-6; арендодатель 2 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение 2, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 08.06.2021 сделана запись регистрации № 54:35:062486:291-54/163/2021-6; арендодатель 3 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение 2, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 08.06.2021 сделана запись регистрации № 54:35:062486:291-54/163/2021-5.

Изменен п. 3.1.1 договора, который следует читать в следующей редакции:

- размер постоянной части арендной платы с 01.07.2021 и далее по договору составит сумма за площадь помещения ежемесячно, из которых:

- сумма за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен, перечисляется на расчётный счёт арендодателя 1;

- сумма за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен, перечисляется на расчётный счёт арендодателя 2;

- сумма за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен, перечисляется на расчётный счёт арендодателя 3. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несёт арендодатель 1. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

В марте 2024 на основании п. 3.2 договора арендодатели направили в адрес арендатора письмо об увеличения постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в адрес до сумма, что соответствует увеличению на 5% в год с 01.05.2024.

На данное письмо ООО «Альфа-М» 09.04.2024 ответило отказом.

31.07.2024 истцы вновь обратились к ответчику с письмом-уведомлением об увеличения постоянно части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в адрес с 01.09.2024.

Арендатору было предложено подписать дополнительное соглашение об увеличении постоянной части арендной платы с сумма до сумма ежемесячно, что соответствует ее увеличению на 5% в год на основании п. 3.2 договора.

Письмом от 08.08.2021 ООО «Альфа-М» ответило отказом на повышение арендной платы, ссылаясь на то, что изменение арендной платы возможно только при волеизъявлении обеих сторон договора.

Истцы считают, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения о повышении арендной платы.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. ).

Согласно ст. при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий договора аренды, учитывая, что пункт 3.2 договора не наделяет арендодателей правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истцов, суд приходит к выводу о том, что указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору. При этом, ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. 

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть пересмотрена в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что стороны не достигли соглашения об изменении условий договора аренды. Условий о возможности изменения постоянной части арендной платы по требованию одной из сторон в судебном порядке договор также не содержит.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела стороной истцов не было представлено иных, дополнительных доказательств о том, что стороны придавали значение п. 3.2 договора в интерпретации истцов о наличии у них соответствующего права (например, переписка при заключении договора, протокол разногласий и т.д.).

В этом случае, несмотря на то, что договор аренды заключен на длительный срок, у суда не имеется достаточных оснований для вывода о наличии у истцов права на одностороннее увеличение арендной платы.

Согласно п. 1 ст. , понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Исходя из смысла указанной нормы, субъекты гражданского права свободны в выборе контрагента по договору. При этом свобода договора ограничена в нормах ГК РФ, устанавливающих обязанность заключить договор.

Согласно п. 1 ст. в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Учитывая, что заключение договора аренды нежилого помещения от 08.09.2020 не являлось ни для одной из сторон обязательным, доказательств, подтверждающих несогласие истцов с условиями спорного договора до возникновения настоящего спора, не представлено, оснований для признания доказанным факта понуждения ответчиком истцов к заключению спорного договора с обременительными для них условиями не имеется.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется правовых оснований к понуждению ООО «Альфа-М» заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № АМ-2829-07/2020 от 01.05.2024 и в удовлетворении исковых требований истцов считает необходимым отказать.

Поскольку, в удовлетворении исковых требований фио, Саблин Н.А. отказано, суд также не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате государственной пошлины, понесенных истцами при подаче искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кинаха Александра Сергеевича, Саблина Николая Алексеевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья М.В. Александрова

Мотивированное решение изготовлено 06 августа 2024 года