Определение суда апелляционной инстанции

УИД 77RS0012-02-2023-022063-87

Гр. дело суда первой инстанции: № 2-5334/24

Гр. дело суда апелляционной инстанции: № 33-11587/25

Судья: фио

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.Г.,

судей фио, фио,

при помощниках судей фио, Игнатовой А.А.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе ответчика Павловой М.В. на решение Головинского районного суда адрес от 28.10.2023 года, которым постановлено:

«Исковое требования Общества с ограниченной ответственностью «Акватория» к Павловой Марине Витальевне о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Взыскать с Павловой Марины Витальевны денежные средства в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, госпошлины в размере сумма, в остальной части исковых требований – отказать»

УСТАНОВИЛА:

ООО «Акватория» обратилось в суд с иском к Павловой М.В. о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве № AQT-03/2021-0619-С1/427 от 31.03.2021 г. в размере сумма, неустойку за период с 01.07.2022 г. по 09.10.2023 г. в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2023 г. по день уплаты задолженности, расходов по оплате услуг представителя в размере сумма, расходов по уплате госпошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 31.03.2021 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-03/2021-0619-С1/427, в соответствии с которым сторонами приняты следующие обязательства: застройщик обязался построить объект недвижимости, и передать помещение участнику. Участники долевого строительства приняли на себя обязательство по оплате цены договора и приемке квартиры от застройщика в установленном договором порядке. Цена договора подлежит изменению по результатам проведенных обмеров в случае отличия фактической общей площади квартиры от проектной общей площади квартиры. Площадь квартиры, согласно договору, составляла – 80,95 кв.м. фактическая общая площадь передаваемой по договору участия в долевом строительстве квартиры, составила – 86, 4 кв.м. В связи с увеличением площади квартиры у участника долевого строительства возникла обязанность доплатить застройщику стоимость разницы площади квартиры. Добровольно обязанность по оплате разницы не исполнена.

Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение, не согласившись с которым ответчик подала апелляционную жалобу, указывая в том числе на то, что она не извещалась судом первой инстанции о дате, времени и месте судебного заседания.

Учитывая, что доводы жалобы о не извещении ответчика о слушании дела нашли свое подтверждение, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда на основании определения от 24.03.2025г. перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Допущенное судом нарушение норм процессуального права, в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием к отмене постановленного судом решения.

На основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Судебная коллегия, выслушав представителя истца, поддержавшего заявленные требования с учетом уточнений, представителя ответчика, возражавшего против заявленных требований по доводам письменных возражений, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика Павловой М.В., извещенной надлежащим образом, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации").

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № AQT-03/2021-0619-С1/427 от 31.03.2021 г., в соответствии с которым сторонами приняты следующие обязательства: застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, и после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта, передать помещение участнику. Участник принял на себя обязательство по оплате цены договора и приемке квартиры от застройщика в установленном договором порядке.

Пунктом 8.1. договора установлена цена договора в размере сумма Для целей взаиморасчетов между сторонами в порядке, установленном в пункте 8.3 договора, стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет сумма

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером общая приведенная площадь объекта долевого строительства изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, более чем на 2 %.

адрес квартиры по договору составляла – 80,95 кв.м.

адрес квартиры по результатам обмеров кадастрового инженера составила – 86,4 кв.м.

Исходя из показателей, фактической общей площади квартиры по результатам проведенных обмеров: окончательная цена договора составляет сумма

У участника возникло обязательство по доплате разницы между оплаченной и окончательной ценой договора в размере сумма

Окончательная цена договора и размер доплаты по фактической общей площади квартиры были зафиксированы в подписанном сторонами передаточном акте от 05.05.2022 г.

В добровольном порядке обязательство по доплате ответчиками исполнено не было.

23.03.2023 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, которая была оставлена ответчиками без удовлетворения.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В силу п. 1 – 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возражая против заявленных требований ответчик ссылалась на проведение 20.02.2023г. по ее заказу ГБУ МосгорБТИ технической инвентаризации и изготовление технической документации, в том числе поэтажного плана с экспликацией, из которого следует, что общая площадь квартиры составляет 85,2 кв.м., т.е. площадь увеличена на 4,25 кв.м., а не на 5,45 кв.м., как указывает истец. Таким образом, размер доплаты, по расчету ответчика, составляет сумма (258369,36х4,25), которая произведена последней 18.04.2025г., в подтверждение представлено платежное поручение № 846785 от 18.04.2025г.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования, ввиду частичной доплаты ответчиком суммы в не оспариваемой части, просил взыскать задолженность в размере сумма (258369,25х5,45-1098069,78), а также неустойку в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона 214-ФЗ за период с 01.07.2023г. по 21.03.2024г. в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.03.2024г. по 28.04.2025г.в размере сумма с последующим начислением по дату фактичной выплаты задолженности.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания доплаты за увеличение площади квартиры, поскольку в силу вышеприведённых норм закона и условий договора, у ответчика, как участника долевого строительства, возникла обязанность доплатить застройщику стоимость разницы площади квартиры, в связи с увеличением площади, при этом обязательство ответчиком в полном объеме не исполнено. При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере сумма, в пределах заявленных истцом требований, отмечая, что представленный истцом расчет судебной коллегией проверен и признан правильным, иного расчета в материалах дела не имеется, как и доказательств погашения задолженности в полном объеме.

Ссылка на представленные ответчиком результаты обмеров БТИ, согласно которым площадь спорного объекта недвижимости составляет 85,2 кв. м, разница 4,25 кв.м. от проектной площади, а не площадь 86,4 кв.м., как указывает истец, признаётся судебной коллегией несостоятельной.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" установлено единое общее правовое регулирование отношений, возникающих в сфере осуществления кадастровой деятельности, в рамках которого никакого юридического преимущества для органов БТИ не предусмотрено.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документе содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имущества (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").

В связи с указанными нормами и в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" обмеры, сделанные кадастровым инженером при сдачи помещения, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной, следовательно, такие обмеры являются допустимыми доказательствами при установлении площади объекта участия долевого строительства. На основании данных обмеров, внесены соответствующие сведения в ЕГРН, которые в уставленном порядке не оспорены, не отменены, не изменены.

Вместе с тем, представленный ответчиком поэтажный план с экспликацией БТИ выполнен после передачи квартиры ответчику по акту-приема передачи от 05.05.2022г. – 20.02.2023 года, то есть, когда бремя содержания квартиры уже перешло на ответчика, следовательно, указанный план БТИ однозначно и бесспорно не может свидетельствовать, что с 05.05.2022 года в квартире не производились какие-либо работы, в том числе ремонтные, таким образом вышеуказанное доказательство не может безусловно подтвердить существовавшие на момент 05.05.2022 года обстоятельства.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в подтверждение своей позиции иных доказательств, свидетельствующих об отсутствии изменений, повлекших изменение площади спорного объекта долевого строительства в указанном истцом размере, ответчик не предоставил.

Разрешая требования о взыскании неустойки, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Данные положения нашли свое отражение также в п. 12.3 Договора участия в долевом строительстве № AQT-03/2021-0619-C1/427.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка за период с 01.07.2023 по 21.03.2024г. составляет сумма

Судебная коллегия не может согласится с произведённым истцом расчетом, поскольку он сделан без учета ограничений, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326.

В силу ч. 2 указанного Постановления Правительства РФ в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

По состоянию на 01.07.2023г. размер текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составляет 7,5%, которой подлежит применению при расчета заявленной неустойки.

Таким образом, размер неустойки за период с 01.07.2023г. по 21.03.2024г. составляет сумма (1408113х7,5%х264х1/300).

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или же предусмотренной соответствующим договором, заключенным между сторонами.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21.12.2000 №263-0, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст.35 Конституции РФ.

Поскольку подлежащий взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств застройщика, суд, учитывая заявленное ходатайство ответчика, полагает возможным применить к данным требованиям положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить размер взыскиваемой неустойки до сумма

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.03.2024г. по день уплаты задолженности.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо необоснованного получения или сбережения за счет другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В силу п. 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 12.3 договора в случае нарушения установленного договором срока внесения платежей участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат, поскольку Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено взыскание неустойки (пени) в случае просрочки уплаты денежных средств по договору, аналогичная ответственность предусмотрена и договором. Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, с учетом разъяснений изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебная коллегия взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, учитывая представленные истцом доказательства несения данных расходов, принимая во внимание требования разумности, учитывая объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела.

Истцом при подаче искового заявления были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, которые в силу ст.98 ГПК РФ также подлежат возмещению за счет ответчика.

руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 28.10.2023 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Взыскать с Павловой Марины Витальевны в пользу ООО «Акватория» денежные средства в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, госпошлину в размере сумма, в остальной части исковых требований отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.06.2025г.

Председательствующий:

Судьи: