Мотивированное решение

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2024 года г.Москва

УИД 77RS0005-02-2024-000371-75

Головинский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4043/2024 по иску фио к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" об изменении условий договора нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л

фио, обратился в суд с иском к ответчику ООО "Альфа-М" об изменении условий договора аренды № АМ-2649-10/2020 нежилого помещения от 21 июля 2020 года, предусмотренного в п. З.1. согласно которому: размер арендной платы до начала осуществления ответчиком торговой деятельности в Арендуемом помещении составляет сумма ежемесячно; а с момента начала торговой деятельности ответчика - сумма ежемесячно за всё Арендуемое помещение, касающееся размера арендной платы в сторону ее увеличения, установить для арендатора ООО "Альфа-М" новый размер ежемесячной арендной платы в размере сумма за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату и перечисляется в бюджет Арендатором.

Истец мотивировала свои требования тем, что фио является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью 79 кв.м., расположенного по адресу: М.О., адрес, адрес. Помещение передано истцом в аренду ответчику, ООО «Альфа-М» по заключённому между истцом и ответчиком «Договору аренды № АМ-2649-10/2020 нежилого помещения» от 21 июля 2020 года (далее - договор; спорный договор). Договор зарегистрирован Росреестром в ЕГРН. Арендуемое помещение передано истцом в фактическое пользование ответчику 07 августа 2020 года по соответствующему Акту приёма-передачи помещения, подписанного обеими сторонами собственноручно.

Срок аренды по спорному договору составляет 10 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (п. 5.1 Договора).

На момент заключения спорного договора стороны пришли к соглашению о размере арендной платы, зафиксировав соответствующее условие в его п. З.1. согласно которому размер арендной платы до начала осуществления ответчиком торговой деятельности в Арендуемом помещении составляет сумма ежемесячно; а с момента начала торговой деятельности ответчика - сумма ежемесячно за всё Арендуемое помещение. При этом в арендную плату включён НДФЛ истца (13 %), который удерживается и перечисляется в бюджет ответчиком как налоговым агентом; арендная плата включает в себя расходы по обеспечению арендуемого помещения энерго/тепло/водоснабжением и водоотведением, указанные расходы несет истец; в случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит.

Ответчик начал осуществлять торговую деятельность в арендуемом помещении и выплачивать арендную плату истцу в полном объёме (сумма/мес.) с октября 2020 г.

Пунктом 3.2. спорного договора истец и ответчик предусмотрели возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Московской области, но не более 5 %. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется Дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Исходя из буквального толкования условий п. 3.2 договора аренды (ст. 431 ГК РФ) истец вправе требовать увеличение размера арендной платы на индекс потребительских цен не чаще одного раза в год, стороны при подписании указанного договора приняли на себя взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы в зависимости от уровня инфляции.

С момента заключения спорного договора прошло более трёх лет, индекс потребительских цен за этот период значительно вырос (суммарно на 34 %), но изменения в договор в части адекватного увеличения арендной платы истцом и ответчиком не вносились ни разу за это время.

По отношению к октябрю 2022 г. индекс потребительских цен в октябре 2023 г. составил 107,56%. Соответствующая информация опубликована на интернет-сайте Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области по адресу https://77.rosstat.gov.ru/folder/64508.

Таким образом, у истца возникло право на изменение размера арендной платы на величину не более, чем 5 % от действующей ставки. Этим правом истец воспользовался.

19 октября 2023 г. истец направил ответчику на согласование и подписание проект Дополнительного соглашения № 1 к спорному договору, содержавшего следующие условия: «1. С «22» Ноября 2023 г. размер арендной платы по Договору аренды составляет сумма в месяц за площадь Помещения. 2. Положения пункта 3.1. Договора аренды применяются к правоотношениям сторон Договора с учётом изменений, установленных настоящим Дополнительным соглашением. 3. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания срока действия Договора. 4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, обладающих равной юридической силой, по одному для каждой Стороны, и один - для органа государственной регистрации прав, и является неотъемлемой частью Договора».

Письмом от 27 ноября 2023 г. № б/н ответчик ответил отказом в заключение дополнительного соглашения в части повышения арендной платы. При этом ответчик обосновал свой отказ мотивами (причинами), которые спорным договором не предусмотрены. В силу этого отказ ответчика является необоснованным. Тем более, что в 2022 году ответчик также отказался от предложения истца по повышению арендной платы, и плата осталась неизменной на 2022-2023 годы. Соответственно, увеличение действующей ставки арендной платы (сумма) на 5 % составит в итоге следующую сумму: сумма / 100 * 5 +105 000 = сумма

Истец фио в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, представил отзыв на иск, возражала против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью 79 кв.м., расположенного по адресу: М.О., адрес, адрес ( л.д. 8-10).

Помещение передано истцом в аренду ответчику, ООО «Альфа-М» по заключённому между истцом и ответчиком Договору аренды № АМ-2649-10/2020 нежилого помещения» от 21 июля 2020 года (л.д.11-21).

Арендуемое помещение передано истцом в фактическое пользование ответчику 07 августа 2020 года по соответствующему Акту приёма-передачи нежилого помещения (л.д.22).

В соответчики с п. п. 5.1 Договора срок аренды по спорному договору составляет 10 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Договор зарегистрирован Росреестром в ЕГРН, срок на которой установлено ограничение прав с 21.08.2020 по 21.08.230г. (л.д.9)

В соответствии с п. п. 3.1 размер арендной платы с момента начала начисления в соответствии с п.3.5. настоящего договора до начала торговой деятельности Арендатора составляет сумма ежемесячно; а с момента начала торговой деятельности ответчика - сумма ежемесячно за всё Арендуемое помещение.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ульяновской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

19 октября 2023 г. истец направил ответчику на согласование и подписание проект Дополнительного соглашения № 1 к спорному договору, содержавшего следующие условия: «1. С «22» Ноября 2023 г. размер арендной платы по Договору аренды составляет сумма в месяц за площадь Помещения. 2. Положения пункта 3.1. Договора аренды применяются к правоотношениям сторон Договора с учётом изменений, установленных настоящим Дополнительным соглашением. 3. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания срока действия Договора. 4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, обладающих равной юридической силой, по одному для каждой Стороны, и один - для органа государственной регистрации прав, и является неотъемлемой частью Договора».

Письмом от 27 ноября 2023 г. № б/н ответчик ответил отказом в заключение дополнительного соглашения в части повышения арендной платы. При этом ответчик обосновал свой отказ мотивами (причинами), которые спорным договором не предусмотрены. В силу этого отказ ответчика является необоснованным. Тем более, что в 2022 году ответчик также отказался от предложения истца по повышению арендной платы, и плата осталась неизменной на 2022-2023 годы.

Истец в судебном заседании пояснил, что повышение стоимости арендной платы обусловлено повышением индекса потребительских цен, который в октябре 2023 г. составил 107,56%. Соответствующая информация опубликована на интернет-сайте Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области по адресу , в подтверждение доводов представил офицальную статистическую информацию Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области. Кроме того обратил внимание суда, что возросло содержание нежилого помещение, в подтверждения своей позиции представил счета-фактуры по оплате за электроэнергию, акты приема передач электрической энергии.

Суд принимает в качестве доказательств представленный документы, при этом данные документы не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что, в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы, а не обязанности и не по требованию, в данном случае истца, в судебном порядке, как стороны Договора, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены Договора подлежит передаче на рассмотрение суда, и в этой связи судебное внесение соответствующих изменений в Договор недопустимо по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Рассматривая доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 приведенной правовой нормы установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вопреки доводам стороны истца сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на индекс потребительских цен свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, истец мог разумно предвидеть ежегодную инфляцию.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен. При этом изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов. Изложенное согласуется с определенной сторонами процедурой изменения арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с предложением об изменении размера арендной платы, что предполагает его рассмотрение арендатором и в случае согласия на изменение договора - заключение сторонами соответствующего соглашения.

Стороной ответчика в материалы дела представлен ответ на требование истцов об изменении размера арендной платы, в котором указано на отсутствие со стороны арендатора согласия на изменение размера арендной платы.

Основываясь на приведенных выше нормах права, оценив собранные по делу доказательства в совокупности с точки зрения положений ст. 10 ГК РФ и требований ст. 56 ГПК РФ, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что спорный договор не содержит условий об обязанности арендатора подписывать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, поэтому судебное внесение соответствующих изменений в договор аренды относительно арендной платы противоречит п.2 ст. 450 ГК РФ.

Учитывая указанные обстоятельства, а, также то, что материалы дела не содержат данных о допущенном ответчиком существенном нарушении установленного законом или договором аренды порядка изменения условий договора в части размера арендной платы, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований истца об изменении соответствующих условий договора, в связи, с чем исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований фио к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" об изменении условий договора в части внесения изменений в п. 3.1 договора аренды нежилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд г.Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение по делу изготовлено 26 сентября 2024 года.