Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

77RS0005-02-2024-000228-19

10 апреля 2024 года адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1065/24 по иску фио Фахд к Департаменту городского имущества адрес о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с иском к ДГИ адрес о признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что между инвестором фио, заказчиком-застройщиком ЖСК «Архитектор-10» и поверенным адрес «На Соколе» был заключен договор № Ма-п-352 передачи прав на инвестирование и строительство гаража от 27.05.1997 г., по условиям которого инвестор принимал участие в финансировании строительства одного машиноместа по строительному адресу: адрес. Сумма финансирования составила сумма. На основании договора уступки права (требования) от 21.12.1999 г. фио уступил права требования на машиноместо фио Денежные средства за машиноместо внесены в полном объеме. Фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем. Машиноместа были приняты в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, в том числе машиноместо № 35. На основании протокола №1/03 заседания правления ТСЖ «Левобережный-1» было принято решение о регистрации ТСЖ «Левобережный-1». На основании акта приема-передачи кондоминиума по адресу: адрес, Левобережный, адрес, в управление ТСЖ «Левобережный-1» передано управление кондоминимумом. 12.05.2014г. ЖСК «Архитектор-10» исключено из ЕГРЮЛ, как недействующее юридическое лицо. Истец фактически принял в собственность машиноместо № 35, несет расходы по его содержанию, задолженности не имеет.

Истец просит суд признать за ним право собственности на машиноместо № 35, расположенное по адресу: адрес, Левобережный, адрес, (этаж № 1, м/м 35), обязать Управление Росреестра по адрес осуществить кадастровый учет, зарегистрировать право собственности фио Фахд на машиноместо № 35, расположенное по адресу: адрес, Левобережный, адрес, (этаж № 1, м/м 35).

Истец фио в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, представитель истца по доверенности фио представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца, к которому приложила справку об отсутствии задолженности за машиноместо.

Представитель ответчика ДГИ адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, возражений по существу иска не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания судом надлежащим образом извещен, с ходатайством об отложении не обращался, возражений по существу иска не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

В соответствии с ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Требование о признании права используется в тех случаях, когда субъективное гражданское право лица кем-либо оспаривается или не признается.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.ст. 16 и 17 ФЗ РФ № 122-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 27.05.1997 г. между заказчиком-застройщиком ЖСК «Архитектор-10», поверенным адрес «На Соколе» и инвестором фио заключен договор № Ма-п-352 передачи прав на инвестирование и строительство гаража, предметом которого является передача заказчиком-застройщиком инвестору права по инвестированию строительства одного машиноместа, расположенного по строительному адресу: адрес (л.д. 8-9).

В соответствии с п. 4.1 договора инвестор осуществляет финансирование строительства машиноместа исходя из стоимости машиноместа сумма.

На основании договора цессии от 21.12.1999 г. фио передал фио право требования на одно машиноместо в пристроенной части гаража д. 98, корп. 1 по адрес (строительный адрес: адрес) за сумма (л.д. 10).

фио внесена оплата по указанному договору, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 345 от 21.12.1999 г. г. на сумму сумма (л.д. 11).

Таким образом, фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем. 

Машиноместа приняты на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией 05.10.2004 г. (л.д. 12-15).

В соответствии с актом приема-передачи машиноместа от 05.11.2004 г. во исполнение договора-поручения № МС-п-352 передачи прав на инвестирование и строительство гаража от 27.05.1997 г., машиноместо №35, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 16,3 кв.м., передано фио При этом заказчик-застройщик подтвердил, что все обязательства по оплате переданного машиноместа исполнены инвестором в полном объеме (л.д. 20).

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 11.05.2023 г. ЖСК «Архитектор» 12.05.2014 г. был исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

На основании протокола № 1/03 заседания правления ТСЖ «Левобережный-1» от 02.10.2003г. было принято решение о регистрации ТСЖ «Левобережный-1», на основании акта приема-передачи кондоминиума по адресу: адрес, в управление ТСЖ «Левобережный-1» передано управление кондоминимумом.

Подготовив технический план машиноместа, истец самостоятельно обратился за регистрацией права собственности в Управление Росреестра по Москве, однако, получил уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 27.02.2023 г., в связи с тем, что по данным ЕГРН ЖСК «Архитектор-10» (заказчика-застройщика) на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: адрес, не зарегистрировано, поэтому произвести государственную регистрацию перехода права собственности к инвестору не представляется возможным (л.д. 22-27).

29.05.2023 г. фиоФ отказано в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на спорное машиноместо, что следует из уведомления № КУВД-001/2023-4644650/2 (л.д. 21).

Уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости от 19.02.2024 г. подтверждается, что в ЕГРН в настоящее время право собственности ни за кем не зарегистрировано, в связи с чем машиноместо обладает признаками бесхозяйной вещи. 

Согласно справке, выданной фио, ТСЖ «Левобережный-1» от 29.02.2024 г., за машиноместом № 35 по адресу: адрес, по состоянию на 29.02.2024 г. задолженности по оплате за содержание и коммунальные услуги отсутствуют, платежи вносились своевременно на протяжении всего времени.

Данные обстоятельства сторонами не оспорены.

Ссылаясь на фактическое принятие в собственность машиноместа № 35, несение бремени содержания спорного объекта, отказ в оформлении права собственности в Росреестре, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком ДГИ адрес не представлено суду достоверных доказательств, опровергающих доводы истца.

Согласно ст. 16 и 17 ФЗ РФ № 122-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разрешая заявленные исковые требования, суд соглашается с позицией истца и исходит из того, что фио (правопредшественником истца) произведена оплата стоимости спорного недвижимого имущества в полном объеме, само машиноместо передано фио по договору уступки прав требования.

Согласно выписке из ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение в настоящий момент ни за кем не зарегистрировано, никто из участвующих в деле лиц, кроме истца, о своих правах на спорные объекты недвижимости не заявляет.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных владений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности, осуществляются на основе договора.

Пункт 2 ст. 4 вышеназванного Федерального закона допускает осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором - лицом, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.

Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций, нежели непосредственно отношения по инвестированию. Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности является переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект.

Таким образом, закон разграничивает правовой статус инвестора, принимающего участие в инвестиционном контракте, и соинвестора, не участвующего непосредственно в реализации инвестиционного контракта, а осуществляющего финансирование инвестора в целях приобретения в будущем у инвестора индивидуально-определенного имущества в объекте инвестиций.

В силу ст. ст. , , ,  обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

В силу п.1 ст. , если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

В соответствии со ст. право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). 

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров. 

В связи с тем, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости отсутствие у продавца права собственности на имущество - предмет договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). 

Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие законодательные акты Российской Федерации" выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве. 

В соответствии с действующим законодательством РФ именно на застройщика распространяется требование надлежащим образом оформлять проектно-разрешительную, а затем и вводную документацию на объект капитального строительства. 

Именно застройщик предоставляет соответствующий пакет документов в регистрирующий орган в соответствии с требованиями Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие законодательные акты Российской Федерации" при регистрации первого договора участия, либо как было до действия Закона N 214-ФЗ, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", после ввода объекта с эксплуатацию. 

В силу п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. 

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности продавца на спорный объект недвижимости не препятствует регистрации права собственности покупателя. 

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). 

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). 

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт может являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п.53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (с 1 января 2017 г. - ЕГРН), не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН). 

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении зданий, помещений, сооружений и объектов незавершенного строительства является, в числе прочих обязательных документов технический план (п. 7 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 

Поскольку к истцу как правопреемнику инвестора фио перешли все права и обязанности, предусмотренные договором № Ма-п-352 передачи прав на инвестирование и строительство гаража, обязательства по договору исполнены, а также принимая во внимание указанные им основания невозможности проведения государственной регистрации права собственности в заявительном порядке, за фио должно быть признано право собственности на машиноместо №35 по адресу: адрес, Левобережный, адрес (этаж № 1, м/м 35).

В требованиях истца к ответчику Управлению Росреестра по Москве надлежит отказать, поскольку Управление не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого он добивается в суде.

Государственный орган в рамках представленных полномочий вносит сведения в ЕГРН, в том числе на основании судебного акта, независимо от его участия в деле.

Согласно п. 8 ст. 8.1 ГК РФ Управление может быть привлечено в качестве ответчика только в случае отказа в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонения от регистрации.

Истец в данном споре не обжалует действия (бездействия), а также вынесенные решения Управления о приостановке в государственной регистрации.

Таким образом, Управление Росреестра по Москве является ненадлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям.

Решение суда является основанием для постановки машиноместа на кадастровый учет и регистрации права собственности в управлении Росреестра по Москве.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить.

Признать за фио Фахд (паспортные данные) право собственности на машиноместо № 35, расположенное по адресу: адрес, Левобережный, адрес (этаж № 1, м/м 35).

Решение является основанием для постановки на кадастровый учет и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности фио Фахд (паспортные данные) на машиноместо № 35, расположенное по адресу: адрес, Левобережный, адрес, (этаж № 1, м/м 35).

В удовлетворении исковых требований фио Фахд к Управлению Росреестра по Москве об обязании осуществить действия - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Головинский районный суд адрес.

Судья: В.С. Яковлева

Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2024 г.