Мотивированное решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года г. Москва

77RS0005-02-2023-007257-62

Головинский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Яковлевой В.С.

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-4263/2023 по иску фио к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о признании недействительным одностороннего передаточного акта, обязании подписать двусторонний акт приема-передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с иском к ответчику АО «Московский городской центр продажи недвижимости», и, уточнив исковые требования, просит признать односторонний акт от 30.10.2021 г. о передаче застройщиком объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ФС-18/ДДУ-01-20-0676/МЕТ-1531 недействительным; обязать АО «Центр-Инвест» подписать с фио двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 19 января 2022 года, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства истцу за период с 31 октября 2021 г. по 19.01.2022 г. в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 23.10.2018 года истец заключил с АО «Центр-Инвест» договор № ФС-19/ДДУ-01-30-1159/ЭСТ-1206 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По настоящему договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п.1.4. участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства в порядке и сроки установленные Договором. Объект долевого строительства - жилое помещение общей площадью 92,60 кв.м., этаж 30, строительный номер по проекту 1159 в жилом доме по строительному адресу: адрес, мкр. 2 Г, корп.17,18,19. Во исполнение своих обязательств по заключенному договору фио оплатил стоимость квартиры в размере сумма.

В соответствии с п. 6.1. договора срок ввода в эксплуатацию - 05 июня 2020 года. Объект долевого участия подлежит передаче Участнику долевого строительства в течение девяти месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, 05 марта 2021 г. это крайний срок передачи Объекта. Застройщиком нарушены вышеуказанные условия договора.

В соответствии с актом осмотра от 04 августа 2021 года к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома обнаружены дефекты и недостатки, которые не были устранены полностью при повторном осмотре 26 декабря 2021 года. В соответствии с актом осмотра от 19 января 2022 года при очередном осмотре замечания были устранены. Уведомление о готовности Объекта к передаче Истец не получал. При этом Истцу Ответчиком был направлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства. Акт датирован 30 октября 2021 года и направлен истцу 15.12.2021 года. Фактически же квартира № 1216 после устранения замечаний по актам от 04.08.2021 г., от 12.12.2021 г. и от 26.12.2021 года фактически была принята 19 января 2022 года с ключами от объекта.

Определением суда от 21.11.2023 года производство по делу по иску фио к адрес в части взыскания неустойки прекращено в связи с отказом истца от иска.

Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, представитель истца по доверенности фио ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в письменных возражения просил в удовлетворении исковых требований отказать в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Огласив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 4 и ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, фио заключил с АО «Центр-Инвест» договор № ФС-19/ДДУ-01-30-1159/ЭСТ-1206 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.10.2018 года. По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п.1.4. участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке и сроки установленные договором. Объект долевого строительства – жилое помещение общей площадью 92,60 кв.м., этаж 30, строительный номер по проекту 1159 в жилом доме по строительному адресу: адрес, мкр. 2 Г, корп.17,18,19. Во исполнение своих обязательств по заключенному договору истец оплатил стоимость квартиры в размере сумма. В соответствии с п. 6.1 договора срок ввода объекта в эксплуатацию – 05.06.2020 г. Объект долевого строительства подлежит передаче участнику в течение 9 месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию 05.03.2021 г. Обязательство по передаче объекта долевого строительства может быть исполнено застройщиком досрочно.

В соответствии с п. 6.2 договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Согласно п. 4.2.2 договора участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно п. 5.2.2 договора, участник долевого строительства вправе обратиться в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания с застройщиком передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 6.4 Договора участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) объекта в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан принять объект долевого строительства в течение 10 календарных дней.

Согласно п. 6.5 договора участник долевого строительства при наличии недостатков объекта до подписания акта приема-передачи о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются недостатки объекта, и отказаться от подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей в соответствии с действующим законодательством.

В силу положений п. 6.6 договора при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный настоящим договором срок или при отказе в принятии данного объекта застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

30.10.2021 г. ответчиком составлен односторонний акт о передачи застройщиком объекта долевого строительства истцу.

В соответствии с актом осмотра от 04 августа 2021 года к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома обнаружены дефекты и недостатки, которые не были устранены полностью при повторном осмотре 26 декабря 2021 года. В соответствии с актом осмотра от 19 января 2022 года замечания были устранены. При этом истцу ответчиком 15.12.2021 года был направлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 30 октября 2021 года. Фактически же квартира № 1216 после устранения замечаний по актам от 04.08.2021 г., от 26.12.2021 года фактически была принята 19 января 2022 года с ключами от объекта.

Представителем ответчика в ходе рассмотрения дела данные акты осмотра оспорены не были.

Таким образом, застройщик указывает, что квартира была передана им по одностороннему акту 30.10.2021 г. Однако фактически квартира после устранений замечаний по вышеуказанным актам была принята с ключами 19.01.2022 года. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что составление одностороннего акта приема-передачи от 30.10.2021 было преждевременным, необоснованным, поскольку застройщик фактически передал объект истцу 19.01.2022 г.

Довод представителя ответчика о пропуске срока исковой давности предъявления заявленного требования суд не принимает, поскольку срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГПК РФ, не применим к данным правоотношениям.

Пунктом 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 153 указанного кодекса при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Действия АО «Центр-Инвест» по составлению акта передачи квартиры в одностороннем порядке с очевидностью повлекли изменения гражданских прав и обязанностей контрагентов этих отношений и привели, по мнению банка, к прекращению права требования денежных средств фио С учетом этого указанные действия следовало расценивать как сделку и суду надлежало разрешить по существу требования фио о признании ее недействительной или об отказе в признании таковой.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 1 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

При вынесении решения суд учитывает положения частей 1, 5, 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, определяющих порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующих право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного федерального закона.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что составление застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 30.10.2021 не свидетельствует об исполнении застройщиком возложенной на него ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве обязанности по передаче участнику объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технологических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, равно как не свидетельствует об уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. Таким образом, требования истца о признании одностороннего акта недействительным подлежат удовлетворению.

Таким образом, судом установлено, что требования истца в части признания недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 30.10.2021 г. являются обоснованными и в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение, а потому подлежат удовлетворению. Суд полагает необходимым установить дату передачи объекта долевого строительства 19.01.2022 г., обязав ответчика подписать двусторонний акт приема-передачи с указанием этой даты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о признании недействительным одностороннего передаточного акта, обязании подписать двусторонний акт приема-передачи квартиры - удовлетворить.

Признать недействительным односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства по договору от №ФС-19/ДДУ-01-30-1159/ЭСТ-1206, подписанный АО «Московский городской центр продажи недвижимости» в одностороннем порядке 30.10.2021 г.

Обязать Акционерное общество «Московский городской центр продажи недвижимости» подписать с с фио двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства с указанием даты его подписания 19.01.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес в течение одного месяца с даты составления решения суда в окончательной форме.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2023 года