Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2023 года адрес

УИД 77RS0023-02-2022-016375-62

Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Толоконенко С.С.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца адвоката фио, представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3836/23 по иску Федосенко Дмитрия Александровича к ИП Позднякову Сергею Дмитриевичу о защите прав потребителей, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Федосенко Д.А. обратился в суд с иском к ИП Позднякову С.Д. о защите прав потребителей, взыскании денежных средств. В обоснование иска указал, что 18 августа 2021 года между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества за № 18-08/2021, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца, а истец оплатить и принять в собственность в порядке и на условиях, определенных Договором, нежилое помещение общей площадью 65,7 кв.м., этаж № 4, с кадастровым номером 77:09:0001017:1713, расположенное по адресу: адрес. 

Истец выполнила все условия договора в полном объеме. Помещение, приобретенное истцом, не используется для экономической деятельности, а приобретено для личных, семейных и домашних нужд. 

В мае 2022 года истцом была инициирована техническая инвентаризация, в ходе которой выявлено, что размер переданного ответчиком истцу нежилого помещения, фактически меньше указанного в передаточном акте, и фактически составляет 59,6 кв.м. 

Таким образом, разница в площади переданного ответчиком истцу нежилого помещения составила - 6,1 кв. м. 

Вышеуказанная разница в площади переданного истцу нежилого помещения является для истца существенной. 

По мнению истца, отличие площади нежилого помещения, указанного в акте приема-передачи (в сторону уменьшения), от фактического размера площади помещения порождает обязательство Продавца возвратить разницу между фактической площадью нежилого помещения и площадью помещения, определенной договором купли-продажи. 

30.05.2022г. истцом ответчику заказным письмом направлена письменная претензия об оплате в течение 10 дней с момента получения претензии излишне уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере сумма, однако данная претензия осталась ответчиком без удовлетворения. 

При таких обстоятельствах с учетом оплаченной покупателем стоимости за объект недвижимости, истец считает, что ответчик обязан вернуть покупателю разницу между фактической площадью нежилого помещения и его площадью определенной в договоре купли-продажи в следующем размере: по помещению с кадастровым номером 77:09:0001017:1713 – 6,1 кв.м. (11 169 000 : 65,7 = сумма/кв.м.; 170 000 * 6,1 = сумма); истец вправе требовать с ответчика денежную сумму в размере сумма. 

Таким образом, истец просит суд:

1. Взыскать с ответчика в пользу истца, излишне уплаченную по договору купли-продажи от 18.08.2021 г. за № 18-08/2021 денежную сумму в размере сумма. 

2. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма. 

3. Взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца. 

4. Взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную в доход государства государственную пошлину в размере сумма

Представитель истца адвокат по ордеру фио в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы дела и доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.  в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от дата № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Согласно ст.  Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 августа 2021 года между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества за № 18-08/2021, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца, а истец оплатить и принять в собственность в порядке и на условиях, определенных Договором, нежилое помещение общей площадью 65,7 кв.м., этаж № 4, с кадастровым номером 77:09:0001017:1713, расположенное по адресу: адрес. Истец выполнила все условия договора в полном объеме. Помещение, приобретенное истцом, не используется для экономической деятельности, а приобретено для личных, семейных и домашних нужд. 

В мае 2022 года истцом была инициирована техническая инвентаризация, в ходе которой выявлено, что размер переданного ответчиком истцу нежилого помещения, фактически меньше указанного в передаточном акте, и фактически составляет 59,6 кв.адрес образом, разница в площади переданного ответчиком истцу нежилого помещения составила - 6,1 кв. м. 

Вышеуказанная разница в площади переданного истцу нежилого помещения является для истца существенной. 

По мнению истца, отличие площади нежилого помещения, указанного в акте приема-передачи (в сторону уменьшения), от фактического размера площади помещения порождает обязательство Продавца возвратить разницу между фактической площадью нежилого помещения и площадью помещения, определенной договором купли-продажи. 

30.05.2022г. истцом ответчику заказным письмом направлена письменная претензия об оплате в течение 10 дней с момента получения претензии излишне уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере сумма, однако данная претензия осталась ответчиком без удовлетворения. 

При таких обстоятельствах с учетом оплаченной покупателем стоимости за объект недвижимости, истец считает, что ответчик обязан вернуть покупателю разницу между фактической площадью нежилого помещения и его площадью определенной в договоре купли-продажи в следующем размере: по помещению с кадастровым номером 77:09:0001017:1713 – 6,1 кв.м. (11 169 000 : 65,7 = сумма/кв.м.; 170 000 * 6,1 = сумма); истец вправе требовать с ответчика денежную сумму в размере сумма. 

Сторона ответчика возражала по заявленным исковым требованиям, указывая на то, что помещение принято истцом без претензий, осмотрено и истец ознакомлен с технической документацией; помещение передавалось без отделки; в договоре указана площадь в соответствии с технической документацией и данными Росреестра; цена в договоре указана фиксированная.

Определением суда, по ходатайству стороны истца, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Какой была общая площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:09:0001017:1713, на момент передачи истцу 03.09.2021 и какой является общая площадь указанного помещения в настоящий момент?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ЛЭС-Эксперт», оплата расходов возложена на истца.

Согласно выводам судебного эксперта, изложенным в экспертном заключении № 2-11072/2022:

В результате проведенного обследования и выполнения измерений экспертами установлено, что общая площадь в настоящий момент нежилого помещения , расположенного пор адресу: адрес, составляет 59,9 кв.м.

При проведении обследования нежилого помещения, не установлено каких-либо ремонтных работ, производимых истцом влияющих на изменение площади помещения, таким образом эксперты полагают что на момент передачи площадь помещения составляла 59,9 кв.м.

Оснований не доверять выводам заключения эксперта у суда не имеется.

В ходе рассмотрения дела судом на обсуждение участников процесса был поставлен вопрос о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. 

Определением суда от 27.06.2023г. по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001017:1713 на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества № 18-08/2021 от 18 августа 2021 года и на момент проведения экспертизы? 

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ЛЭС-Эксперт», оплата расходов возложена на ответчика.

Согласно выводам судебного эксперта, изложенным в экспертном заключении № 2-3836/2023:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 28.08.2023г. составляет сумма.

Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 18.08.2021г. составляет сумма.

Представленная судебная дополнительная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ и положений ст. ст. ,  на основании определения суда. Экспертное заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. , а также он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. . Оснований считать указанное экспертное заключение недопустимым доказательством, не имеется.

Между тем, суд не может согласиться с позицией истца и приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .

Из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства ( Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии со 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточного акта установлено, что цена нежилого помещения определена как единица товара в размере сумма, и не привязана к стоимости 1 кв.м. метра площади.

Кроме того, в договоре отсутствует условие о возмещении стоимости единицы площади в случае уменьшения и (или) увеличения общей площади нежилого помещения.

Также, судом установлено, что спорное нежилое помещение используется для коммерческих нужд (аренда под бизнес), и данный факт истцом не опровергнут.

При этом, правового значения стоимость нежилого помещения на момент покупки и в настоящее время, не имеет, поскольку сторона вправе установить цену товара по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика излишне уплаченных денежных средств, а также штрафа, компенсации морального вреда и расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Федосенко Дмитрия Александровича к ИП Позднякову Сергею Дмитриевичу о защите прав потребителей, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья: С.С. Толоконенко

Мотивированное решение суда изготовлено 30 октября 2023 года