Определение суда апелляционной инстанции

УИД: 77RS0005-02-2023-001177-66

Судья Булычева Н.В.

Номер дела в суде первой инстанции 2-2110/2023

Номер дела в суде апелляционной инстанции 33-18168/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 20 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Мищенко О.А.,

судей Куприенко С.Г., Морозовой Д.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трусковский И.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А.

гражданское дело Головинского районного суда г. Москвы № 2-2110/2023 по апелляционным жалобам истца Иванова А.А., представителя третьего лица ООО «Альфа Строй» по доверенности Дементьева Д.И. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Акватория» в пользу Иванова Андрея Андреевича стоимость устранения недостатков в сумме 439 911 руб. 96 коп., неустойку в сумме 100 000 руб., моральный вред в сумме 10 000 руб. и судебные расходы на оплату экспертных услуг по оценке ущерба в сумме 33 000 руб., на оплату нотариальных услуг в сумме 1 900 руб. и на оплату почтовых услуг в сумме 426 руб. 94 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Акватория» в бюджет города Москвы государственную пошлину в сумме 9 029 руб. 12 коп.,

УСТАНОВИЛА:

Иванов А.И. обратился в суд с иском к ООО «Акватория» о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 2 584 211руб.65коп., из которых 941 635руб.80коп. - расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, выраженных в техническом заключении, размер которых подтверждается техническим заключением; 566 362 руб.31коп. - соразмерное уменьшения цены договора участия в долевом строительства №*** от 22.11.2018 г., 477 656 руб.05коп. - компенсация морального вреда, причиненного истцу в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в строительстве, 593 230 руб.55коп. - неустойка за просрочку исполнения обязательств по уплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 1% за каждый день просрочки исполнения обязательств по устранению выявленных недостатков за 63 дня (с 08.09.2022г. по 10.11.2022г.), из расчета 1% от стоимости расходов на устранение недостатков, 33 000 руб. - расходы на проведение исследования объекта долевого строительства, 1 900 руб. - расходы истца на удостоверение нотариальной доверенности, 426 руб. 94коп. – почтовые расходы. Также истец просил взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств по уплате расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства в размере 1% за каждый день просрочки исполнения обязательств по устранению выявленных недостатков с 11.11.2022 г. по дату фактического взыскания расходов на устранение недостатков, штраф, признать недействительным пункты 1.13, 4.1.4, 5.4.2 договора участия в долевом строительстве №*** от 22.11.2018 г., указав, что 22.11.2018 г. был заключен договор участия в долевом строительстве №***, затем 10 сентября 2020 г. договор уступки прав и обязанностей, по условиям которых ООО «Акватория» обязался построить и передать Иванову А.И., который в свою очередь, обязался принять и оплатить объект долевого строительства - жилое помещение - двухкомнатную квартиру корпус В1, условный номер 158,этаж 16, проектная общая площадь 53,47кв.м.

Обязательства в части оплаты стоимости объекта долевого строительства выполнены в полном объеме, однако в ходе осмотра квартиры истцом был выявлен ряд недостатков, для определения стоимости устранения которых истец обратился в ООО «Спецновострой».

В соответствии с заключением специалиста ООО «Спецновострой» от 06.11.2022 г. №31093279 стоимость устранения недостатков составляет 941 635 руб. 80 коп..

10 ноября 2022 г. истец направил досудебную претензию ответчику, которая была оставлена без удовлетворения.

Также истец указал, что при обмере квартиры выявлено, что фактическая площадь квартиры составляет 50,3 кв.м., при этом согласно п.8.1 ДДУ цена договора по соглашению с участником долевого строительства составляет 9 553 121руб., НДС не облагается и включает в себя все налоги, предусмотренные действующим законодательством.

Согласно п. 8.3 настоящего договора стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 178 663 руб. 19 коп. По проекту площадь объекта долевого строительства составляет 53,47кв.м. (п.1.5 Приложения №1 к ДДУ), фактическая площадь же составляет 50,8кв.м., что подтверждается техническим паспортные данные

В соответствии с п.8.2 довгора цена договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером общая приведенная площадь объекта долевого строительства (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору, более чем на 2%(два процента). Во избежание сомнений, если фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от проектной площади менее чем на 2% (два процента), то стороны взаиморасчеты не производят.

Как указывает истец, у ответчика перед ним существуют обязательства по возвращению излишне уплаченных денежных средств за объект долевого строительства в размере 566 362 руб. 31 коп., так как фактическая площадь объекта на 3,17 кв.м. меньше проектной.

В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Истец Иванов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности Новоселова Я.А., который исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Акватория» по доверенности Миронов В.Е., в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, в случае удовлетворения требований просил применить положения ст.333 ГК РФ, снизить неустойку, штраф, учесть наличие моратория, отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов.

Представители третьих лиц ООО «Альфа Строй», Управление Росреестра, третье лицо Примакова Л.Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просят истец Иванов А.А., представитель третьего лица ООО «Альфа Строй» по доверенности Дементьева Д.И. по доводам апелляционных жалоб.

Представитель истца Иванова А.А. по доверенности Новоселов Я.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель третьего лица ООО «Альфа Строй» по доверенности Миронов В.Е. в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился, заявил об отказе от апелляционной жалобы и прекращении апелляционного производства по его апелляционной жалобе.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Иванов А.А., представитель ответчика ООО «Акватория», представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, третье лицо Примакова Л.Б. не явились, извещены надлежаще. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ст. 326 ГПК РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.

Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции. Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления может быть подано в суд в электронном виде, в том числе в форме электронного документа.

О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению.

Прекращение производства по апелляционным жалобе, представлению в связи с отказом от них не является препятствием для рассмотрения иных апелляционных (частных) жалоб, представлений, если соответствующее решение суда первой инстанции обжалуется другими лицами.

Проверив материалы дела, обсудив отказ от апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что отказ от апелляционной жалобы третьего лица не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, а потому должен быть принят судом апелляционной инстанции.

Поскольку решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года обжалуется также истцом, прекращению подлежит только апелляционное производство по апелляционной жалобе третьего лица ООО «Альфа Строй».

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади квартиры подлежит отмене.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно ст.ст. 4, 12, 10, 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Как установлено судом, а также подтверждается материалами дела, 22.11.2018 г. между Латыповой А.Х. и ООО «Акватория» был заключен договор участия в долевом строительстве №***, в редакции дополнительного соглашения №1 от 16 сентября 2019 г., по условиям которого ответчик обязался построить и передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, принять и оплатить объект долевого строительства - жилое помещение - двухкомнатную квартиру корпус В1, условный номер 158,этаж 16, проектная общая площадь 53,47кв.м. ( адрес.

10 сентября 2020 г. между Ивановым А.И. и Латыповой А.Х. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого истцу перешли права участника долевого строительства по договору №*** от 22.11.2018 г.

10 января 2022 года Мосгорстройнадзор выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-147000-010582-2022.

14 июня 2022 года ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства.

07 июля 2022 года была составлена дефектная ведомость, в которой зафиксировано наличие строительных недостатков жилого помещения и подписан передаточный акт.

14.10.2022 г. кадастровым инженером ООО «Кадастровый отдел ДСК» - Ларченко Н.В. составлен технический паспорт жилого помещения, в соответствии с которым площадь всех частей квартиры №182 дома 69 корп.2 по адрес в г.Москве составляет 50,8кв.м.

18 октября 2022 года истец направил ответчику претензию о возврате излишне оплаченной денежной суммы за площадь объекта долевого строительства.

На основании договора от 01 ноября 2022 г., заключенного между Ивановым А.А. и ООО «Спецновострой», составлено техническое заключение №31093279 от 06.11.2022г., согласно выводам которого качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации и договора. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов конструкций квартиры 182 составляет 941 635 руб. 80 коп. Причиной возникновения дефектов является нарушение строительно-монтажных работ, выявленные дефекты не делают исследуемую квартиру непригодной для предусмотренного Договором использования (проживания).

Согласно ответу ООО «Акватория» от 20 октября 2022 года исх. №1071, 18 ноября 2022 года исх. №1107 на обращение истца ответчик указал, что требования истца о возврате переплаченных денежных средств за объект долевого строительства являются не подлежащими удовлетворению ввиду того, что общая площадь жилого помещения составляет 52,5 кв.м., ссылаясь на экспликацию и технический план кадастрового инженера Примаковой Л.Б..

Для определения наличия недостатков и установления стоимости их устранения по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Главстройэкспертиза».

Согласно заключению №2-2110-ЧСА от 07.08.2023 г., по результатам проведенного исследования в жилом помещении, расположенном по адресу: адрес, имеются строительные недостатки, причиной возникновения которых является нарушение технологии производства подготовительных и отделочных работ в процессе строительства; стоимость устранения выявленных недостатков составляет 439911руб.96коп. Согласно п.1.11 ДДУ проектная площадь - ориентировочная общая площадь объекта долевого строительства, включая площадь вспомогательных помещений (при их наличии). В соответствии с п.1.13 ДДУ фактическая площадь означает общую площадь объекта долевого строительства, которая определяется по завершении многоквартирного жилого дома на основании обмеров, поведенных кадастровым инженером в момент оформления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, до выполнения на объекте отделочных работ. Условия Договора участия в долевом строительстве №*** от 22.11.2018 указывают на то, что фактическая площадь квартиры определяется кадастровым инженером до выполнения отделочных работ. Площадь квартиры182, расположенной по адресу: адрес, переданной застройщиком Иванову А.А. на момент проведения экспертизы, с учетом выполненных работ по отделке помещений составляет 50,3кв.м.

Оснований не доверять указанному заключению у суда первой инстанции не имелось, поскольку оно составлено квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта ясны и понятны, составлены на основании осмотра квартиры.

Суд первой инстанции принял указанное заключение в качестве доказательства по делу.

Несогласие ответчика с выводами эксперта суд во внимание не принял, поскольку это является субъективной оценкой и не может по умолчанию без каких-либо выявленных грубых нарушений при составлении экспертного заключения служить основанием для непринятия экспертного заключения судом, как и доводы о наличии нарушений при производстве экспертизы.

Учитывая изложенное, установив наличие строительных недостатков в объекте долевого строительства, суд пришел к выводу о том, что с ответчика ООО «Акватория» в пользу истца подлежат взысканию денежные средств в виде стоимости работ по устранению недостатков объекта долевого строительства в размере 439 911 руб. 96 коп..

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости, с ответчика в пользу истца была взыскана компенсация морального вреда в размере 10 000 руб..

Требования о признании недействительными условий договора п.1.13, п.4.1.4, п.5.4.2 суд признал безосновательными, поскольку в соответствии с п.1.13 ДДУ фактическая площадь означает общую площадь объекта долевого строительства, которая определяется по завершении строительства Многоквартирного жилого дома на основании обмеров, проведенных кадастровым инженером в момент оформления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома до выполнения на объекте отделочных работ.

В соответствии с п.4.1.4 ДДУ обеспечить приемку работ и ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, при этом допускается раздельная сдача многоквартирного жилого дома по очередям и помещениям жилого и нежилого назначения. Свидетельством исполнения обязательств Застройщика, связанных с постройкой Многоквартирного жилого дома, качества произведенных работ, качества Объекта долевого строительства, соответствия проектной документации и законодательству, является оформленное в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п.5.4.2 ДДУ участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что расхождение между фактической и проектной площадью объекта долевого строительства в пределах 2% (двух процентов) в большую или меньшую сторону, является допустимым и не может рассматриваться в качестве нарушений условия о характеристиках и качестве объекта долевого строительства, а также в качестве основания для пересмотра цены договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Учитывая изложенное суд пришел к выводу об отсутствии объективных доказательств, свидетельствующих о недействительности указанной части договора долевого строительства, поскольку данный договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, заключен в письменном виде, содержит все существенные условия, отсутствуют доказательства недобросовестности поведения сторон при заключении данной сделки, бремя доказывания которых возложена на истца.

Оснований для взыскания в пользу истца штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, у суда не имелось, поскольку с требованием о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве истец обратился после вступления в силу постановления Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479.

Суд согласился с расчетом неустойки, представленным истцом за период с 11.11.2022г. по 18.10.2023г. в размере от 1% от 941 635 руб. 80 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательств в соответствии с п.1 ст.23 Закона РФ от 07 февраля 1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей", однако с учетом моратория в период с 29.03.2022г. по 30.06.2023г., данные требования были удовлетворены частично, за исключением указанного периода, т.е. за 110 дней. Кроме того учитывая возражения ответчика, в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ, суд счел необходимым снизить размер неустойки до 100 000 руб., поскольку истцом не представлено доказательств наличия значительных неблагоприятных последствий для истца нарушением прав истца ответчиком.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца были взысканы судебные расходы на оплату экспертных услуг в сумме 33 000руб., на оплату почтовые услуг в сумме 426 руб. 94коп., расходы на оплату нотариальных услуг по оформлению доверенности на представителя в сумме 1 900руб., поскольку указанные расходы были понесены в связи с рассмотрением настоящего дела и подтверждаются документально.

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 9 029 руб. 12 коп.

Отказывая в удовлетворении требований истца о соразмерном уменьшении цены договора суд исходил из того, что доказательств нарушения ответчиком прав потребителей, некачественного выполнения работ в материалы дела не представлено, при этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что размер площади объекта долевого строительства меньше примерной общей площади объекта долевого строительства более чем на 2% , указав, что они опровергаются заключением судебной строительно-технической экспертизы, из которой следует, что фактическая общая площадь квартиры является площадью, определенной после проведения отделочных работ, тогда как в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве (п.1.13) фактическая площадь объекта долевого строительства определяется до выполнения на объекте отделочных работ.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Как следует из заключения проведенной по делу судебной экспертизы, площадь квартиры с учетом выполненных работ составляет 50,3 кв.м.

При этом, согласно выписке из ЕГРН от «16» марта 2023 года на квартиру Истца с кадастровым номером 77:09:0001004:2907, квартира была поставлена на кадастровый учет 02.03.2022. Согласно указанной выписке площадь квартиры составляет 52,5 кв.м.

На странице 5 указанной выписки из ЕГРН (Лист№ 5 раздела 8) содержится план этажа (16) на котором расположена квартира Истца. На указанном плане отчетливо видны межкомнатные перегородки, которые уже были возведены до производства обмеров.

При анализе двух изображений Обмерного плана квартиры и плана этажа (16) на котором расположена квартира Истца видно, что перегородки на момент проведения замера кадастрового инженера присутствовали.

Таким образом, доводы ответчика и третьего лица о том, что обмеры квартиры производились до отделочных работ несостоятельны, если сопоставить два вышеуказанных изображения, а также принимать во внимание то обстоятельство, что все перегородки в квартире уже существовали к моменту постановки на кадастровый учет и квартиры, и многоквартирного дома в котором она расположена.

Согласно п. 8.1. договора долевого участия цена Договора по соглашению с Участником долевого строительства составляет 9 553 121 рублей 00 копеек. Для целей взаиморасчетов между Сторонами в порядке, установленном в пункте 8.3 настоящего Договора, стоимость одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 178 663 рубля 19 копеек.»

По проекту адрес строительства составляет 53,47 кв.м. (п. 1.5. Приложения № 1 к ДДУ), фактическая площадь же составляет 50,3 кв.м., что подтверждается заключением проведенной по делу экспертизы.

В соответствии с п. 8.2. договора долевого участи цена Договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером общая приведенная адрес строительства (указанная по данным обмеров Кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной Проектной адрес строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, более чем. на 2 % (два процента).

Во избежание сомнений, если Фактическая адрес строительства будет отличаться от адрес менее чем на 2 % (два процента), то Стороны взаиморасчеты не производят.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и Eta условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого смещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительствами соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пункт 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения пены договора.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При разрешении спора необходимо исходить из того, что согласно условиям договора приведенная проектная площадь объекта составляет 53,47 кв. м, при этом Истцу было предложено передать объект с окончательной площадью 52,5 кв. м.

Согласно экспертного Заключения площадь квартиры составляет 50,3 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из условий договора долевого участия сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения:

П 8.2. Цена Договора не является окончательной и подлежит изменению в случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером общая приведенная адрес строительства (указанная по данным обмеров Кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с общей приведенной Проектной адрес строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, более чем на 2 % (два процента).

Во избежание сомнений, если Фактическая адрес строительства будет отличаться от адрес менее чем на 2 % (два процента), то Стороны взаиморасчеты не производят.

П. 5.4.2. расхождение между адрес и Проектной адрес строительства в пределах 2 % (двух процентов) в большую или меньшую сторону, является допустимым, и не может рассматриваться в качестве нарушения условия о характеристиках и качестве Объекта долевого строительства, а также в качестве основания для пересмотра Цены Договора.

Согласно условиям договора проектная площадь объекта составляет 5,47 кв. м, однако фактическая площадь объекта равна 50,3 кв. м, что на 3,17 кв.м. меньше проектной. Указанное обстоятельство подтверждается экспертным Заключением.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика стоимости разницы между проектной и фактически переданной площадью в размере 566362 рублей 31 копейки.

В остальной части истец решение суда первой инстанции не оспаривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 326, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Принять отказ третьего лица ООО «Альфа Строй» от апелляционной жалобы на решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года.

Производство по апелляционной жалобе третьего лица ООО «Альфа Строй» на решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года прекратить.

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года в части отказа от удовлетворения исковых требований истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади квартиры отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Акватория» в пользу Иванова Андрея Андреевича денежные средства в счет уменьшения площади квартиры в размере 566 362 рубля 31 копейка.

В остальной части решение Головинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2023 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: