Мотивированное решение
Дело № 02-2569/2022 | Головинский районный суд
УИД77RS0005-02-2022-003521-02
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 сентября 2022 года адрес
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи секретарем фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2569/2022
по иску Клюзко Ирины Николаевны к Товариществу собственников жилья «На Флотской» о государственной регистрации перехода права собственности,
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Клюзко Ирины Николаевны к Товариществу собственников жилья «На Флотской» о государственной регистрации перехода права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
УИД77RS0005-02-2022-003521-02
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 сентября 2022 года адрес
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи секретарем фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2569/2022
по иску Клюзко Ирины Николаевны к Товариществу собственников жилья «На Флотской» о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Клюзко И.Н. обратилась в суд с иском к ТСЖ «На флотской» и просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Клюзко И.Н. к ТСЖ «На Флотской» на нежилые помещения с кадастровым № 77:09:0001019:9677 площадью 17,5 кв.м, и кадастровым № 77:09:0001019:9678 площадью 82,8 кв.м, расположенные по адресу: адрес, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2012 г. между Клюзко И.Н. и Товариществом собственников жилья «На Флотской» был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с которым истец передает в собственность ответчика часть нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, путем выдела из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв.м., условный номер 77-77-09/051/2005-510, расположенного по адресу: адрес, а Ответчик принимает часть нежилого помещения и обязуется оплатить предусмотренную договором цену. Ответчик выплатил денежные средства в счет оплаты по договору, что подтверждается распиской от 15.12.2012 о получении истцом денежных средств. В день заключения договора купли-продажи истцом нежилые помещения были переданы во владение и пользование ответчика. Ответчик пользуется и фактически владеет помещениями по настоящее время. Во исполнение условий договора истцом был произведен выдел нежилых помещений из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв. м., в результате которого были образованы самостоятельные нежилые помещения: с кадастровым № 77:09:0001019:9677 площадью 17,5 кв.м., кадастровым № 77:09:0001019:9678 площадью 82,8 кв.м., расположенные по адресу адрес. 07 февраля 2022 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. № 1/7-2 с просьбой явиться 18 февраля 2022 г. в 12:00 ч. в МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», для подачи совместного с Клюзко И.Н. заявления о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровый № 77:09:0001019:9677 и кадастровый № 77:09:0001019:9678, расположенные по адресу адрес. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 12728766015094, сформированному на официальном сайте адрес извещение исх. № 1/7-2 было получено Ответчиком 15 февраля 2022 г. Однако в назначенное время представитель ответчика не явился, о причинах неявки не сообщил. В настоящее время государственная регистрация перехода к ответчику права собственности на нежилые помещения не произведена, что подтверждается талоном-уведомлением. Таким образом, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровый № 77:09:0001019:9677 и кадастровый № 77:09:0001019:9678 расположенные по адресу адрес.
Представитель истца Клюзко И.Н. по доверенности Агафонова Д.А. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по доводам искового заявления. Дополнительно поясняя, что с даты заключения договора ответчик владеет нежилыми помещениями, каких-либо возражений относительно несогласованности предмета сделки на протяжении всего времени не заявлял. Предмет договора был передан во владение ответчика в момент заключения договора. Расхождение в площади предмета договора купли-продажи обусловлено спецификой договора купли-продажи будущей вещи. Вещи на момент заключения договора нет, следовательно, характеристики будущей вещи не могут быть точными. Кроме того, представленными в дело доказательствами подтверждается, что ТСЖ фактически владеет помещениями площадью 17,5 и 82,8 кв.м, о переходе прав собственности на которые и просит истец. Договор купли-продажи будущей вещи ввиду отсутствия объекта на момент заключения договора допускает указание в нем ориентировочной площади объекта. Данное обстоятельство не может выступать основанием для признания такого договора незаключенным. Во владение ТСЖ переданы помещения фактической площадью 17,5 и 82,8 кв.м, о перехода права собственности на которые истец просит суд. Довод об истечении срока исковой давности подлежит отклонению, так как сделка фактически сторонами исполнена, следовательно, в таком случае сторона не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности. В любом случае, течение срока исковой давности по требованию об регистрации сделки ввиду уклонения другой стороны начинает течь с даты такого уклонения. Следовательно, так как стороны фактически исполнили договор купли- продажи от 25.12.2012, владение вещью передано ответчику при заключении договора, цена договора оплачена покупателем, ТСЖ не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности по требованию.
Представитель ответчика ТСЖ «На флотской» по доверенности и ордеру адвокат фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала согласно доводам письменных возражений и дополнений к ним, указывая, что условия о предмете договора купли-продажи нежилого помещения сторонами не были согласованы, так как его фактическая площадь, состав отличаются от указанных сторонами в договоре купли-продажи. Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения от 25 декабря 2012 г., предметом данного договора являлось помещение общей площадью 110,4 кв.м, путем выдела из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв.м., условный номер 77-77-09/051/2005-510, расположенное по адресу: адрес. Однако, на дату подписания договора купли-продажи указанное помещение не представляло собой самостоятельного объекта недвижимости, общая площадь помещения не соответствовала площади, указанной в договоре (вместо 110,4 кв. м. фактическая площадь имеющихся сейчас 100,3 кв.м., кроме того, предметом договора определено одно нежилое помещение, а фактически их создано два). Поскольку указанное в договоре купли-продажи от 25.12.2012 помещение общей площадью 110,4 кв, м как самостоятельный объект недвижимости не было выделено из помещения площадью 195,1 кв. м, кадастровый учет отчуждаемого имущества не осуществлен, право собственности на него за продавцом Клюзко И.Н. не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, это помещение в силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло являться предметом гражданско-правовой сделки, а следовательно, требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на данное помещение (в том числе и на его часть) не основано на нормах права, регулирующих спорные правоотношения. Кроме того, согласно п. 3.2.3 договора купли-продажи покупатель обязуется обеспечить явку законного представителя для оформления сделки и подписания Акта приема-передачи части нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.адрес пункт прямо указывает на момент передачи помещения лишь после его создания, но до настоящего времени продавец свою обязанность по передаче помещения так и не исполнил. Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о невозможности государственной регистрации перехода к ТСЖ «На Флотской» права собственности на спорное помещение на основании указанного договора купли-продажи. 12.02.2013 ТСЖ «На Флотской» направило в адрес истца Клюзко И.Н. письмо с просьбой предоставить ТСЖ перечень документов необходимых для регистрации и получения свидетельства о праве собственности, а также сообщить дату прибытия представителя для участия в подготовке документов в регистрирующий орган, оформления сделки и подписания Акта приема-передачи нежилого помещения площадью 110,4 кв.адрес не поступило. 02.07.2013 направлено повторное письмо с просьбой выполнить п. 3.1.3 и п. 3.1.4 договора купли-продажи от 25.12.2012, предоставить перечень документов для регистрации и сообщить дату прибытия представителя для участия в подготовке документов в регистрирующий орган, оформления сделки и подписания Акта приема-передачи нежилого помещения площадью 110,4кв.м. Ответа не поступило. 31.12.2013 идентичное письмо направлено в третий раз в адрес истца. Ответа также не поступило. Кроме того, 20.06.2019 г. от истца Клюзко И.Н. в адрес ТСЖ направлено заявление, что «...в помещениях 17 этаж пом. VII ком. 2 и чердак пом. X ком. 3-5 заменены замки, таким образом меня лишили законного права пользоваться данными помещениями. Кроме того, 14.06.2019 было отключено водоснабжение и в помещении пом. VII ком. 2 я не имею возможности включить бойлер для горячего водоснабжения. Сложившаяся ситуация ограничивает мои права в пользовании своей собственностью...». С момента заключения договора купли-продажи нежилых помещений от 25.12.2012 прошло практически 10 лет, истец в полном объеме на протяжении всего этого времени пользуется своим нежилыми помещениями (устанавливает стены, двери, бойлер, осуществляет незаконную врезку в общедомовые трубы, и незаконно переоборудует участок ливневой системы (Акт о протечке воды от 14.03.2022), а также на протяжении всего времени осуществляет оплату за содержание нежилого помещения, кроме того, в установленные ответчиком сроки (до 01.12.2019 (Акт обследования от 10.07.2019), и до 30.09.2020 (письмо от 20.08.2020 № А/42)) не выполнил свои обязательства по договору. Договор купли-продажи содержи четкое и конкретизированное указание на объект спора - нежилое помещение площадью 110,4 кв.м, и не допускает иной трактовки. Представитель ответчика просила применить последствия пропуска срока исковой давности.
Третьи лица представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается ( ГК РФ).
Согласно ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии со ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Согласно ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.
В соответствии со ГК РФ главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем при исполнении договора купли-продажи недвижимости, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.
Такое же правило действует и в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии со ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Судом установлено и из материалов дела следует, что 25 декабря 2012 г. между Клюзко И.Н. и Товариществом собственников жилья «На Флотской» был подписан договор купли-продажи нежилых помещений. Согласно пункта 1.1 договора продавец передает в собственность покупателя часть нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, путем выдела из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв.м., условный номер 77-77-09/051/2005-510, расположенного по адресу: адрес, а покупатель принимает часть нежилого помещения и обязуется оплатить предусмотренную договором цену.
Согласно п. 2.1 договора, стоимость отчуждаемой части нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м. составляет сумма
Данная стоимость была оплачена ответчиком, что сторонами не оспаривалось.
Пункт 3.1.4 договора, продавец обязуется, подготовить пакет документов для регистрации и зарегистрировать право собственности Покупателя на часть нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м., переданного ему по Акту приема-передачи.
Пункт 3.2.3 договора, покупатель обязуется обеспечить явку законного представителя для оформления сделки и подписания Акта приема-передачи часть нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м.
Обосновывая свои исковые требования, истец Клюзко И.Н. указывает, что в день заключения договора купли-продажи истцом нежилые помещения были переданы во владение и пользование ответчика. Ответчик пользуется и фактически владеет помещениями по настоящее время. Во исполнение условий договора истцом был произведен выдел нежилых помещений из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв. м., в результате которого были образованы самостоятельные нежилые помещения: с кадастровым № 77:09:0001019:9677 площадью 17,5 кв.м., кадастровым № 77:09:0001019:9678 площадью 82,8 кв.м., расположенные по адресу адрес. Предмет договора был передан во владение ответчика в момент заключения договора. Расхождение в площади предмета договора купли-продажи обусловлено спецификой договора купли-продажи будущей вещи.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку истец Клюзко И.Н. не представила доказательства фактической передачи спорных объектов ответчику по договору, а также уклонения ответчика от принятия этих объектов и подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности. Переход спорной квартиры от продавца к покупателю фактически не состоялся, договор купли- продажи нежилых помещений не исполнен, акт приема-передачи объектов недвижимости между сторонами не подписан, так как доказательств этому не представлено, в связи, с чем у ТСЖ «На Флотской» не может возникнуть право собственности на спорные объекты, поэтому отсутствуют правовые основания для понуждения к государственной регистрации перехода права собственности. При этом суд учитывает, что в регистрирующий орган стороны договора не обращались и никаких действий, направленных на подтверждение перехода права собственности от продавца к покупателю, не совершили, тогда как с момента подписания договора купли- продажи нежилых помещений прошел значительный период времени.
Ссылка стороны истца на то, что во исполнение условий договора истцом был произведен выдел нежилых помещений из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв. м., в результате которого были образованы самостоятельные нежилые помещения: с кадастровым № 77:09:0001019:9677 площадью 17,5 кв.м., кадастровым № 77:09:0001019:9678 площадью 82,8 кв.м., расположенные по адресу адрес, расхождение в площади предмета договора купли-продажи обусловлено спецификой договора купли-продажи будущей вещи, несостоятельна, и отклоняется судом. Так, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, из текста договора не усматривается, что данный договор является договором купли-продажи будущей вещи. Как следует из условий договора, на момент его подписания, его предметом являлась часть нежилого помещения общей площадью 110,4 кв.м, путем выдела из состава нежилого помещения площадью 195,1 кв.м., условный номер 77-77-09/051/2005-510, расположенного по адресу: адрес. Вместе с тем, как следует из выписок из ЕГРН, объекты были поставлены на кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности в 2021 году, таким образом, утверждения истца о том, что предмет договора был передан во владение ответчика в момент заключения договора, являются недостоверными. Кроме того, в договоре сторонами согласована площадь передаваемых в собственность покупателю нежилых помещений в общем размере 110,4 кв.м., и цена определена в договоре за эту площадь, тогда как истец просит произвести государственную регистрацию на нежилые помещения с кадастровым № 77:09:0001019:9677 площадью 17,5 кв.м, и кадастровым № 77:09:0001019:9678 площадью 82,8 кв.м., что в совокупности составляет 100,3 кв.м., объект недвижимости с такой площадью не являлся предметом договора.
Разрешая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд руководствуясь положениями , , ГК РФ, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", , постановления Пленума Верховного суда РФ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, с настоящим иском Клюзко И.Н. обратилась в суд 03.03.2022, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности, доказательств наличия уважительных причин, которые бы объективно препятствовали истцу своевременно реализовать право на судебную защиту не представлено.
Таким образом, исковые требования как заявленные безосновательно подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Клюзко Ирины Николаевны к Товариществу собственников жилья «На Флотской» о государственной регистрации перехода права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2022 года