Мотивированное решение
Дело № 02-2157/2022 | Головинский районный суд
УИД77RS0005-02-2022-002424-92
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2157/2022 по иску Зинченко Юлии Дмитриевны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Зинченко Юлии Дмитриевны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
УИД77RS0005-02-2022-002424-92
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2157/2022 по иску Зинченко Юлии Дмитриевны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,
У С Т А Н О В И Л
Истец Зинченко Ю.Д. обратилась в суд с иском к ответчику Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» (далее – адрес) о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, просит взыскать с ответчика сумма в качестве излишне уплаченных денежных средства за объект долевого строительства, неустойку в размере сумма на основании п.5 ст.28 Закона о защите прав потребителей, моральный ущерб в размере сумма, штраф в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, почтовые расходы в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что 08.08.2018 между адрес и Зинченко Ю.Д. был заключен Договор №ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ710 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) объект долевого строительства и передать его участнику долевого строительства в срок не позднее 05.06.2021, а участник долевого строительства оплатить цену Договора. Согласно п.1.4.1 Договора общая площадь по проекту составляет 49,20 кв.адрес п.3.2 Договора цена объекта долевого строительства составляет сумма из расчета сумма за 1 кв.адрес долевого строительства свои обязательства перед ответчиком по оплате цены Договора выполнил своевременно и в полном объеме. По акту приема-передачи объект долевого строительства передан участнику долевого строительства только 30.10.2021. При получении участником долевого строительства акта приема-передачи, истцом было выявлено, что фактическая площадь квартиры составила 48,40 кв.м., что на 0,8 кв.м. меньше от площади, указанной Договоре. В соответствии с подп. 2 п. 3.5 Договора если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше проектной, то застройщик обязан осуществить возврат участнику долевого строительства в течение 30 дней с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной п. 3.2 Договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены сумма за 1 кв.адрес образом, у ответчика перед истцом есть обязательство по возращению излишне уплаченных денежных средств за объект долевого строительства в размере сумма, исходя из расчета: (49,2 - 48,4)*сумма Участником долевого строительства в адрес ответчика была направлена претензия о ненадлежащем исполнении обязательств по Договору участия в долевом строительстве, при этом, ответчику было предложено добровольно выплатить излишне уплаченные денежные средства за объект долевого строительства. Вместе с тем, ответчик отказался удовлетворить в добровольном порядке требования участника долевого строительства. 13.12.2021 от истца в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, которая была получена ответчиком 20.12.2021. Таким образом, ответчик обязан был вернуть денежные средства в срок до 30.12.2021, что ответчиком сделано не было.
В судебном заседании представитель истца по доверенности фио исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, также представлены письменные пояснения.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенных в письменных возражениях на исковое заявление, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В случае удовлетворения требований просила применить ст.333 ГК РФ, а также предоставить отсрочку исполнения решения по делу до 01.01.2023 в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479.
Третье лицо фио о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, мнения по иску не представила.
Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с , ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. ….
4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); … 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с положениями ФЗ N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно частям 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведённых норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, объяснений сторон, 08.08.2018 между адрес (Застройщик) и фио (Участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ-710 (л.д.8-15), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект по строительному адресу: адрес, мкр.2Г, корп.17, 18, 19, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), общей площадью по проекту 49,20 кв.м., этаж по проекту 22, строительный номер по проекту 706, участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные договором (п.п.1.1, 1.4, 2.1 договора).
В соответствии с п. 6.2 договора продавец обязуется передать покупателю объект по акту приема-передачи согласно условиям настоящего договора.
Согласно п. 4.2.2 договора участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.
Согласно пп.2 п.3.5 договора если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше проектной, то застройщик обязан осуществить возврат участнику долевого строительства в течение 30 дней с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в п.3.2 договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены сумма за 1 кв.м.
24.03.2021 между адрес и фио было заключено дополнительное соглашение №ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ-710-ДС к договору от 08.08.2018 № ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ-710 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д.38), согласно п.2 которого стороны договорились исключить п.3.5 из текста договора. Изложить п.4.2.4. Договора в следующей редакции: «4.2.4. Участник долевого строительства несет затраты на оплату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по истечении 3 (трех) месяцев с момента передачи Объекта долевого строительства по акту приема-передачи либо со дня составления Застройщиком акта о передаче Объекта в одностороннем порядке. Затраты на оплату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт Участник долевого строительства несет с момента передачи Объекта долевого строительства по акту приема-передачи либо со дня составления Застройщиком акта о передаче Объекта в одностороннем порядке».
28.05.2021 между фио и Зинченко Ю.Д. был заключен Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ-710 от 08.08.2018 (л.д.16).
30.10.2021 квартира была передана истцу по одностороннему передаточному акту, из которого следует, что квартире присвоен номер 706, площадь квартиры составила 48,40 кв.м. (с учетом балконов/лоджий), 46,60 кв.м. (без учета балконов/лоджий) (л.д.17).
Из пояснений представителя истца в судебном заседании, письменных пояснений следует, что при получении акта приема-передачи истцом было выявлено, что фактическая площадь квартиры составила 48,40 кв.м., что на 0,8 кв.м. меньше от площади, указанной договоре. Дополнительным соглашением от 24.03.2021 был исключен п.3.5 договора, предусматривающий возврат ответчиком участнику долевого строительства денежных средств за уменьшение площади квартиры, чем предусмотрено условиями договора. Указанное дополнительное соглашение фио подписала неосознанно, не обратив внимание на исключение из договора указанного пункта. Вместе с тем, подписание дополнительного соглашения не лишает права истца на выплату компенсации за уменьшение площади квартиры. Передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.
13.12.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплаты стоимости переплаты за квадратные метры, исходя из разницы в площади квартиры 0,8 кв.м. в размере сумма (л.д.18-19).
Требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.
Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что положениями договора уступки предусмотрена обязанность фио передать истцу все необходимы копии документов, подтверждающих уже исполненные обязанности перед ответчиком по договору долевого участия, сообщить все иные сведения, имеющие значение для осуществления истцом своих прав по договору долевого участия. Договор уступки был зарегистрирован надлежащим образом. Учитывая отсутствие каких-либо препятствий для приемки объекта, факт уклонения истцом от принятия объекта и подписания передаточного акта, ответчиком 30.10.2021 был составлен односторонний передаточный акт, согласно которого площадь переданного объекта составила 48,40 кв.м. с учетом лоджий и балконов и 46,60 кв.м. без учета. В настоящее время на кадастровом учете числится квартира с кадастровым номером 77:09:0001009:18279-77/060/2021-1 по адресу: адрес, площадью 46,6 кв.м. без учета площади лоджий и балконов. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом 25.03.2021. Условия дополнительного соглашения выполнены ответчиком надлежащим образом, оплата услуг жкх взималась с участника по истечении 3 месяцев с момента передачи квартиры, в данной части соглашение истцом не оспаривалось.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом, договором может быть предусмотрено и иное.
Таким образом, при заключении договора стороны, определяя стоимость объекта долевого строительства, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.
Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.
Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании излишне уплаченных денежных средств за объект долевого строительства в размере сумма, поскольку истцом не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно площади объекта и цены договора, в то время как действие договора на протяжении нескольких лет и исполнение сторонами условий договора в полном объеме может свидетельствовать об отсутствии каких-либо сомнений и заблуждений об условиях договора.
Условия договора и дополнительного соглашения были согласованы сторонами при подписании. Истец ни при подписании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, ни в ходе исполнения договорных обязательств, ни впоследствии не выразил никакого несогласия с условиями договора и дополнительного соглашения, соглашаясь с ними.
Истец, как одна из сторон договора, не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, однако своим правом на это истец не воспользовался и собственноручно подписал договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, действующего в редакции дополнительного соглашения с указанными условиями, которые соответствуют положениям п.4 ст.421 ГК РФ о свободе договора.
Все взаиморасчеты по договору произведены, установлена окончательная стоимость объекта недвижимости, кроме этого, суд учитывает, что уменьшение площади квартиры во вновь построенном здании не является существенным недостатком, а это заранее согласованная и ожидаемая сторонами договора строительная погрешность.
Дополнительное соглашение, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве 12.04.2021, истцом не оспорено.
Поскольку основные требования истца удовлетворению не подлежат, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании суммы неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, почтовых расходов суд также не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
В удовлетворении исковых требований Зинченко Юлии Дмитриевны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2022 года