Мотивированное решение
Дело № 02-3087/2021 | Головинский районный суд
УИД77MS0075-01-2021-001261-76
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 августа 2021 года адрес
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3087/2021 по иску Камневой Анны Матвеевны к Обществу с ограниченной ответственностью СЗ «ГСД» о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа,
Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Камневой Анны Матвеевны к Обществу с ограниченной ответственностью СЗ «ГСД» о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа- отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
УИД77MS0075-01-2021-001261-76
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 августа 2021 года адрес
Головинский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Александровой М.В.,
при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3087/2021 по иску Камневой Анны Матвеевны к Обществу с ограниченной ответственностью СЗ «ГСД» о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа,
У С Т А Н О В И Л
фио обратилась в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «ГСД», уточнив свои исковые требования просит применить последствия недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, указанных в п. 3.9 договора и п. 2, п. 3 дополнительного соглашения, взыскать с ответчика сумма в счёт уменьшения цены договора, штраф, компенсацию морального вреда в сумме сумма, а также судебные расходы, мотивируя свои требования тем, что 29.08.2016 ООО «ГСД» и Камневой А.М. заключён договор участия в долевом строительстве № 64/348-К в отношении квартиры с проектным №162 общей площадью 37,7м2, расположенной по строительному адресу: Москва, адрес, в районе адрес, этане 13 (фактический адрес после завершения строительства: адрес) стоимостью сумма Квартира имеет следующие проектные параметры и характеристики: количество комнат - 2, проектный (условный) номер – 162, проектная площадь объекта - 37,7 кв.м., стоимость 1 кв.м. – сумма То есть согласно п.2.2. договора стоимость квартиры составляла сумма из расчета сумма за 1 кв.адрес выполнила свои обязательства по договору и в установленный срок осуществила уплату в полном объеме цены договора в размере сумма. 26 апреля 2018г. ООО «ГСД» и Камневой А.М. было подписано дополнительное соглашение № 1, в котором указано, что по результатом технической инвентаризации фактическая площадь квартиры составляет 37 кв.адрес акту приёма-передачи от 26.04.2018 застройщик передал истцу квартиру меньшей площади, чем предусмотрено договором - 37кв.м., таким образом, истцу была передана квартира площадью на 0,7 кв.м меньше относительно обусловленной договором. В соответствии с п. 3.9. и п. 2 дополнительного соглашения, размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра объекта фактической площади объекта, при этом обязанность по возврату денежных средств участнику возникает у ответчика только при условии, если фактическая площадь объекта меньше проектной площади объекта более чем на 3 (Три) квадратных метра. Положения договора об участии в долевом строительстве в той части, в которой предусмотрена неизменность цены договора в случаях увеличения или уменьшения фактической площади помещения по данным обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью, противоречат статьям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», также ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» и в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» применению не подлежат. 20.02.2021 истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой просила в добровольном порядке уплатить истцу сумма соразмерного уменьшения цены квартиры, однако истцом был получен отказ на указанную претензию, в котором ответчик признает, что фактическая площадь квартиры установленная по результатам технической инвентаризации меньше проектной площади квартиры на 0,7 кв.м, а поэтому отказал в добровольном удовлетворении требований со ссылкой на пункт 3.9 договора участия в долевом строительстве, согласно которому обязанность по возврату денег у застройщика возникает только в случае уменьшения площади более, чем на 3 кв.адрес согласившись с отказом застройщика, истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец фио исковые требования поддержала по доводам искового заявления с учетом уточнений.
Представитель ответчика ООО СЗ «ГСД» по доверенности фио в судебное заседание явилась, иск не признала согласно доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела, поясняя, что в соответствии с п. 2.2 Договора установлена проектная площадь квартиры. Согласно п. 3.8 Договора, если фактическая площадь квартиры не будет совпадать с ее проектной площадью, стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств. В соответствии с п. 3.9 Договора размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра квартиры и фактической площади квартиры, при этом обязанность возврата денежных средств участнику возникает у застройщика только при условии, если фактическая площадь «Квартиры» меньше проектной площади квартиры более чем на 3 (три) кв.адрес образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры (в сторону уменьшения) в размере 0,7 кв.м, не является предметом для проведения взаиморасчетов по договору. Данное положение договора (п.3.9) не противоречит ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласовав данное условие в договоре, истец и ответчик пришли к согласию о порядке проведения окончательных взаиморасчетов. Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом договоре не имеется. В просительной части искового заявления истец не просит признать п. 3.9 договора недействительным, а вышеуказанный пункт договора является оспоримым, это является самостоятельным основанием для отказа истцу в требовании о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора. Таким образом, отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истца, как потребителя, поскольку величина отклонения не указывает на отступление ответчиком от условий Договора, а также на непригодность квартиры для проживания. Также, представитель ответчика просила применить срок исковой давности к требованиям о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения.
Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с , ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. ….
4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); … 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с положениями ФЗ N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно частям 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 3 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как установлено судом, 29 августа 2016 г. ООО «ГСД» и Камневой А.М. заключён договор участия в долевом строительстве № 64/348-К. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Объектом долевого участия по договору определена двухкомнатная квартира с проектным №162, планируемой площадью 37,7 кв. м на 13-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Москва, адрес, в районе адрес, этане 13. Стоимость квартиры определена сторонами в размере сумма (пункт 3.1 Договора) (л.д. 12-25).
26 апреля 2018 г. ООО «ГСД» и Камневой А.М. подписано дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № 64/348-К от 29.08.2016, согласно п. 1 которого, по результатам технической инвентаризации жилого дома, фактическая площадь квартиры № 162 составляет 37 кв.м. (л.д. 108).
26 апреля 2018 г. на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора, передана ответчиком Камневой А.М. (л.д. 26).
В акте приема-передачи от 26 апреля 2018 г. квартиры 162, расположенной по адресу: адрес ( строительный адрес: Москва, адрес, в районе адрес) площадь квартиры указана 37 кв. м со ссылкой на данные Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Москве».
Разница в площади составляет 0,7 квадратных метра, стоимость которой составляет сумма
20 февраля 2021 г. фио обратилась к ответчику с требованием о выплате сумма за разницу в площади переданного истцу жилого помещения, однако претензия оставлена без удовлетворения.
Многоквартирный дом по адресу: адрес (строительный адрес: Москва, адрес, в районе адрес), в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод от 19.03.2018 за №77-245000-008329-2018, что в соответствии с адрес кодекса Российской Федерации подтверждает соответствие объекта требованиям технических регламентов.
Согласно п. 2.2 Договора участия в долевом строительстве от 29 августа 2016 г. № 64/348-К, примерный план «объекта», отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося «Многоквартирного дома» приведен в Приложении № 1 и № 2 к Договору, являющимися его неотъемлемой частью. В случае наличия на данном плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер, и не будут создавать для «Застройщика» каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов.
Согласно и. 3.8 Договора, в случае, если по результатам технической инвентаризации «фактическая площадь объекта» не будет совпадать с ее «проектной площадью», стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств.
В соответствии с и. 3.9 Договора (адрес соглашения), размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра «Объекта», при этом обязанность возврата денежных средств «Участнику» возникает у «Застройщика» только при условии, если фактическая адрес меньше проектной адрес более чем на 3 (три) кв. м.
Оценивая доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что Многоквартирный дом по адресу: адрес (строительный адрес: Москва, адрес, в районе адрес), в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод от 19.03.2018 за №77-245000-008329-2018, в отношении указанного объекта Комитетом государственного строительного надзора адрес выдано Заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации; учитывая также буквальное содержание условий заключенного между сторонами договора, что при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, что не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ о свободе договора и не является нарушением РФ "О защите прав потребителей", положения п. 3.9 договора (адрес соглашения) не противоречат Гражданского кодекса РФ, устанавливающих правила определения цены в договоре продажи недвижимости, договор, дополнительное соглашение и акт приема-передачи объекта, были подписаны истцом добровольно, никаких возражений или нареканий со стороны истца, в документах не зафиксировано, суд приходит к выводу о том, что истцом, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, не представлено суду доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора относительно объекта долевого строительства, его площади и цены, в отношении которого в установленном порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, поскольку в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы истца о несоответствии объекта строительства условиям договора, о противоречии положений договора нормам закона, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, указанных в п. 3.9 договора и п. 2, п. 3 дополнительного соглашения, и взыскании с ответчика сумма в счёт уменьшения цены договора.
Представитель ответчика ООО СЗ «ГСД» заявил о применении срока исковой давности к требованиям о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения.
С данными доводами представителя ответчика суд соглашается, поскольку требования истца о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, указанных в п. 3.9 договора и п. 2, п. 3 дополнительного соглашения, заявлены истцом в уточненном иске в редакции от 17.05.2021, то есть за пределами установленного законом срока, что является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, ранее подобные требования истцом не заявлялись. Ходатайств о восстановлении срока не заявлено, доказательств, что срок исковой давности необходимо рассчитывать с иной даты, а также подтверждающих уважительность пропуска срока исковой давности, в суд не предоставлено.
Оценивая все доказательства по делу в их совокупности и во взаимосвязи с нормами действующего гражданского законодательства, принимая во внимание, что правовых оснований для применения последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, взыскания с ответчика суммы в счёт уменьшения цены договора судом не установлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Камневой А.М. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
В удовлетворении исковых требований Камневой Анны Матвеевны к Обществу с ограниченной ответственностью СЗ «ГСД» о применении последствий недействительности ничтожных условий договора, дополнительного соглашения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа- отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 07 сентября 2021 года