Определение суда апелляционной инстанции

33а-280/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва 23 марта 2022 года

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Гордеевой О.В.,

судей Коневой С.И., Лашкова А.Н.,

при секретаре Цыганковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, по докладу судьи Коневой С.И., административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Краснодарскому краю на решение Головинского районного суда г. Москвы от 07 октября 2021 года по административному делу № 2а-177/2021 по административному исковому заявлению Третьяковой С.А. к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании действий незаконными,

У С Т А Н О В И Л А:

Третьякова С.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившиеся во внесении в ЕГРН записей о погашении ипотеки в отношении жилого помещения с кадастровым номером ***36 и земельного участка с кадастровым номером ***05, в снятии данного земельного участка с кадастрового учета, а также действия, выразившиеся в регистрации права собственности Теницкой С.Г. на земельный участок с кадастровым номером ***57.

В обоснование доводов указала, что 12.07.2012 между К.Р.В., МОО «Социальная помощь» и Теницкой С.Г. был заключен трехсторонний договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

В соответствии с данным договором земельный участок и жилое помещение приобретены в собственность заемщика Теницкой С.Г. за счет денежных средств займодавца - МОО «Социальная помощь».

В связи с чем между МОО «Социальная помощь» и Теницкой С.Г. был заключен договор займа, который был обеспечен залогом указанного недвижимого имущества в пользу МОО «Социальная помощь» и в пользу К.Р.В., о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись об ипотеке.

Право собственности Теницкой С.Г. на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано.

Заемщик задолженность перед МОО «Социальная помощь» не выплатил.

Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на дебиторскую задолженность по указанному договору займа.

Решением арбитражного суда МОО «Социальная помощь» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.

Указанная задолженность в ходе процедуры банкротства МОО «Социальная помощь» реализована с торгов, для целей удовлетворения требований кредиторов.

Победителем торгов признана Третьякова С.А., в связи с чем между ней и конкурсным управляющим был заключен договор цессии в соответствии с которым МОО «Социальная помощь» уступило Третьяковой С.И. право требований к Теницкой С.Г.

Однако внести в ЕГРН сведения о смене залогодержателя не представляется возможным, поскольку сведения об ипотеке исключены из ЕГРН, земельный участок снят с кадастрового учета в связи с образованием из него двух новых земельных участков, право собственности на один из которых зарегистрировано за Теницкой С.Г.

Считает, что погашение ипотеки как и образование земельных участков и снятие с учета материнского участка произведено незаконно в отсутствие согласия залогодержателя.

Полагает, что регистратором не проведено правовой экспертизы при свершении регистрационных действий, что по мнению административного истца повлекло нарушение ее прав как залогодержателя.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 07 октября 2021 года административные исковые требования удовлетворены.

Судом постановлено следующее.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю по внесению в регистрационную запись права: сделки за № 23-23-46/070/2012-305 и 23- 23-46/070/2012-304 от 17.07.2012 по договору купли -продажи жилого помещения (дома) от 12.07.2012 с кадастровым номером ***36, регистрационной записи о погашении обременения -ипотеки в силу закона от 06.06.2019 года.

Возложить обязанность на Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить (исключить) в ЕГРН записи о регистрации прекращения (погашения) в пользу МОО «Социальная помощь» ипотеки в силу закона.

Обязать восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (ипотека в силу закона), номер регистрационной записи № 23-23-46/070/2012-305 от 17.07.2012, в пользу МОО Социальная помощь» по кредитному договору № 70 от 20.06.2012.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права по внесению записи в регистрационную запись № 23-23-46/070/2012-305 от 17.07.2012 об ипотеке в силу закона - о смене залогодержателя МОО Социальная помощь» на Третьякову С.А., на основании заявления № КУВД -001/2020-29522109/1 МОО «Социальная помощь» в лице арбитражного управляющего Новикова М.В. с приложенными документами от 17.12.2020.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю по внесению в регистрационную запись права: сделки за № 23-23-46/070/2012-306, № 23-23-46/070/2012-307 от 17.07.2012 по договору купли -продажи земельного участка от 12.07.2012 с кадастровым номером ***05, регистрационной записи по погашению ипотеки от 06.06.2019.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю по внесению в регистрационную запись права: сделки за № 23-23-46/070/2012-306 от 17.07.2012 по договору купли - продажи земельного участка от 12.07.2012 с кадастровым номером ***05, регистрационной записи о прекращении права от 13.09.2019 и снятии данного участка с кадастрового учета 04.10.2019.

Возложить обязанность на Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить (исключить) в ЕГРН запись о регистрации прекращения (погашения) в пользу МОО «Социальная помощь» ипотеки в силу закона; записи от 13.09.2019 о прекращении права собственности и запись от 04.10.2019 о снятии с кадастрового учета.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости (ипотека в силу закона), номер регистрационной записи № 23-23-46/070/2012-307 от 17.07.2012, в пользу МОО «Социальная помощь» по договору купли-продажи земельного участка от 12.07.2012 и кредитному договору № 70 от 20.06.2012.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права, сделка: № 23-23-46/070/2012-306 от 17.07.2012, в пользу МОО «Социальная помощь» по договору купли-продажи земельного участка от 12.07.2012 и кредитному договору № 70 от 20.06.2012.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права по внесению записи в регистрационную запись № 23-23-46/070/2012-307, № 23-23-46/070/2012-306 от 17.07.2012 об ипотеке в силу закона о смене залогодержателя МОО Социальная помощь» на Третьякову Светлану Александровну на основании заявления № КУВД-001/2020-29522261/1 МОО «Социальная помощь», в лице арбитражного управляющего Новикова М.В. с приложенными к нему документами от 17.12.2020.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю по регистрации права собственности: сделки за № ***57-23/050/2019-1 от 13.09.2019, в пользу Теницкой Светланы Георгиевны земельного участка площадью 91 кв. м. с кадастровым номером ***57, выделенного из земельного участка площадью 1253 кв.м. с кадастровым номером ***05, и полученного путем раздела.

Возложить обязанность на Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права по внесению записи об ограничении прав и обременении на объект недвижимости (ипотека в силу закона), в регистрационную запись: сделки за № ***57-23/050/2019-1 от 13.09.2019, на земельный участок, площадью 91 кв.м., в пользу Третьяковой С.А., на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2012 и кредитного договора от 20.06.2012.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росрестра по Краснодарскому краю просит решение суда отменить, поскольку считает, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

Кроме того, полагает, что заявленные требования направлены на оспаривание зарегистрированного права, в связи с чем полагает, что административным истцом избран неверный способ защиты права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит их частично заслуживающими внимания.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.07.2012, между продавцом К.Р.В., покупателем Теницкой С.Г. и плательщиком МОО «Социальная помощь» были заключены два трехсторонних договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ***05 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером ***36.

В соответствии с условиями указанных договоров земельный участок и жилое помещение приобретены в собственность заемщика Теницкой С.Г. за счет денежных средств займодавца МОО «Социальная помощь».

В связи с чем 20.06.2012 между займодавцем МОО «Социальная помощь» и заемщиком Теницкой С.Г. был заключен договор займа № 70, по условиям которого займодавец передал заемщику в собственность денежные средства, с условием уплаты процентов.

Кроме того, в соответствии с условиями указанных договоров с момента, государственной регистрации прав собственности Теницкой С.Г. на земельный участок и жилой дом до полного и надлежащего исполнения Теницкой С.Г. своих обязательств перед МОО «Социальная помощь» по договору займа указанные объекты недвижимости признаются находящимся с 17.07.2012 по 20.06.2037 в залоге, в том числе у МОО «Социальная помощь».

Государственная регистрация прав собственности Теницкой С.Г. на указанные объекты недвижимого имущества и ипотеки произведена 17.07.2012.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ***05 принадлежал на праве общей долевой собственности Т.С.С. (92/100 доли) и Теницкой С.Г. (8/100 доли).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2016 МОО «Социальная помощь признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Новиков М.В.

03.11.2020 года между МОО «Социальная помощь» в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. и Третьяковой С.А. на основании протокола о результатах проведения торгов № 8224 -ОАОФ/2/9 от 20.10.2020, был заключен договор уступки прав (требований), в соответствии с которым к Третьяковой С.А. перешло право (требований) к Теницкой С.Г. по договору займа.

Таким образом, с 03.11.2020 года Третьякова С.А. является новым кредитором Теницкой С.Г. и залогодержателем указанных объектов недвижимости.

17.12.2020 конкурсный кредитор обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о внесении в ЕГРН записи о смене залогодержателя на Третьякову С.А., однако государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что 06.06.2019 в ЕГРН внесены сведения о погашении ипотеки.

Из материалов дела следует, что погашение ипотеки произведено в отсутствие соответствующего заявления МОО «Социальная помощь».

Кроме того, из материалов дела следует, что 04.10.2019 земельный участок с кадастровым номером ***5 снят с кадастрового учета на основании решения собственников Т.С.С. и Теницкой С.Г. о разделе земельного участка от 28.03.2019.

В связи с чем в ЕГРН внесена запись о прекращении права собственности Теницкой С.Г. на земельный участок с кадастровым номером ***5

Согласно указанному решению сособственники указанного земельного участка Т.С.С. и Теницкая С.Г. пришли к соглашению о разделе земельного участка с кадастровым номером ***5 на два земельных участка, в результате чего к Теницкой С.Г. перешло право собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером ***36, а к Т.С.С. - на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером ***58.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия административного ответчика, выразившиеся в погашении записи об ипотеке являются незаконными и повлекли за собой незаконный раздел земельного участка.

С выводами суда первой инстанции в части касающейся жилого дома с кадастровым номером ***36 судебная коллегия соглашается.

Так, в соответствии с Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Из материалов дела следует, что погашение ипотеки произведено государственным регистратором в отсутствие соответствующего заявления залогодержателя, которым является МОО «Социальная помощь».

Обременение права собственности на жилой дом залогом представляет собой внесенное извне право третьих лиц (обременение), препятствующее собственнику свободно в полном объеме реализовать свои правомочия, то есть установление дополнительных гарантий прав залогодержателей на объект, в силу чего, аннулирование регистрационной записи в отношении жилого дома обремененного ипотекой, в данном случае, является недопустимым без разрешения вопроса о правах залогодержателей такого объекта.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал незаконным внесение в ЕГРН записи о погашении ипотеки в отношении жилого дома и с целью защиты нарушенного права залогодержателя возложил на регистрирующий орган обязанность восстановить запись об ипотеке.

Вместе с тем, возлагая на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанность внести в ЕГРН сведения о смене залогодержателя на Третьякову С.А., суд первой инстанции не принял во внимание, что Третьякова С.А. в регистрационный орган с заявлением о смене залогодержателя не обращалась и в настоящее время не лишена возможности обратиться в регистрационный орган с таким заявлением в установленном законом порядке.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что возложение на Управление Росреестра по Краснодарскому краю указанной обязанности в отсутствие нарушенного права административного истца на внесение в ЕГРН соответствующих сведений является необоснованным.

Не может согласиться судебная коллегия и с выводами суда первой инстанции, касающимися земельных участков ***05 и ***57.

Признавая незаконными действия, выразившиеся в снятии материнского земельного участка с кадастрового учета и возлагая на регистрационный орган обязанность восстановить в ЕГРН запись о нем, а также сведения о наличии в отношении него ипотеки, суд первой инстанции не учел, что возможность восстановления обременений в отношении земельного участка прекратившего свое существование не представляется возможным, как и невозможно восстановление в ЕГРН записи о материнском земельном участке без разрешения вопроса о правах на вновь образованные из него земельные участки.

Не имеется и правовых оснований и для удовлетворения требований о возложении на регистрационный орган обязанности внести в ЕГРН сведения об обременении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером ***57, поскольку это с учетом заявленных требований не приведет к восстановлению прав административного истца в той правовой конструкции о которой заявлено в административном иске.

Заявляя о необходимости внесения в ЕГРН сведений об обременении вновь образованного земельного участка, административный истец вместе с тем требует о восстановлении положения, существовавшего до момента погашения ипотеки, то есть до момента образования земельного участка и настаивает на незаконности образования земельного участка и регистрации права на него.

Из материалов дела следует, что сведения о земельном участке ***05 исключены из ЕГРН в связи с прекращением его существования в результате раздела на два земельных участка.

В результате такого раздела образованы два земельных участка: с кадастровым номером ***57, право собственности на который зарегистрировано на Теницкую С.Г., и с кадастровым номером ***58, право собственности на который зарегистрировано на Т.С.С.

Из административного искового заявления следует, что обращение в суд имеет целью восстановление положения, существовавшего до момента погашения ипотеки.

Однако в таком случае затрагиваются существующие права Теницкой С.Г. и Т.С.С. на вновь образованные земельные участки, право собственности на которые, по мнению административного истца, подлежит исключению из ЕГРН.

В постановления Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам ГПК РФ или АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам ГПК РФ или АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из изложенного следует, что исключение из ЕГРН записи о праве собственности Теницкой С.Г. и Т.С.С. на вновь образованные земельные участки, как того просит истец, возможно только при условии признания такого права отсутствующим.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что административным истцом по отношению к земельным участкам избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части удовлетворения заявленных требований в отношении земельных участков, а также в части возложения на административного ответчика обязанности внести сведения о смене залогодержателя в отношении жилого дома с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Головинского районного суда г. Москвы от 07 октября 2021 года отменить в части удовлетворения требований в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***05 и ***57, а также в части возложения на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности осуществить внесение в ЕГРН записи о смене залогодержателя в отношении жилого дома с кадастровым номером ***36.

В данной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи