Решение

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи фио ,

при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1620/20 по иску фио к наименование организации о признании договора договором долевого участия в строительстве нежилого объекта, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и обязании зарегистрировать право собственности,

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с иском, после уточнения которого просит признать заключенный дата между наименование организации, наименование организации и фио договор купли-продажи будущей вещи ( апартаментов) договором долевого участия в строительстве нежилого объекта в соответствии с ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от дата № 214-ФЗ. Признать право собственности фио на 1125/51135 долей в праве общей долевой собственности на объект: нежилое здание общей площадью 5 113,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0001026:8041, условный номер согласно свидетельству о государственной регистрации права 994П, расположенное по адресу: адрес, инвентарный номер 45:277:002:000226680, назначение: нежилое, 4-этажный ( поземных этажей 2), в вид нежилых помещений общей ориентировочной площадью 112,5 кв.м, цокольный этаж, комната 6, а также 1 этаж, комната 4 ( лот 4). Обязать Управление Росреестра по адрес зарегистрировать право собственности фио на 1125/51135 долей в праве общей долевой собственности на объект : нежилое здание общей площадью 5 113,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0001026:8041, условный номер согласно свидетельству о государственной регистрации права 994П, расположенное по адресу: адрес, инвентарный номер 45:277:002:000226680, назначение: нежилое, 4-этажный ( поземных этажей 2), в вид нежилых помещений общей ориентировочной площадью 112,5 кв.м, цокольный этаж, комната 6, а также 1 этаж, комната 4 ( лот 4).

Исковые требования мотивированы тем, что дата между фио и наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, находящегося по адресу: адрес, общей ориентировочной площадью 112,5 кв.м, цокольный этаж, комната 6, а также 1 этаж, комната 4 ( лот 4). Решением Арбитражного суда адрес по делу № А40-213937/15-175-633Б от дата наименование организации признано несостоятельным ( банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда адрес дата требование фио признано обоснованным и включено в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов наименование организации. дата между наименование организации, наименование организации и фио подписано «Соглашение о реализации девелоперского проекта Loft Park (наименование организации. дата между наименование организации, наименование организации и фио подписан договор купли- продажи будущей вещи ( апартаментов)», согласно условиям которого продавец наименование организации обязуется в течение 2 лет с даты заключения договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателю в собственность нежилое помещение. дата между истцом и ответчиком были подписаны договор уступки прав (требований) и соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных требований. Срок исполнения обязанности ответчика передать истцу нежилое помещение в собственность наступил дата. Ответчиком обязательства не исполнены: помещение в собственность истца до настоящего времени не передано. Кроме того, ответчиком до настоящего времени не начата предусмотренная договорами реконструкция объекта, в том числе не получены установленные Градостроительным кодексом РФ документы, включая разрешение на строительство (реконструкцию). Объект недвижимости по состоянию на момент предъявления иска существует в прежних параметрах - нежилое здание общей площадью 5 113,5 кв.м кадастровый номер 77:09:0001026:8041. Здание имеет один кадастровый номер и значится как единый объект кадастрового учета, объектом незавершенного строительства не является.

Представитель истца фио по доверенности фио в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что угроза нарушения права истца выражается в том, что ответчик намерен продать здание без учета прав дольщиков.

Представители ответчика наименование организации по доверенности фио, фио в судебном заседании с иском не согласились по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав, что объект относится к объектам культурного наследия, разрешение на его реконструкцию до настоящего времени не получено.

Представители заинтересованных лиц наименование организации, наименование организации, наименование организации, Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, своих возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие и по существу исковых требований не представили.

Суд, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой .

Как следует из объяснений представителей сторон и материалов дела, дата между наименование организации и наименование организации заключили предварительный договор купли-продажи апартамента, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи апартамента, согласно которому продавец наименование организации обязуется передать в собственность покупателю наименование организации, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей ( ориентировочной) площадью 112,5 кв.м, а именно: цокольный этаж, комната6, 1 этаж комната 4 ( Лот4) ( апартамент), что подтверждается копией договора ( том 1 л.д.21-24). Согласно пункту 1.2 основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата. Согласно пункту 2.1 общая продажная цена апартамента составляет сумму в размере сумма

Факт исполнения покупателем наименование организации условий договора о внесении обеспечительного платежа в сумме сумма подтверждается копиями платежных поручений ( л.д.27-32).

дата между наименование организации, действующим как продавец, наименование организации, действующим как покупатель, и фио, поименованным как «Новый покупатель» подписано соглашение об уступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи апартамента от дата, согласно которому права и обязанности покупателя уступлены новому покупателю с даты подписания настоящего соглашения. Согласно пункту 4 соглашения за уступку прав и обязанностей покупатель по договору обязуется перечислить покупателю сумму сумма и продавцу сумму в сумма Согласно пункту 5 соглашения обеспечительный платеж, оплаченный покупателем продавцу в размере 15 001 875 засчитывается продавцом в счет оплаты обеспечительного платежа новым покупателем ( том 1 л.д.227-228).

дата Арбитражным судом адрес по делу А40-213937/15-175-633Б вынесено решение о признании наименование организации несостоятельным ( банкротом) с открытием в отношении должника конкурсного производства сроком на шесть месяцев ( том 1 л.д.33-36).

дата Арбитражным судом адрес по делу А40-213937/15-175-633Б было вынесено определение об удовлетворении требований фио о включении его требований в реестр требований кредиторов должника в рамках дела о признании несостоятельным банкротом наименование организации ( том 1 л.д. 37-38). Арбитражный суд установив, что до окончания срока действия предварительного договора основной договор сторонами не был заключен и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, установила, что в соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ предусмотренные предварительным договором обязательства прекращены, что послужило основанием для признания обеспечительного платежа неосновательным обогащением и включения в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов наименование организации требования фио в размере сумма основного долга, а также в размере сумма процентов – в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов.

дата определением Арбитражного суда адрес включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов наименование организации как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника требование наименование организации в размере сумма основного долга, сумма процентов, а также сумма пени – в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов ( том 1 л.д.39-46).

Конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, наименование организации и решением комитета кредиторов наименование организации утверждено «Положение о порядке, сроках и условиях продажи недвижимого имущества наименование организации, в том числе залогом которого обеспечены требования наименование организации ( том 1 л.д.53-67). В числе подлежащего реализации имущества указано нежилое здание , расположенное по адресу: адрес, общей площадью 5 161,2 кв.м кадастровый номер 77:09:0001026:8041. Пунктом 3 Положения предусмотрено, что имущество должника наименование организации реализуется на торгах в электронной форме в соответствии с ФЗ « О несостоятельности ( банкротстве)» от дата № 127-ФЗ и Приказом от дата № 495 Министерства экономического развития Российской Федерации.

дата между наименование организации, наименование организации и фио, заключившим предварительный договор купли-продажи апартаментов с наименование организации, подписано соглашение в рамках реализации девелоперского проекта Loft Park . Стороны соглашения определили, что в связи с признанием наименование организации банкротом механизмом по реализации проекта , и как следствие по возврату средств ( для банка) и получению апартаментов ( для покупателя) является целевое сотрудничество, направленное на реализацию возможности приобретения указанного ниже недвижимого имущества фабрики на торгах организацией–девелопером, являющейся партнером банка, которая за счет собственных либо привлеченных средств предпримет все необходимые действия для окончательной реализации проекта с целью исполнения обязательств, ранее взятых на себя фабрикой перед банком и покупателем ( том 1 л.д.131-145).

Как следует из текста соглашения стороны соглашения осознают, что возможность реализации проекта напрямую зависит от правовой позиции правительства адрес, включившего объект недвижимости, именуемый как адрес адрес, строения, надстройки» в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных ( не отведенных) для целей строительства ( реконструкции), и ( или) при отсутствии разрешения на строительство, и обратившегося с иском в Арбитражный суд адрес о признании самовольными постройками и сносе строений по адресам: адрес,2,8, и 9.

дата между наименование организации, фио и наименование организации заключен договор купли-продажи будущей вещи ( апартаментов), в соответствии с которым наименование организации имеет намерение приобрести в установленном законом порядке в рамках процедуры банкротства с торгов недвижимое имущество фабрики наименование организации, в том числе здание по адресу: адрес, и, при условии приобретения здания в собственность по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов, в течение двух лет с даты заключения договора завершить строительство ( реконструкцию, ремонт) здания и передать покупателю в собственность нежилое помещение – «новый апартамент», площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту) соответствовать характеристикам и параметрам апартамента, указанным в предварительном договоре купли-продажи.

Таким образом, договор купли-продажи будущей вещи от дата заключен под условием, в том числе отменительным, что отражено в пункте 13 договора.

Как следует из текста договора он заключен в целях создания юридических предпосылок для получения покупателем фио апартамента в собственность, принимая во внимание вынесенное Арбитражным судом адрес решение от дата по делу № А40-213937/15-175-633Б о признании Фабрики несостоятельным ( банкротом) и об открытии в отношении Фабрики конкурсного производства.

При таких обстоятельствах, когда предварительный договор купли-продажи апартамента, заключенный фио дата с наименование организации, прекратил свое действие с заменой прав фио , установленных предварительным договором, на право денежного требования, включенного в реестр требований кредиторов наименование организации определением Арбитражного суда адрес от дата по делу А40-213937/15-175-633Б, принимая во внимание, что договор купли-продажи будущей вещи от дата заключен с девелопером в соответствии соглашением о реализации девелоперского проекта Loft Park в рамках дела о банкротстве наименование организации, девелопер наименование организации застройщиком не является, требования истца о признании договора купли-продажи будущей вещи от дата договором долевого участия нельзя признать обоснованными, поскольку данный договор очевидно имеет иную правовую природу.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ из буквального значения содержащихся в договоре, заключенного истцом дата, слов и выражений следует возникновение у ответчика, при соблюдении определенных условий, обязанности в течение двух лет с даты заключения договора завершить строительство ( реконструкцию, ремонт) здания и передать фио в собственность нежилое помещение ( апартамент).

Таким образом, стороны в договоре согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, равном стоимости приобретаемого объекта недвижимости, при заключении договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества, что является основанием для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей вещи.

Поскольку нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на неё в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, учитывая, что неисполнение обязательства о создании и передаче будущей вещи является основанием для предъявления продавцу денежного требования, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем основания для удовлетворения требований о признании права собственности на долю незавершенного строительства отсутствуют.

дата между наименование организации и наименование организации заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и имущественных прав, согласно которому продавец на основании составленного организатором торгов наименование организации протокола от дата об итогах проведения открытых торгов по лоту № 1 ( конкурс № 1722) на электронной торговой площадке передает покупателю перечисленное в пункте 1.1.1 договора недвижимое имущество и имущественные права, принадлежащие продавцу ( том 2 л.д.8-11). В пункте 8 приложения № 1 к договору купли-продажи от дата указано здание нежилое, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001026:8041, площадью 5 113,5 кв.м ( том 2 л.д.12).

По результатам торгов право собственности на здание, расположенное по адресу: адрес, входящее в реализуемый на торгах имущественный комплекс наименование организации, перешло к наименование организации, что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой следует, что дата в отношении указанного объекта недвижимости в ЕГРН внесена запись о праве собственности наименование организации на объект недвижимости по адресу: адрес, площадью 5 113,5 кв.м, кадастровый номер 77:09:0001026:8041, год постройки 1917.

дата между фио и наименование организации заключен договор № Д/130 уступки прав (требований), согласно которому цедент фио уступает цессионарию наименование организации права (требования) покупателя (кредитора) к наименование организации (должнику), первоначально возникшие на основании предварительного договора купли-продажи апартамента от дата, заключенного между должником (наименование организации) и цедентом (покупателем фио), предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи апартамента – нежилого помещения общей ориентировочной) площадью 12,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, цокольный этаж комната 6, этаж 1 комната 4 ( лот № 4) ( том 1 л.д.230-233). Согласно пунктам 1.4 и 1.5 основной договор в предусмотренные предварительным договором купли-продажи сроки сторонами заключен не был, реконструкция здания должником не завершена, апартамент должником цеденту не передан, в результате на стороне должника образовалось неосновательное обогащение в размере, равном сумме уплаченного цедентом должнику обеспечительного платежа сумма и процентов в размере сумма, что определением Арбитражного суда адрес от дата включено в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов должника требованиями цедента фио

Согласно выписке из ЕГРН № 99/2020/309063947 по состоянию на дата в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись, внесенная дата, о праве собственности наименование организации на объект недвижимости в виде нежилого здания площадью 5 113,5 кв.м по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001026:8041, год постройки 1917, что соответствует характеристикам объекта на дату дата. Данные о том, что здание по адресу: адрес , зарегистрировано в ЕГРН как объект незавершенного строительства отсутствуют, соответственно, по делу не представлено доказательств создания в натуре объекта недвижимости, в отношении которого между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей вещи, каковой в данном случае является результат реконструкции здания, что исключает возможность данную вещь индивидуализировать как объект недвижимости. Напротив, при рассмотрении дела по существу установлено, что реконструкция объекта, представляющего собой производственное ( фабричное) здание дата постройки, не произведена, при этом ответчик лишен возможности завершить работы по реконструкции объекта в связи с действующими ограничениями и запретом Департамента культурного наследия адрес осуществлять данные действия на объекте.

Ссылки истца на то, что фактически реконструкция произведена и предусмотренный договором купли-продажи будущей вещи от дата апартамент может быть признан его собственностью не состоятельны, поскольку в условиях отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию), о чем заявлено ответчиком, результат такого строительства ( реконструкции) обладает объективными признаками самовольности и не может являться объектом гражданских прав.

В силу изложенного, заявленные сторонами ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы технического состояния здания по адресу: адрес, не имеют правового значения по делу и судом отклонены, поскольку в соответствии со ст. 79 ГПК РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, что по делу не установлено.

Утверждение истца о том, что объект недвижимости по состоянию на момент предъявления иска существует в прежних параметрах - нежилое здание общей площадью 5 113,5 кв.м, вступает в противоречие с доводами истца о создании объекта незавершенного строительства, долю на который он просит признать за собой в виде нежилого помещения- апартамента, и опровергается техническим отчетом наименование организации инженерно-технического состояния строений по адресу: адрес, проведенном по заказу наименование организации в дата, согласно которому фактическая площадь здания на момент обследования составляет 5 161,2 кв.адрес образом требование истца о признании за ним права на 1125/51135 доли не соответствует фактическим обстоятельствам дела, направлено на увеличение доли истца за счет уменьшения делителя в указанной дроби, и, как следствие, влечет нарушение прав иных сособственников здания и по этим основаниям также является необоснованным.

Доводы истца о возможной продаже наименование организации здания, в котором расположен его апартамент, третьим лицам ничем объективно не подтверждены, основанием для удовлетворения иска служить не могут. По существу в этой части исковые требования направлены на подтверждение действительности договора купли-продажи будущей вещи, который в установленном порядке участвующими в деле истцами не оспорен, такая форма защиты права, при отсутствии объективных данных о его нарушении, законом не предусмотрена.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности с точки зрения положений ст.ст. 8,12 ГК РФ и требований ст.56 ГПК РФ, принимая во внимание, что предметом спора являются обязательства, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, который, в том числе исходя из обстоятельств и целей его заключения, не может быть признан договором долевого участия и к которому не применимы положения ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», учитывая, что факт создания и регистрации будущей вещи в качестве самостоятельного объекта недвижимости не нашел своего подтверждения, учитывая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, так как заявленный иск не направлен на защиту нарушенного права и не соответствует положениям ст.ст. 8,12 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований фио о признании договора договором долевого участия и признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства , в связи с чем в удовлетворении данных исковых требований должно быть отказано.

Поскольку за истцом не признано право собственности на объект недвижимости в виде доли незавершенного строительства в виде нежилого помещения отсутствуют основания для возложения на Управление Росреестра по адрес обязанности по проведению государственной регистрации права истца на объект недвижимости, в этой части исковые требования также подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании договора договором долевого участия в строительстве нежилого объекта, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности и обязании зарегистрировать право собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено дата