Определение суда апелляционной инстанции

Судья фио

Дело № 33-20749/2020

I инст. 2-3736/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дата судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего наименование организации,

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Головинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований фио к Пустохайлову фио о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, заключенного дата между нею и ответчиком; возврате квартиры, расположенной по адресу: адрес, отчужденной ею в пользу ответчика, в ее собственность - отказать.

У с т а н о в и л а:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику фио о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в собственность продавца, уточнив исковые требования, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, заключенный дата между нею и ответчиком; возвратить квартиру, расположенную по адресу: адрес, отчужденную ею в пользу ответчика, в ее собственность. Свои требования истец мотивировал тем, что дата между нею и ответчиком фио был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Договор прошел государственную регистрацию дата В соответствии с условиями договора, квартира оценена по соглашению сторон в размере сумма. Окончательный расчет производится после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Квартира передана ею фио дата, что подтверждается передаточным актом купли-продажи квартиры. дата за фио зарегистрировано право собственности на квартиру. На квартиру наложено обременение – ипотека в силу закона, в пользу наименование организации. Вместе с тем, до настоящего времени не произведен окончательный расчет по договору купли-продажи, ей не переданы причитающиеся по Договору купли-продажи денежные средства в размере сумма. Она и ее семья продолжают проживать в спорной квартире и не меняли своего места жительства с момента регистрации в ней. Законодательством определено, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является оплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. дата по месту регистрации фио ею направлено предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с неоплатой. Почтовое отправление не было получено ответчиком, возвращено в адрес отправителя.

Представители истца фио, действующие на основании доверенностей фио, фио, в судебное заседание суда первой инстанции явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Представитель ответчика фио, действующий на основании доверенности фио, в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, полагая не обоснованными, представил письменные возражения (т.1 л.д.62-64), указывая, что денежные средства для уплаты за квартиру согласно договора, ответчиком передавались из расчета сумма из собственных средств и сумма за счет заемных средств, которые ему по договору займа №023/77/14/П от дата предоставило наименование организации. В качестве обеспечения обязательств по договору займа данная квартира была передана им в залог наименование организации. дата в присутствии представителя наименование организации денежные средства в полном объеме в сумме сумма были переданы истцу в наличной форме в банке, в котором обслуживался займодавец. Претензий истец после передачи денег не имел. По взаимной договоренности, истец обязался выписать себя и членов своей семьи из проданной квартиры и сняться с регистрационного учета. Однако, до настоящего момента не сделал этого. дата в адрес истца ответчиком было направлено требование об освобождении жилого помещения, которое истцом до настоящего времени не выполнено. Также представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности (т.1 л.д.59-60).

Представитель третьего лица наименование организации, действующая на основании доверенности фио, в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержала доводы письменных возражений на иск (т.1 л.д.86-88), указывая, что истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. В соответствии с пунктом 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в котором указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. С учетом изложенного, требования истца о возврате квартиры в ее собственность не обоснованы. Также представителем третьего лица заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику (дата) до момента обращения истца в суд прошло более трех лет.

Суд постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио, ссылаясь, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца фио по доверенности фио, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика фио, действующий на основании доверенности фио, возражавшего против отмены решения суда, а также обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами по делу и требованиями закона, в том числе, ст. ст. 1, 10, 421, 432, 433, 454, 486, 549, 551, 555, 556, 450, 452, 453 ГК РФ, ст. ст. 56, 61 ГПК адресадрескона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от дата №102-ФЗ, п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, дата между фио и фио заключен Договор купли-продажи квартиры (т.1 л.д.11-14), в соответствии с условиями которого, покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: адрес (п.1.1). Согласно п.1 4. Договора, квартира оценивается, по соглашению сторон, в размере сумма и продается за указанную сумму.

Согласно п.2.1 договора, продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира указанная в п.1.1 и 1.2. настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых наименование организации, согласно договору займа №023/77/14/П от дата, заключенному в адрес между покупателем и займодавцем.

Заем предоставляется в размере сумма для приобретения в собственность покупателя квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, со сроком возврата займа – 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа (п.2.2 договора). За пользование займом фио уплачивает проценты из расчета процентной ставки 15,5% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу (п.2.3 договора).

В силу требований ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от дата №102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру (п.2.4 договора).

Согласно п.3 договора, расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере сумма в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного займа по договору займа (п.3.1.1). Уплата денежной суммы, указанной в подпункте 3.1.1 настоящего Договора производится в следующем порядке: денежные средства покупателя в размере сумма и денежные средства, предоставляемые займодавцем покупателю в виде ипотечного займа по Договору займа в размере сумма заложены не позднее двух рабочих дней с дня подписания настоящего договора покупателем в присутствии продавца в арендованную у банка ячейку сейфа по Договору аренды индивидуального банковского сейфа (п.3.1.2) Окончательный расчет производится после перехода права собственности на квартиру к покупателю (п.3.1.3).

Как следует из п.4.1.3 договора, продавец обязуется: в день получения от покупателя денежных средств согласно п.3.1.2 настоящего договора предоставить займодавцу документы, подтверждающие получение от покупателя указанных денежных средств.

В соответствии с п.4.2 договора, продавец имеет право: требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств или частичного получения денежных средств: - указанных в п.3.1.1 настоящего договора – в случае, если денежные средства не выданы продавцу в полном объеме в течение 1 (одного) календарного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Передача денежных средств подтверждается расписками; – указанных в п.3.1.2 настоящего договора – случае, если денежные средства не выданы продавцу в полном объеме в течение 1 (одного) календарного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Передача денежных средств подтверждается расписками (п.4.2.1).

дата между фио и фио подписан Передаточный акт при купле-продаже квартиры (т.1 л.д.15).

Государственная регистрация права собственности фио на квартиру по адресу: адрес, произведена дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.119-122).

дата между наименование организации и фио заключен Договор займа №023/77/14/П (т.1 л.д.89-103), в соответствии с условиями которого, займодавец предоставляет заемщику заем, а заемщик обязуется возвратить заем и уплатить за пользование займом проценты на условиях настоящего договора, в том числе: сумма займа – сумма; срок займа – 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа; процентная ставка по займа – 15,5% годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по дату фактического возврата займа (включительно).

Согласно п.1.2 договора займа, заем предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя в собственность фио жилого помещения, находящегося по адресу: адрес, стоимостью сумма

В силу п.3.1 договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст.77 Федерального закона от дата №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п.1.4 договора займа, права займодавца по настоящему договору подлежат удовлетворению Закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном настоящим договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Как следует из положений п.2.3 договора займа, заем предоставляется заемщику после оплаты всеми или любыми из заемщиков разницы в размере сумма между стоимостью квартиры, указанной в п.1.2 настоящего Договора, и суммой предоставляемого займа и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом указанных денежных средств.

Согласно п.2.4 договора займа, предоставленная согласно п.1.1 настоящего Договора сумма займа закладывается Заемщиком и Продавцом квартиры в ячейку сейфа в счет оплаты по Договору купли-продажи квартиры, арендованную заемщиком и продавцом квартиры у банка.

В соответствии с условиями договора составлена Закладная (т.1 л.д.125-136).

дата между наименование организации и наименование организации был заключен Договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №13-06/ДКПЗ/36 (т.2 л.д.5-14), исходя из условий которого право на закладную передано наименование организации.

Согласно выписке из ЕГРН от дата (т.2 л.д.84-87), дата произведена государственная регистрация Ипотеки в пользу наименование организации.

Решением Володарского районного суда адрес от дата, по делу по иску наименование организации к фио о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено: …расторгнуть Договор займа №023/77/14/П от дата, заключенный между наименование организации и фио; взыскать с фио в пользу наименование организации задолженность по договору займа №023/77/14/П от дата в сумме сумма, из которых: сумма просроченного долга – сумма, сумма просроченных процентов – сумма; расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма; обратить взыскание на недвижимое имущество – квартиру, кадастровый номер Х , состоящую из трех комнат, общей площадью 73,3 кв.м., жилой площадью 42,7 кв.м., расположенную по адресу: адрес, принадлежащую на праве собственности фио; определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену объекта залога – квартиры, общей площадью 73,3 кв.м., кадастровый номер Х , находящейся по адресу: адрес, в размере сумма (т.1 л.д.110-112).

Указанное решение суда вступило в законную силу. Постановлением судебного пристава-исполнителя Головинского ОСП УФССП России по Москве дата вынесено Постановление о возбуждении исполнительного производства №Х ИП в отношении фио (т.1 л.д.104-105).

Представители истца в суде первой инстанции поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, указывая, что истец денежные средства по договору купли-продажи квартиры не получила. Также представители в судебном заседании возражали против применения срока исковой давности по заявлению ответчика и третьего лица, указывая, что условия договора купли-продажи квартиры не содержат прямого указания на срок исполнения обязательства. Заложенные денежные средства в банковскую ячейку не означают того, что покупатель произвел с продавцом окончательный расчет, не являются указанием срока исполнения обязанности продавца. Из договора следует, что срок исполнения обязательств покупателя в договоре не определен. До настоящего времени окончательный расчет по договору между фио и фио не произведен. Однако, государственная регистрация права собственности фио на спорную квартиру состоялась дата. дата в адрес регистрации ответчика отправлено предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Таким образом, истцом не пропущен срок исковой давности, так как договор не содержит указание на срок исполнения обязательства, а срок исковой давности начинает течь с момент предъявления требования об исполнении обязательства.

В подтверждение доводов истцом представлено направленное дата в адрес ответчика Предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры, в связи с неполучением денежных средств по договору (т.1 л.д.23-26).

Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании суда первой инстанции установлено, что денежные средства были выплачены истцу ответчиком в полном объеме, в соответствии с условиями договора. Денежные средства переданы дата наличными, в банке, в присутствии представителя наименование организации. Истцом о получении денежных средств была составлена расписка, копия которой имеется у ответчика. Оригинал расписки был передан наименование организации. Все обязательства по договору купли-продажи были выполнены ответчиком в срок и в полном объеме. Также представитель ответчика поддержал заявление о применении срока исковой давности.

В подтверждение доводов ответчиком представлена копия Расписки от дата, о получении фио от фио денежных средств по Договору купли-продажи квартиры от дата в размере сумма, за проданную трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: адрес (т.1 л.д.113).

Оригинал указанной расписки, при рассмотрении дела, в суд не представлен, в связи с чем, в силу ч.7 ст.67 ГПК РФ суд не признал копию указанной расписки недопустимым доказательством по делу.

Представитель третьего лица наименование организации в суде поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление (т.1 л.д.86-88), пояснив, что была произведена государственная регистрация права собственности покупателя на спорную квартиру. В связи с чем, если истец полагает, что она не получила денежные средства по договору, она вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Требования истца о возврате квартиры в ее собственность удовлетворению не подлежат. Также представитель поддержал ходатайство о применении срока исковой давности, указывая, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику до момента обращения истца в суд прошло более трех лет.

Из п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что ни закон, ни договор купли-продажи квартиры от дата, не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

При таких обстоятельствах, оценив доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры, поскольку с учетом норм действующего законодательсвта, не исполнение обязательств по договору купли-продажи квартиры, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжение договора.

При этом суд учёл, что относительно предмета спора – квартиры, расположенной по адресу: адрес, имеется и другой спор, между ответчиком фио и третьим лицом наименование организации. На момент рассмотрения дела, решение Володарского районного суда адрес от дата, по делу по иску наименование организации к фио о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, которым в том числе, обращено взыскание на спорную квартиру, вступило в законную силу, судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, проведены торги со спорным имуществом (т.1 л.д.106-109).

Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец с дата к ответчику не предъявляла. Претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением условий договора направлена истцом только дата, то есть после вынесения Володарским районным судом адрес решения от дата и возбуждения исполнительного производства дата

Помимо этого, суд согласился с доводами ответчика и третьего лица о пропуске истцом срока исковой давности, с учетом положений т. ст. 195, 196, 199, 200.

Так, суд установил, что согласно условиям Договора купли-продажи квартиры от дата, уплата денежной суммы в размере сумма производится в следующем порядке: денежные средства покупателя в размере сумма и денежные средства, предоставляемые займодавцем покупателю в виде ипотечного займа по Договору займа в размере сумма заложены не позднее двух рабочих дней с дня подписания настоящего договора покупателем в присутствии продавца в арендованную у банка ячейку сейфа по Договору аренды индивидуального банковского сейфа (п.3.1.2).

Окончательный расчет производится после перехода права собственности на квартиру к покупателю (п.3.1.3). Передаточный акт при купле-продажи квартиры подписан сторонами договора дата Государственная регистрация права собственности фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, произведена дата

Следовательно, о нарушении своего права на получение денежных средств за проданную квартиру истец узнал дата, а в суд с настоящим исковым заявлением обратился только дата, то есть с пропуском установленного ст.196 ГК РФ срока исковой давности. Доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности, истцом не представлено.

Доводы истца о том, что срок исковой давности необходимо исчислять с даты направления требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, правомерно были отклонены судом, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что утверждение ответчиков о пропуске истцом фио срока исковой давности нашло свое объективное подтверждение.

Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин пропуска срока исковой давности, предусмотренных ст.205 ГК РФ, истцом при рассмотрении дела не представлено.

При таких обстоятельствах, когда срок исковой давности по заявленным требованиям истек и об этом объявлено в суде ответчиком, третьим лицом, в силу ст.199 ГК РФ в удовлетворении исковых требований фио правомерно было отказано в полном объеме, в связи с истечением срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности не пропущен, квартира из владения истца не выбыла и она является ее фактическим владельцем, а в договоре не определена окончательная дата взаиморасчетов сторон, что также свидетельствует о том, что срок исковой давности не пропущен, отклоняются судебной коллегией, как направленные на переоценку выводов суда. Указанные обстоятельства были предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, с которой соглашается и судебная коллегия.

Иные доводы апелляционной жалобы представителя ответчика направлены на переоценку выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда по одним только формальным соображениям, в силу положений ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поэтому у суда апелляционной инстанции не имеется предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

Решение Головинского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя представителя истца фио по доверенности фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи