Определение суда апелляционной инстанции

Судья фио

Дело № 33-25937/2020

(№ 2-1723/2019 – в суде 1-й инст.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дата

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего наименование организации,

судей фио, фио,

при помощнике судьи фио,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Головинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании пункта 3.9 Договора от дата №7/433-М участия в долевом строительстве, заключенного между нею и ответчиком наименование организации - недействительным; взыскании с ответчика в связи с соразмерным уменьшением цены договора от дата №7/433-М участия в долевом строительстве по причине уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с проектной в сумме сумма, компенсации морального вреда сумма, штрафа в размере сумма, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере сумма – отказать,

установила:

фио обратилась в суд с иском к наименование организации, просила признать пункт 3.9 договора от дата №7/433-М участия в долевом строительстве недействительным; взыскать с ответчика в связи с соразмерным уменьшением цены договора от дата №7/433-М по причине уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с проектной сумма, компенсацию морального вреда сумма, штраф в размере сумма, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере сумма

В обоснование заявленных требований указала о том, что дата между сторонами был заключен договор №7/433-М участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу: адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу квартиру, согласно характеристикам, указанным в п.2.2 договора, а она обязалась уплатить цену договора в сумме сумма, из расчета стоимости одного квадратного метра площади квартиры – сумма Обязательства по оплате объекта истцом исполнены. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию дата, присвоен адрес: адрес. В соответствии с п.2.2 договора, общая проектная площадь приобретаемой квартиры составляет 78,9 кв.адрес п. 3.8 договора, в случае, если по результатам технической инвентаризации «фактическая площадь объекта» не будет совпадать с «проектной площадью объекта» стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств. В дата в личном кабинете мобильного приложения в разделе «документы по договору» застройщиком был размещен предложенный на подпись участнику проект дополнительного соглашения к договору, из которого стало известно, что проведена техническая инвентаризация объекта, согласно которой площадью объекта долевого строительства меньше согласованной сторонами при совершении сделки на 2,4 кв.м., при этом цена договора, указанная в п.3.1 договора, осталась неизменной, и составила сумму сумма Согласно п.3.9 договора, цена договора, установленная в сумме сумма, подлежит уменьшению и определяется размер возмещения, в случае, если по результатам технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше «общей проектной площади объекта» более чем на 5 кв.м., при этом цена договора подлежит изменению в сторону увеличения и определяется сумма доплаты в предельном значении (до) 5% увеличения фактической площади объекта долевого строительства, по результатам технической инвентаризации. Таким образом, из буквального толкования данного пункта договора, сумма возмещения (возврата) денежных средств цены аоговора возможна лишь в случае уменьшения фактической площади объекта более чем на 5 кв.м., при этом сумма доплаты производится в любом случае при изменении площади квартиры в сторону увеличения, но до предельного значения – 5% от увеличенной площади, что явно свидетельствует о неравномерном распределении обязанностей и ущемляет права истца как потребителя. дата предъявил ответчику претензию с требованием соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью и возврате излишне уплаченных участником денежных средств в сумме сумма В удовлетворении требований претензии ответчиком было отказано. Истец полагает, что условия п.3.9 договора нарушают права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры. В соответствии с положениями Федерального закона от дата №214-ФЗ объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации. Отклонение площади фактически передаваемой квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является отступлением от условий договора и существенным изменением качественной характеристики объекта.

Представитель истца фио по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика наименование организации по доверенности фио в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила письменный отзыв на иск, просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: адрес, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию разрешением на ввод от дата № 77-118000-008678-2018. В соответствии с п.2.2 договора общая проектная площадь квартиры истца составляет 78,9 кв.адрес сведениям из адрес спорной квартиры составляет 76,5 кв.адрес при проведении обмеров квартиры кадастровыми инженерами были допущены погрешности при расчетах определения площади квартиры. Согласно п.2.2 договора примерный план «объекта», отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося «Многоквартирного дома» приведен в Приложении №1 и №2 к настоящему Договору, являющимися его неотъемлемой частью. В случае наличия на данном плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер и не будут создавать для «Застройщика» каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов. Квартира передавалась истцу без перегородок и без внутренней отделки, что не оспаривается истцом. По данным кадастровых инженеров наименование организации, фактическая площадь спорной квартиры составляет 81,6 кв.адрес площади квартиры, определенной по результатам натурных обмеров и площади квартиры, внесенной в ЕГРН, связано с тем обстоятельством, что при первоначальных обмерах квартиры кадастровыми инженерами были допущены погрешности в определении площади. По результатам проведенной судебной экспертизы, экспертами в ходе визуально-инструментального осмотра квартиры было установлено, что фактическая площадь квартиры без учета внутренних перегородок и внутренней отделки составляет 80,9 кв.адрес того, по результатам проведенной судебной экспертизы, экспертами было установлено, что ориентировочная площадь перегородок на момент проведения обмеров экспертами составляет 4,6 кв.м., площадь квартиры с вновь возведенными перегородками после подписания акта приема-передачи составляет 76,3 кв.адрес, истец, устанавливая перегородки по своему усмотрению (в части их количества и толщины), может менять площадь квартиры, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Таким образом, площадь квартиры на момент подачи искового заявления составляла 80,9 кв.м., так как квартира истцу передавалась без перегородок и внутренней отделки согласно условиям Договора. Проведение обмеров по определению фактической площади квартиры соответствует положениям приказа Министерства экономического развития РФ от дата №90 «Требования к определению площади здания, сооружения и помещения», СНиП дата «Здания жилые многоквартирные», Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от дата № 37, а также п.2.2 договора, что, в свою очередь, исключает правовые основания для взыскания денежных средств за разницу между фактической и проектной площадью квартиры. Соответственно, фактическая площадь квартиры, определенная по результатам натурных обмеров, не соответствует данным в отношении площади квартиры, отображенным в Филиале наименование организации. Ответчиком было подано заявление в Управление Росреестра по Москве с целью исправления кадастровой ошибки и внесения изменений в ЕГРН в части площади, учитывая фактическую площадь квартиры. Однако учитывая то обстоятельство, что ответчик не является собственником спорного жилого помещения, Управлением было отказано в исправлении реестровой ошибки в части площади квартиры. Согласно п. 3.8 Договора если фактическая площадь «Квартиры» не будет совпадать с ее проектной площадью, «Стороны» дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств. В соответствии с п.3.9 договора размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра «Квартиры» и фактической площади «Квартиры», при этом обязанность возврата денежных средств «Участнику» возникает у «Застройщика» только при условии, если фактическая площадь «Квартиры» меньше проектной площади «Квартиры» более чем на 5 кв.адрес образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры (в сторону уменьшения по версии истца) в размере 2,4 кв.м. (с данной разницей в площади ответчик не согласен) не является предметом для проведения взаиморасчетов по договору. Данное положение договора (п.3.9) не противоречит ч.2 ст.5 ФЗ от дата №214-ФЗ. По правилам п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласовав данное условие в договоре, стороны пришли к согласию о порядке проведения окончательных взаиморасчетов. Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом договоре не имеется. Кроме того, Договор является исполненным. Таким образом, отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истца, как потребителя, поскольку величина отклонения не указывает на отступление ответчиком от условий договора, а также на непригодность квартиры для проживания. Переданная квартира соответствует всем требованиям и характеристикам, указанным в договоре, в части соблюдения технических и градостроительных регламентов при возведении объекта. В случае удовлетворения исковых требований, представитель ответчика просила снизить размер штрафа и сумму судебных расходов. Также представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве о дате, месте и времени рассмотрения дела извещалось надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, мнения по иску в суд не представил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец фио

Проверив материалы дела, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения представителя истца фио по доверенности фио, поддержавшего жалобу, представителя ответчика наименование организации по доверенности фио, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что дата между наименование организации и фио был заключен договор №7/433-М участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется своими силами (и/или с привлечением других лиц) построить «многоквартирный дом» и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику «Объект», а участник обязуется уплатить «Цену договора» и принять «Объект» в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно п. 2.2 договора объект имеет следующие проектные параметры и характеристики: местоположение объекта на этаже – дата, секция – 1, этаж – 8, количество комнат – 3, проектный (условный) номер – 77, общая проектная площадь – 78,9 кв.м., стоимость 1 кв.м., руб. – 180 000, стоимость – сумма

Примерный план «Объекта», отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей Объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося «Многоквартирного дома», приведен в Приложении №1 и №2 к настоящему договору, являющимися его неотъемлемой частью. В случае наличия на данном плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических счетчиков, вентиляционных шахт и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер и не будут создавать для застройщика каких либо обязательств по фактическому выполнению/установке/ поставке указанных объектов.

Согласно п. 3.1 договора цена договора на момент подписания настоящего договора составляет сумма, НДС не облагается. Цена договора подлежит в дальнейшем изменению в случае, оговоренном в п. п. 3.7 – 3.9 настоящего договора.

В соответствии с п. 3.8 договора в случае, если по результатам технической инвентаризации адрес объекта» не будет совпадать с адрес Объекта», «Стороны» дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств, при этом неисполнение обязанности Участника по доплате признается «Сторонами» как факт неисполнения обязательств в части и влечет последствия, предусмотренные настоящим договором.

Согласно п. 3.9 договора размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра «Объекта», указанной в п.3.1, и адрес Объекта», при этом обязанность возврата денежных средств «Участнику» возникает у «Застройщика» только при условии, если фактическая адрес меньше «Обшей проектной адрес», более чем на 5 (пять) квадратных метра.

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры истец фио выполнила в полном объеме.

Жилой дом по адресу: адрес, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от дата № 77-118000-008678-2018.

дата наименование организации составлен акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний), согласно которому наименование организации, являющееся застройщиком объекта долевого строительства – квартиры №77, общей площадью 76,5 кв.м., расположенной по адресу: адрес, (строительный адрес: адрес, адрес, стр.3.13), в связи с уклонением участника долевого строительства фио принятия объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от дата №7/433-М в предусмотренный указанным договором срок, руководствуясь ч.6 ст.8 ФЗ от дата №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по истечении двухмесячного срока составило настоящий односторонний акт о передаче объекта долевого строительства фио

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, согласно которой общая площадь квартиры, расположенной по адресу: адрес, составляет 76,5 кв.м.

Ответчиком в обоснование возражений по иску представлены: техническое описание многоэтажного жилого комплекса по адресу: адрес, включая экспликацию и поэтажный план квартиры №77, выполненное наименование организации, согласно которым общая площадь квартиры №77 в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, составляет 81,6 кв.м.

По ходатайству ответчика на основании определения суда от дата по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно выводам заключения экспертов наименование организации №2-1723/19 от дата, на основании требований нормативно-технической документации, данным экспертного осмотра, экспертами была отображена фактическая площадь квартиры, расположенной по адресу: адрес, без учета внутренних перегородок и внутренней отделки, представленная в исследовательской части на Рисунке №1. Таким образом, фактическая площадь квартиры, расположенной по адресу: адрес (строительный адрес: адрес, адрес) без учета внутренних перегородок и внутренней отделки составляет 80,9 кв.м.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор не является публичным, оспариваемый истцом пункт договора предполагает возможность изменения цены объекта по соглашению сторон, что не противоречит требованиям действующего законодательства, с данными условиями истец согласился, условия договора относительно качества объекта долевого строительства ответчиком не нарушены, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора №7/433-М от дата квартира передавалась истцу без перегородок и внутренней отделки и указанная площадь квартиры составила 80,9 кв.м., а, кроме того, истцом пропущен установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности, учитывая, что договор между сторонами заключен дата, тогда как с настоящим иском фио обратилась в суд лишь дата.

С данными выводами суда коллегия согласиться не может.

Согласно п. 2.2 договора объект имеет следующие проектные параметры и характеристики: местоположение объекта на этаже – дата, секция – 1, этаж – 8, количество комнат – 3, проектный (условный) номер – 77, общая проектная площадь – 78,9 кв.м.

Согласно п. 1.6 договора общая проектная площадь объекта устанавливается "Сторонами" в целях исчисления "Цены договора" до проведения технической инвентаризации "Объекта" и рассчитывается на основании проектной документации как сумма следующих площадей: общей адрес, определенной в соответствии со адресст. 15 адреса РФ, и площади балконов/террас (с применением коэффициента 0,3), лоджий (с применением коэффициента 0,5) в случае наличия таковых.

В силу п. 1.7 договора, фактическая адрес устанавливается "Сторонами" в целях исчисления окончательной "Цены Договора" и рассчитывается на основании результатов технической инвентаризации "Объекта" как сумма следующих площадей: общей адрес, определенной в соответствии со адресст. 15 адреса РФ, и площади балконов/террас (с применением коэффициента 0,3), лоджий (с применением коэффициента 0,5) в случае наличия таковых.

На основании п. 1.8 договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате "Участником" для строительства (создания) "Объекта", который на момент подписания настоящего договора определяется как произведение адрес объекта" на стоимость одного кв. м адрес, указанную в п. 3.1. "Цена договора" подлежит в дальнейшем изменению в случае, оговоренном в п. 3, 7 и 3.8 настоящего договора.

Согласно п. п. 2.2 и 3.1 договора расчетная стоимость одного квадратного метра общей площади на момент подписания договора составляет сумма

В силу п. 3.7 договора, окончательные расчеты между "Сторонами" производятся в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления "Застройщиком" "Участнику" данных о адрес объекта", определенной по результатам технической инвентаризации. При этом расчеты в соответствии с настоящим пунктом производятся "Сторонами" путем единовременного внесения платежа.

Согласно п. 3.8 договора, если фактическая площадь "Квартиры" не будет совпадать с ее проектной площадью, стороны дополнительным соглашением определяют размер возврата или доплаты денежных средств.

Как указано выше, в п. 3.9 договора стороны определили, что размер суммы возврата или доплаты денежных средств определяется через стоимость одного квадратного метра "Квартиры" и фактической площади "Квартиры", при этом обязанность возврата денежных средств "Участнику" возникает у "Застройщика" только при условии, если фактическая площадь "Квартиры" меньше проектной площади "Квартиры" более чем на 5 (пять) кв. м.

Между тем, из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что ответчиком истцу передана квартира №77, общей площадью 76,5 кв.м., расположенная по адресу: адрес.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора стороны определили, что оспариваемый истцом пункт договора предполагает возможность изменения цены объекта по соглашению сторон, что не противоречит требованиям действующего законодательства. При этом оценки содержанию всего п. 3.9 договора в части окончательного расчета цены договора, при условии, если объект передан с отступлением от проектной площади в сторону уменьшения, суд не дал.

Пункт 4 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от дата предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из материалов дела, истцом исполнены обязательства перед ответчиком в полном объеме, выплачена полная стоимость объекта долевого строительства, между тем, фактическая площадь квартиры уменьшилась на 2,4 кв.м. и составила вместо 78,9 кв.м. – 76,5 кв.м., в связи с чем истцу передано помещение, имеющее существенное отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит вышеприведенным требованиям законодательства.

Тогда как подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, влечет существенное изменение его качественной характеристики.

Согласно п. 5 адресст. 15 адреса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от дата N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Измерение помещений производится с точностью до 1 см, для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок (п. 3.6).

Как следует из плана квартиры в приложении N 2 к договору участия в долевом строительстве №7/433-М от дата квартира включает в себя помещения: 3 комнаты, кухню, прихожую, ванную, 2 санузла, кладовую, у всех помещений установлена фиксированная площадь с учетом межкомнатных перегородок. На экспликации БТИ, внесенной в ЕГРН, площадь квартиры также указана с учетом помещений, их назначения, площадей, перегородок.

Согласно сведениям ЕГРН Управления Росреестра по адрес площадь переданной истцу квартиры составляет 76,5 кв.адрес обмеров никем не оспорены.

То обстоятельство, что согласно выводам заключения экспертов наименование организации №2-1723/19 от дата фактическая площадь квартиры без учета внутренних перегородок и внутренней отделки 80,9 кв.м., не опровергает факт того, что истцу передано помещение, имеющее существенное отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, поскольку по условиям заключенного между сторонами договора (п. п. 1.6 - 1.8, 3.9) окончательная цена договора определяется как произведение цены одного метра (фиксированная величина в п. 3.1) на фактическую площадь объекта, которая определяется в соответствии со адресст. 15 адреса Российской Федерации - с учетом площадей всех помещений, то есть с учетом внутренних перегородок.

Возражения ответчика со ссылкой на п. 2.2 договора, в последнем абзаце которого указано, что в случае наличия на данном плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, данные обозначения будут носить условный характер и не будут создавать для "Застройщика" каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов, несостоятельны, так как указанный пункт не содержит условия о том, что квартира сдается без перегородок и имеет свободную планировку, напротив, первая часть того же пункта содержит условия о параметрах объекта, где также приведен перечень всех помещений квартиры с указанием их площади, как и в приложении N 2.

Таким образом, истцу застройщиком был передан объект, площадь которого меньше проектной на 2,4 м, в связи с чем исходя из положений п. 3.7, 3.8 и первой части п. 3.9. при окончательном расчете цена договора подлежит изменению в сторону уменьшения, следовательно, участнику возвращаются денежные средства в сумме сумма (2,4 x сумма), однако в этом ему было отказано на основании второй части пункта 3.9.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора признаются недействительными в том случае, если они ущемляют права потребителя по сравнению с правилами установленными законом.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Оспариваемые истцом положения п. 3.9 договора содержит условие о выплате денежных средств участнику застройщиком только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 5 кв. адрес ограничение уменьшения размера площади объекта только для застройщика нарушает права истца, как участника и потребителя, поскольку в силу ст. ст. 432, 554 ГК РФ, положений Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" размер площади объекта недвижимости относится к существенным условиям договора, которые должны четко быть оговорены сторонами при заключении сделки о купли-продажи недвижимости.

Указанное условие договора дает другой более сильной стороне - застройщику необоснованное преимущество и возможность передать без возврата переплаты объект, площадь которого менее предусмотренной договором, что не может считаться разумным и справедливым.

При этом аналогичное положение при передаче объекта площадью превышающей проектную, договор не содержит, что в свою очередь позволяет ответчику предъявить требования о взыскании денежных средств в случае превышения площади объекта.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании недействительными условий п. 3.9 договора участия в долевом строительстве № 7/433-М от дата об обязании застройщика возвратить денежные средства только при условии, если фактическая площадь объекта меньше проектной площади объекта более чем на 5 кв. м.

Также коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, основанием недействительности сделки в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение закона или иного правового акта.

В данном случае условия п. 3.9 договора участия в долевом строительстве № 7/433-М от дата являются недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушают положения п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ущемляют права потребителя по сравнению с правилами установленными законом, в связи с чем договор является ничтожной сделкой, а не оспоримой, а потому к требованиям фио применяется трехгодичный срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор начал исполняться с дата, фио обратилась в суд с настоящим иском дата, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, то данный срок истцом не пропущен.

Учитывая изложенное, принятое по делу решение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

По вышеприведенным мотивам требования истца о признании недействительными условий п. 3.9 договора участия в долевом строительстве № 7/433-М от дата об обязании застройщика возвратить денежные средства только при условии, если фактическая площадь объекта меньше проектной площади объекта более чем на 5 кв. м., подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме сумма

Поскольку ответчиком нарушены права истца как потребителя, на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, характера причиненных истцу нравственных страданий и переживаний, принимая во внимание требование разумности, коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма

С ответчика в пользу истца подлежит также взысканию предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф, размер которого, с учетом обстоятельств дела, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегия полагает возможным снизить до сумма, что не нарушит баланса между применяемой к ответчику меры гражданской ответственности и интересов истца.

В соответствие со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, учитывая категорию спора, объем оказанных истцу услуг, принцип разумности, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в сумме сумма

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в сумме сумма

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Головинского районного суда адрес от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требований фио к наименование организации о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать условия п. 3.9 договора участия в долевом строительстве № 7/433-М от дата между наименование организации и фио, в части, предусматривающей обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства только при условии, если фактическая площадь объекта меньше проектной площади объекта более чем на 5 кв. м, недействительными.

Взыскать с наименование организации в пользу фио денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

В остальной части иска отказать.

Взыскать с наименование организации в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Председательствующий

Судьи