Определение суда апелляционной инстанции

Судья Александрова М.В.

Дело № 33-19376

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 апреля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Удова Б.В.,

судей Мухортых Е.Н., Сальниковой М.Л.,

при секретаре Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца Г.А.А. на решение Головинского районного суда города Москвы от 25 октября 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Г.А.А. к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру – отказать,

установила:

Г.А.А. обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: ***, прекращении права собственности города Москвы на указанную квартиру, признании за истцом права собственности на данную квартиру, мотивируя свои требования тем, что 12 декабря 2013 года она заключила с Р.И.Г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. По акту приема-передачи Р.И.Г. передала Г.А.А. спорную квартиру. Решением Головинского районного суда г. Москвы от 25 июня 2015 года доверенность, выданная М.Ю.Б. на имя Р.Т.А., договор передачи квартиры между ДЖП и ЖФ гор. Москвы и М.Ю.Б. признаны недействительными, право собственности Р.И.Г. на данную квартиру прекращено, право собственности квартиру признано за городом Москвой. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2016 года решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 июня 2015 года отменено, принято новое решение, которым доверенность, выданная М.Ю.Б. на имя Р.Т.А., договор передачи квартиры между ДЖП и ЖФ гор. Москвы и М.Ю.Б. признаны недействительными, спорная квартира истребована из незаконного владения Г.А.А., право собственности Г.А.А. на квартиру прекращено, признано право собственности на квартиру за городом Москвой. Вместе с тем, при приобретении спорной квартиры по договору купли-продажи от 12.12.2013 Г.А.А. не знала и не могла знать, что титульный собственник имущества, выступавший по отношению к ней в качестве продавца, не имел право отчуждать данное имущество. При совершении сделки Г.А.А. действовала с достаточной степенью разумности и осмотрительности, которая предполагается у участников гражданского оборота. Она осмотрела квартиру, цена договора не отличалась от обычной цены, сложившейся на рынке жилья, получила от продавца Р.И.Г. расписку о получении денежных средств, потребовала личного участия в совершении сделки от Р.И.Г., внешний вид которой не давал оснований сомневаться в её состоянии здоровья, в связи с чем требовать от неё справок о состоянии на учетах в НД и ПНД она не стала. Р.И.Г. ни в момент совершения сделки купли-продажи, ни при передаче ей денежных средств за квартиру, ни в момент регистрации договора купли-продажи не заявляла о том, что спорный объект недвижимости является предметом судебного разбирательства. О судебном споре в отношении спорной квартиры истцу стало известно лишь после совершения сделки купли-продажи, передачи денежных средств и регистрации за ней права собственности на квартиру. Истец приобрела спорную квартиру у Р.И.Г., которая являлась единственным собственником, её право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Никаких обременений в ЕГРП на момент совершения сделки зарегистрировано не было. Истец была ознакомлена с правоустанавливающими документами на квартиру. Таким образом, совершенная сделка отвечает всем признакам добросовестности приобретения спорной квартиры, а истец является добросовестным приобретателем.

Представитель истца Г.А.А. по доверенности Н.А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности М.Г.С. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на то, что обстоятельства, при которых Г.А.А. была приобретена спорная квартира, не свидетельствуют о её добросовестности. При оформлении сделки купли-продажи квартиры Г.А.А. видела жилищные документы на квартиру, из которых усматривалось, что в жилом помещении зарегистрирован М.Ю.Б., за которым было сохранено право пользования квартирой. В настоящее время право собственности на квартиру признано за г. Москвой на основании решения суда, вступившего в законную силу, а поэтому оснований для прекращения права собственности города Москвы на спорную квартиру и признания право собственности на данную квартиру за истцом не имеется.

Третье лицо М.Ю.Б. в лице законного представителя ГБУ г. Москвы «Психоневрологический интернат № 3» Департамента социальной защиты населения г. Москвы о слушании дела извещен, в судебное заседание не явился. Представитель ГБУ г. Москвы «Психоневрологический интернат № 3» Департамента социальной защиты населения г. Москвы просил рассмотреть дело в его отсутствие и обратил внимание на то, что за недееспособным М.Ю.Б. сохранено право пользования жилым помещением по адресу: ***.

Третье лицо Р.И.Г. о слушании дела извещена, в судебное заседание не явилась.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "МФЦ районов Левобережный, Молжаниновский, Ховрино", Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Дмитровскому Муниципальному району о рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней просит истец Г.А.А. в лице ее представителя по доверенности Н.А.А., ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

В судебном заседании коллегии представитель истца Г.А.А. по доверенности Н.А.А. апелляционную жалобу, с учетом дополнений к ней, поддержал.

Представитель ответчика ДГИ г. Москвы по доверенности П.О.П. в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Руководствуясь ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Га.А.А. по доверенности Н.А.А., представителя ответчика ДГИ г. Москвы по доверенности П.О.П., обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 58,6 кв. м, жилой площадью 44,2 кв. м, расположенную по адресу: ***.

В указанной квартире на основании обменного ордера № 097121 от 02 апреля 1973 года, выданного Ленинградским исполкомом, проживал и был зарегистрирован по месту жительства с 05 мая 1979 года М.Ю.Б.

12.03.2010 М.Ю.Б. выдал доверенность на имя Р.Т.А., *** года рождения, уполномочив управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, для чего предоставил право заключать, подписывать и оформлять договор социального найма и регистрировать его в установленном законом порядке, ….. с правом заключения договора социального найма и его подписания, с право получения жилого помещения, с правом подписания договора передачи жилого помещения (приватизации), …..произвести государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве …..; предоставил право заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, сдавать внаем, обменивать …..; производить расчеты по заключенным сделкам, регистрировать их в предусмотренных законом случаях в компетентных органах и получать соответствующие свидетельства о регистрации……, с правом получения имущества или денег ….. Доверенность удостоверена нотариусом г. Москвы Н.И.Л., зарегистрирована в реестре за №3060. Срок действия доверенности три года с правом передоверия другим лицам.

04 мая 2010 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и М.Ю.Б. в лице его представителя по доверенности от 12 марта 2010 года Р.Т.А. был заключен договор социального найма жилого помещения №10-59СН022488, в соответствии с условиями которого, наймодатель передал нанимателю в бессрочное владение и пользование жилое помещение для проживания в нем, находящееся в собственности г. Москвы, расположенное по адресу: ***. Договор от имени М***Ю.Б. подписан Р.Т.А.

04 мая 2010 года Р.Т.А., действующая по доверенности от имени М.Ю.Б., обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с заявлением о передаче спорной квартиры в индивидуальную собственность М.Ю.Б. в порядке приватизации.

04 мая 2010 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и М.Ю.Б. в лице его представителя по доверенности Р.Т.А. был заключен договор передачи №092900-У06688, в соответствии с условиями которого, в индивидуальную собственность М.Ю.Б. передана квартира, состоящая из трех комнат, расположенная по адресу: ***. Договор от имени М.Ю.Б. подписан Р.Т.А., действующей на основании доверенности от 12 марта 2010 года.

Государственная регистрация права собственности М.Ю.Б. на квартиру по адресу: ***, произведена 16 июня 2010 года.

12 мая 2012 года между М.Ю.Б., от имени которого по доверенности действовала Р.Т.А., и Р.И.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым М.Ю.Б. продал, а Р.И.Г. купила квартиру по адресу: ***. По согласованию сторон указанная квартира продана за 990 000 руб.

Государственная регистрация права собственности Р.И.Г. на квартиру по адресу: ***, произведена 23 мая 2012 года.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 14 сентября 2012 года, вступившим в законную силу 24 декабря 2012 года, М.Ю.Б. признан недееспособным.

Постановлением Администрации муниципального округа Ховрино г. Москвы №МХ-9-122/13 от 18 июня 2013 года М.Ю.Б., признанный недееспособным решением Преображенского районного суда г. Москвы от 14 сентября 2012 года, помещен в психоневрологический интернат. За недееспособным М.Ю.Б. сохранено право пользования жилым помещением по адресу: ***.

12 декабря 2013 года между Р.И.Г. (продавец) и Г.А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Р.И.Г. продала, а Г.А.А. купила квартиру, расположенную по адресу: ***. По согласованию сторон указанная квартира продана за 8 000 000 руб.

Государственная регистрация права собственности Г.А.А. на квартиру по адресу: ***, произведена 30 апреля 2014 года.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2016 года, имеющим преюдициальное значение для данного дела, которым решение Головинского районного суда города Москвы от 25.06.2015 отменено, постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований Головинского межрайонного прокурора г. Москвы в интересах субъекта Российской Федерации города Москвы к М.Ю.Б., Р.Т.А., Р.И.Г., Департаменту городского имущества г. Москвы, Г.А.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества, признании права собственности. Доверенность от 12 марта 2010 года, выданная М.Ю.Б. на имя Р.Т.А., удостоверенная нотариусом г. Москвы Н.И.Л., зарегистрированная в реестре за № 3060, признана недействительной; договор передачи №092900-У06688 от 04 мая 2010 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и М.Ю.Б. признан недействительным; квартира, расположенная по адресу: ***, истребована из незаконного владения Г.А.А.; право собственности Г.А.А. на данную квартиру прекращено и признано за городом Москвой. Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Г.А.А. на квартиру, расположенную по адресу: ***, и регистрации права собственности города Москвы на квартиру по вышеуказанному адресу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником спорной квартиры, расположенной по адресу: ***, в настоящее время является город Москва.

В обоснование заявленных требований истец Г.А.А. указывает о том, что она не знала и не могла знать, что титульный собственник имущества, выступавший по отношению к ней в качестве продавца, не имел право отчуждать данное имущество.

Согласно , ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Согласно позиции, изложенной в судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014), разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, следует исходить не только об осведомленности приобретателя жилого помещения о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, а также то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество. Кроме того, подлежит исследованию вопрос наличия обременения, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

В Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Надлежащими доказательствами существования права собственности являются документы, подтверждающие его возникновение. Покупателю следует ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственно осмотреть приобретаемый объект, убедиться в намерении продавца действительно продать квартиру, оценить на бытовом уровне состояние здоровья продавца, в случае подозрений потребовать справки, что продавец не состоит на учете в ПНД.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении воли продавца на его отчуждение, то ему может быть отказано в признании его добросовестным в случае, если будет заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. не Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014).

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что Г.А.А. не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры.

На момент приобретения квартиры в ней был зарегистрирован М.Ю.Б., в отношении которого в производстве Преображенского районного суда г. Москвы уже находилось дело о признании его недееспособным. Жилое помещение приобретено Г.А.А. через шесть месяцев после государственной регистрации права собственности Р.И.Г. на квартиру. При должной степени разумности и осмотрительности Г.А.А. могла поинтересоваться данными обстоятельствами.

Кроме того, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2016 года судебной коллегией отмечено, что в ходе рассмотрения дела Г.А.А. не представлено достоверных доказательств возмездности приобретения спорной квартиры, договор купли-продажи квартиры между Р.И.Г. и Г.А.А. заключен в простой письменной форме, в указанном договоре отсутствует ссылка на правоустанавливающие документы, на основании которых продавцу Р.И.Г. принадлежит квартира по адресу: ***, достоверных доказательств, могущих объективно свидетельствовать о том, что Г.А.А. были предприняты действия для выяснения этих обстоятельств и проверена правомерность отчуждения продавцом и передачи ей в собственность спорной квартиры, судебной коллегии представлено не было.

Не представлено истцом и доказательств наличия у нее денежных средств в сумме 8 000 000 руб., якобы переданных Р.И.Г. по распискам в оплату приобретаемого недвижимого имущества.

Ссылку на акт приема-передачи квартиры суд обоснованно не принял во внимание, поскольку достоверных и убедительных доказательств того, что истец Г.А.А. вселилась в спорную квартиру, в материалах дела нет. Она в данной квартире по месту жительства зарегистрирована не была.

Собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что покупатель Г.А.А. не интересовалась правоустанавливающими документами продавца на приобретаемую квартиру, не выясняла причины быстрого распоряжения квартирой, которая до этого была продана за 990 000 руб., и неснятия с учета прежнего собственника жилого помещения М.Ю.Б., до заключения сделки квартиру не осматривала, факт возмездности сделки купли-продажи не подтвердила.

При таких обстоятельствах суд верно оценил изложенные обстоятельства в их совокупности и представленные сторонами доказательства, как не позволяющие сделать вывод о добросовестности Г.А.А. при приобретении спорной квартиры.

Довод апелляционной жалобы и дополнений к ней о том, что суд пришел к ошибочному выводу о безвозмездности сделки купли-продажи, на момент покупки спорной квартиры у истца имелись денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ей комнаты, вывод суда не опровергает. Так, из договора купли-продажи от 15.11.2013 комнаты, жилой площадью 16,1 кв. м, расположенной по адресу: ***, следует, что данная комната продана продавцом Г.А.А. за 950000 руб. В то время, как из договора купли-продажи от 12.12.2013 и расписок Р.И.Г. от 12.12.2013, от 17.02.2014, от 05.05.2014 усматривается, что спорная квартира приобретена истцом за 8000000 руб. Таким образом, достаточных оснований считать, что на момент покупки спорной квартиры истец располагала денежные средствами в необходимом размере и уплатила их продавцу Р.И.Г. нельзя.

Довод апелляционной жалобы о том, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 октября 2016 года не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку требования Г.А.А. о признании добросовестным приобретателем квартиры предметом рассмотрения суда не являлись и решения по таким требованиям суд не принимал, не влекут отмены принятого решения, поскольку при вынесении решения по настоящему делу суд не ссылался на положения ГПК РФ. Но, вместе с тем, данный судебный акт подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами, что и было судом сделано. При этом приведенные судом в решении обстоятельства, установленные при рассмотрении в апелляционном порядке гражданского дела по иску Головинского межрайонного прокурора г. Москвы, нашли свое подтверждение и в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

В подтверждение доводов представителя истца в апелляционной жалобе о том, что истец несла расходы по содержанию спорного жилого помещения, оплачивала жилищно-коммунальные услуги, произвела ремонт квартиры, доказательств не представлено. Более того, установленные по делу обстоятельства совершения и исполнения сделки в их совокупности не могут свидетельствовать о добросовестности истца при приобретении спорной квартиры.

Довод представителя истца в дополнениях к жалобе о том, что суд не дал надлежащей оценке его объяснениям в судебном заседании суда первой инстанции о том, что перед совершением сделки Г.А.А. квартиру осматривала, общалась с М.Ю.Б., с которым имелась договоренность о снятии с регистрационного учета после оплаты последней части цены договора, об осуществлении истцом ремонта в квартире, основанием к отмене решения суда не является, поскольку опровергается содержанием протокола судебного заседания от 25.10.2018, из которого такие объяснения не следуют. Замечания на данный протокол представитель истца не подавал.

Иные доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. В апелляционной жалобе не приведены какие-либо новые, юридически значимые обстоятельства, требующие дополнительной проверки.

Судом фактические обстоятельства по делу установлены правильно, собранные по делу доказательства исследованы в судебном заседании, им дана надлежащая оценка.

Решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь , ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: