Мотивированное решение

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2017 года г.Москва

Головинский районный суд г.Москвы

в составе председательствующего судьи Жилкиной Т.Г.,

при секретаре Пугачеве М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3693/17

по иску Осмачека Сергея Владимировича, Колесниковой Марии Ивановны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л

Осмачек С.В., Колесникова М.И. обратились в суд с иском к АО «Центр-Инвест» о признании права собственности на квартиру по адресу: ХХХ, мотивируя свои требования тем, что 21 октября 2016 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу, согласно условиям которого продавец и покупатель обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. Продавец обязался в срок до 30 декабря 2016 года осуществить государственную регистрацию права собственности на объект, имея право продлить данный срок не более чем на 6 мес. (п.14). Согласно п.1.5 договора на момент заключения договора дом сдан в эксплуатацию и имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28 декабря 2015 года № 77-147000-007029-2015. Стоимость квартиры в размере 18510000 руб. истцы полностью оплатили, что подтверждается платежным поручением. Согласно договору продавец обязался заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 31 августа 2017 года. Однако до настоящего времени квартира на продавца не зарегистрирована, у покупателя отсутствует возможность распоряжаться квартирой. Истец фактически осуществляет права собственника, владеет и пользуется квартирой по назначению. Несмотря на то, что строительство объекта завершено, объект сдан в эксплуатацию до настоящего времени истец не является титульным собственником, поскольку право не зарегистрировано в установленном порядке. Истец не в состоянии защитить свои права в ином порядке, кроме как в судебном, поскольку у истца нет соответствующего пакета документов для подачи их в Росреестр, поскольку ответчик не предпринимает никаких действий по регистрации права собственности на себя и последующей передачи квартиры в собственность истцу.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Варавина М.Н. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика АО «Центр-Инвест» по доверенности Орлова К.В. против удовлетворения иска возражала.

Третьи лица Банк ВТБ 24 (ПАО), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились.

В материалы дела представлены пояснения представителя Банка ВТБ 24 (ПАО) по доверенности Глущенко О.В. с указанием на обязанность внесения регистрационной записи об ипотеки на спорный объект недвижимости в силу закону в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истцов, представителя ответчика, проверив и изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со , ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с положениями гл. II Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 (в редакции от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

Как установлено судом, 21 октября 2016 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 46-21, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры № ХХХ, расположенной на 4 этаже жилого дома по адресу: ХХХ, имеющей общую площадь с учетом балкона (лоджии) ХХХ кв.м, общую площадь без учета балкона (лоджии) ХХХ кв.м, без проведения каких-либо отделочных работ. В обеспечение своих обязательств по договору истец уплатил обеспечительный платеж, составляющий полную стоимость квартиры согласно п.2.2 договора, в размере 18510000 руб., что подтверждается платежным поручением № 349433 от 27 октября 2016 года, в срок, предусмотренный п.4.2 договора, частично за счет собственных средств в размере 15510000 руб., частично за счет кредитных средств в размере 3000000 руб., предоставляемых Банком ВТБ 24 (ПАО) согласно кредитному договору № ХХХ, заключенному между Осмачеком С.В. и ВТБ 24 (ПАО). 21 октября 2016 года между Банком ВТБ 24 (ПАО) и Колесниковой М.И. был заключен договор поручительства № ХХХ, согласно которому поручитель обязался отвечать солидарно с заемщиком перед кредитором за выполнение обязательств по кредитному договору. Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи квартиры в день подписания истцом и ответчиком основного договора купли-продажи квартиры сумма обеспечительного платежа засчитывается ответчиком в счет оплаты цены квартиры по основному договору купли-продажи квартиры. Строительство жилого дома, в котором находится квартира, завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: ХХХ, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU771470000-006212, выданное 29 декабря 2014 года Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Квартира прошла государственный кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер ХХХ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 августа 2017 года № 77/100/335/2017-1977. Право истцов на квартиру никем не оспаривается, в ЕГРН отсутствуют зарегистрированные права и обременения в отношении квартиры. Таким образом, при заключении договора стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи квартиры, истцы надлежащим образом выполнили обязательства по оплате стоимости квартиры, ответчик передал квартиру истцам, истцы несут расходы, связанные с ее содержанием. Согласно условиям п.1.2 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение 60 календарных дней с момента полной оплаты истцом обеспечительного платежа и получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не позднее 31 августа 2017 года. При этом в соответствии с п.1.4 договора ответчик обязуется осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру до 30 декабря 2016 года. Однако, в связи с тем, что с 15 июля 2016 года вступила в силу норма об изменении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», была прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав. Единственным условием заключения основного договора купли-продажи согласно условиям п.1.2 договора является факт полной оплаты истцами обеспечительного платежа. Учитывая полную оплату истцами стоимости квартиры 27 октября 2016 года, обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи квартиры должно было быть исполнено в срок не позднее 31 августа 2017 года. Истцы в полном объеме оплатили стоимость квартиры и исполнили все обязательства, предусмотренные договором. Ответчик до настоящего времени не исполнил принятые на себя по договору обязательства, не заключил с истцами основной договор купли-продажи квартиры, что лишает истцов возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую им квартиру, не позволяет в полной мере осуществлять право на ремонт квартиры, так как согласование и утверждение перепланировок в квартире без зарегистрированного права собственности на нее невозможно, не позволяет осуществить регистрацию по месту нахождения с целью получения истцами и членами семьи полного объема социальных и иных прав, предусмотренных в г.Москве, не позволяет реализовать право на использование материнского капитала (в части покрытия процентов на ипотечный кредит), получить налоговый вычет. Кроме того, так как ставка по кредиту, оформленному истцом в ВТБ 24 (ПАО) с целью оплаты обеспечительного платежа по договору до момента регистрации права собственности истцов на квартиру выше той, которая действует с момента регистрации прав истца на квартиру, истец вынужден нести дополнительные расходы, вызванные задержкой исполнения ответчиком своих обязательств по договору. Согласно с п.1.4 договора ответчик вправе в одностороннем порядке продлить срок выполнения принятых на себя обязательств по регистрации права собственности ответчика на квартиру только в связи с задержками, вызванными со стороны государственных органов (Росреестр, иные органы), на разумный срок, но не более, чем на 6 месяцев, предварительно уведомив об этом истцов. Какие-либо уведомления о причинах задержки сроков выполнения принятых на себя обязательств по регистрации права собственности ответчика на квартиру не были направлены истцам, в связи с чем 12 июля 2017 года в адрес ответчика была направлена претензия. Однако ответчик не предоставил мотивированный ответ на претензию истцов, содержащий доказательства задержки исполнения ответчиком своих обязательство по договору в соответствии с условиями п.1.4 договора. Учитывая полное исполнение своих обязательство по договору истцами, указанные выше обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от исполнения своих обязательств по договору.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцы приобрели право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХ на основании вышеуказанного договора. Истцы, как субъекты инвестиционной деятельности, осуществили вложение денежных средств в строительство жилого дома, расположенного по адресу: ХХХ, который в установленном порядке принят в эксплуатацию, объект инвестирования – квартира № ХХХ передана в пользование истцам, в полном объеме исполнившим обязательство по предварительному договору о внесении денежных средств в счет оплаты жилого помещения. В силу требований закона истцы имеют бесспорное право получить в собственность вышеуказанное жилое помещение. Отсутствие акта реализации инвестиционного контракта и итогового протокола распределения жилой площади не является основанием к отказу в иске. Принимая во внимание данные обстоятельства, учитывая, что условия договора выполнены истцами надлежащим образом, ответчиком права истцов на данное жилое помещение не оспариваются, суд приходит к выводу о том, что данный вид договора является основанием для регистрации права собственности истцов на жилое помещение по адресу: ХХХ, с обременением ипотекой в пользу ВТБ 24 (ПАО) в силу закона.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца Осмачека С.В. подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 60000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Иск Осмачека Сергея Владимировича, Колесниковой Марии Ивановны к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Осмачеком Сергеем Владимировичем, Колесниковой Марией Ивановной право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, с обременением ипотекой в пользу ВТБ 24 (ПАО) в силу закона.

Взыскать с Акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» в пользу Осмачека Сергея Владимировича расходы по оплате госпошлины в сумме 60000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд г.Москвы.

Судья