Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1391/17

по иску фио к фио и фио об обязании заключить соглашение о перемене лиц в обязательстве,

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с иском, в котором просит обязать фио заключить с ним соглашение о замене стороны наймодателя в договоре найма трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: адрес, в пределах данного договора на прежних условиях. Исковые требования мотивированы тем, что истец фио в дата заключил с фио договор найма указанной квартиры сроком на дата до дата, дата фио вместе с супругой и участковым инспектором пришли в квартиру и сказали, что в настоящий момент собственником квартиры является фио и сообщили в устной форме, что договор найма квартиры расторгнут и потребовали освободить квартиру.

Истец фио в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, указав, что смена собственника квартиры не является снованием для расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Ответчики фио и фио в судебном заседании с иском не согласились, пояснив, что заключенный с истцом договор был расторгнут в связи с неисполнением обязанностей нанимателя .

Суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, считает заявление подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено в судебном заседании из объяснений сторон и материалов дела, дата между фио как наймодателем и фио как нанимателем заключен договор найма (поднайма) жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается копией договора с приложением ( л.д.7,8).

Согласно условий договора наймодатель передает нанимателю указанную квартиру для проживания на срок с дата по дата. В соответствии с пунктом 4.4 договора стороны определили, что нарушение нанимателем правил эксплуатации жилищного фонда, наличие факта порчи имущества и обоснованных жалоб со стороны соседей, нарушение порядка оплаты найма квартиры является достаточным основанием для немедленного расторжения настоящего договора с последующим правом взыскания с нанимателя причиненного материального ущерба в полном объеме. В соответствии с приложением к договору наниматель фио обязуется провести ремонтно-строительные работы по благоустройству в квартире по адресу: адрес согласно прилагаемой смете на сумму сумма счет оплаты проживания плату за пользование за период с дата по дата, последующие платежи в размере сумма вносятся нанимателем вперед за один месяц в срок до 01 числа каждого месяца ( л.д.6).

дата в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о праве собственности фио на квартиру по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРП от дата.

Утверждения истца о том, что наймодатель фио и собственник квартиры фио в дата потребовали освободить квартиру по адресу: адрес, и в дата истец был выселен из квартиры, в судебном заседании подтвердили ответчики , которые пояснили, что при посещении квартиры в дата выяснилось, что наниматель фио свои обязательства по договору найма не исполнил, ремонт не произвел, что послужило основанием для досрочного расторжения договора и основанием для предъявления к фио требований об освобождении квартиры. В дата фио ответчиков в квартиру не пустил, в связи с чем они были вынуждены пригласить соответствующих специалистов для вскрытия двери и выселения фио из квартиры.

Принимая во внимание, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств надлежащего исполнения нанимателем условий договора найма жилого помещения , суд считает установленным, что договор найма жилого помещения , заключенный между фио и фио дата , досрочно прекращен по требованию наймодателя по основаниям нарушения условий договора со стороны нанимателя, что прямо предусмотрено пунктом 4.4 договора. При этом суд учитывает, что по требованию собственника квартиры по адресу: адрес, фио фактически освободил спорную квартиру , что в соответствии со ст. 622 ГК РФ свидетельствует о прекращении действия договора аренды имущества.

Ссылки истца на то, что выселение произведено без его согласия не имеет отношения к предмету спора, при этом суд учитывает, что данные действия ответчиков в соответствии со ст. 30 ЖК РФ не выходят за рамки правомочий собственника жилого помещения и с учетом конкретных обстоятельств дела и в условиях очевидного неисполнения условий договора со стороны нанимателя фио соответствуют положениям ст. 14 ГК РФ о самозащите права.

Поскольку прекращены обязательства сторон по договору найма жилого помещения, заключенного между фио и фио дата, являются надуманными и не подлежат удовлетворению требования истца об обязании фио заключить с ним соглашение о замене стороны в договоре найма. Кроме того, данные требования противоречат положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора , не соответствуют положениям ст. 12 ГК и носят характер злоупотребления правом, а потому в соответствии со ст. 10 ГК РФ не подлежат судебной защите.

Ссылки истца на положения ст. 675 ГК РФ не состоятельны, поскольку переход права собственности от ответчика фио к ответчику фио не заявлен в качестве основания для расторжения договора найма, спорный договор найма прекращен по иным основаниям. Кроме того, данная норма не предусматривает обязательство нового собственника заключать соглашение о замене стороны наймодателя, что является предметом рассматриваемого иска.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности , с точки зрения добросовестности участников гражданских правоотношений , закрепленной в ст. 10 ГК РФ, и установленного законом принципа свободы договора ( ст. 421 ГК РФ), принимая во внимание, что спорный договор найма прекращен по основаниям его неисполнения нанимателем, в связи с чем основания для рассмотрения вопроса о замене стороны договора очевидно отсутствуют, суд приходит к убеждению , что исковые требования об обязании ответчиков заключить соглашение о замене стороны как надуманное и не основанное на законе подлежит отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска фио к фио и фио об обязании заключить соглашение о перемене лиц в обязательстве - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес .

Судья: