Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата

Головинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи фио

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5153/15 по иску фио к наименование организации о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости

УСТАНОВИЛ:

фио обратился в суд с иском к ответчику наименование организации о признании права собственности на долю в размере 0,226% (24,2/10707,7) в праве общей долевой собственности на объект недвижимости в виде апартамента, расположенный по адресу: адрес (лот 31).

Истец мотивирует свои требования тем, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента от дата, по которому ответчик обязался передать в собственность истцу, а истец обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора передаваемое недвижимое имущество, находящееся по адресу адрес общей (ориентировочной) площадью 24,2 кв.м., а именно 5 этаж, комната 34 (лот 31) (далее –Апартамент).

Основной договор должен быть заключен не позднее дата, при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на истца и снятия залога с апартамента. В случае если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течение пяти дней с даты их получения продавцом, но не позднее дата.

Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате обеспечительного платежа. Обязательства ответчика по заключению основного договора купли-продажи до дата и передаче недвижимого имущества ответчиком не исполнены.

Согласно кадастрового паспорта общая площадь всего здания, в котором находится апартамент, подлежащий передаче истцу, составляет 10707,7 кв.адрес истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства составляет 0,226%, а виде дроби 24,2/10707,7.

В судебном заседании представитель истца фио, действующий на основании нотариальной доверенности, заявленные требования поддержал.

Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу отношении наименование организации была введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден фио. Полномочия руководителя и иных органов управления наименование организации ограничены в соответствии с п.п. 2,3 ст. 64 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу № наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден фио. Полномочия руководителя и иных органов управления наименование организации указанных в п. 2 ст. 126 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» прекращены.

На основании указанных судебного акта уполномоченным представителем ответчика на момент рассмотрения настоящего дела является конкурсный управляющий наименование организации фио.

Ответчик в лице представителя конкурсного управляющего фио – фио возражал против удовлетворения исковых требований. По мнению ответчика, истцом избран неправильный способ защиты права. Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только лицом, которое является собственником недвижимого имущества. В данном случае истец может обратиться исключительно в рамках дела о банкротстве с заявлением об обязании передать недвижимое имущество и государственной регистрации перехода права собственности. Без согласия залогодержателя отчуждение заложенного имущества незаконно.

Представители третьего лица наименование организации, действующие на основании доверенности фио, фио, возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление. Обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи апартамента от дата прекращены. Отсутствуют основания для возникновения права общей долевой собственности на спорное имущество. Здание, на долю в котором претендует истец, является предметом залога. Без согласия залогодержателя отчуждение заложенного имущества незаконно. Обеспеченное залогом требование к ответчику не погашено, в связи с чем банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) и не согласен на переход к истцу права собственности на долю в предмете залога.

Представители третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав доказательства, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно ч.4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Следовательно, возникновение общей, в том числе долевой, собственности на объект недвижимости в виде апартамента должно прямо следовать из условий сделки, на основании которой возникло соответствующее право, либо на основании закона.

Как усматривается из материалов дела между фио и наименование организации заключен предварительный договор купли-продажи апартамента от дата согласно которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора передаваемое недвижимое имущество, находящееся по адресу адрес общей (ориентировочной) площадью 24,2 кв.м., а именно 5 этаж, комната 34 (лот 31) (далее –Апартамент).

Согласно пункта 1.3. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата основной договор должен быть заключен Сторонами не позднее дата, при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на истца и снятия залога с апартамента. В случае если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течение пяти дней с даты их получения продавцом, но не позднее дата.

Из материалов дела следует, что истец перечислил платежным поручением №2806 от дата на счет наименование организации обеспечительный платеж в размере сумма, что соответствует сумма по курсу, указанному в пункте 2.8 предварительного договора, что сумма равняется сумма.

Истец не представил суду доказательств, подтверждающих наступление других условий, перечисленных в пункте 1.5. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата, при наступлении которых продавец обязался заключить основной договор, а именно: получение продавцом документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности и снятия залога.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей адрес по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На момент рассмотрения дела право собственности ответчика на недвижимое имущество (апартамент) не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как разъяснено в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от дата № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 2.5. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата в случае незаключения договора по вине продавца обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи апартамента от дата и нормы Гражданского кодекса РФ не предусматривают возникновение у покупателя апартамента общей долевой собственности на долю в здании в виде апартамента.

Согласно разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Истец не представил суду доказательств что, здание, на долю в праве собственности на которое он претендует, является объектом незавершенного строительства, создание спорного апартамента, выполнения в нем работ, передачи апартаментов истцу и т.д.

Их материалов дела усматривается, что здание не является многоквартирным домом или объектом незавершенного строительства.

Согласно выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от дата государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое 6 этажное здание общей площадью 10 707,7 кв.м., расположенное по адресу адрес осуществлена дата.

Также зарегистрированы обременения права собственности ответчика: ипотека от дата, за № пользу наименование организации по договору залога (об ипотеке) № от дата. Договор о предоставлении невозобновляемой кредитной адрес/КМ-13 от дата. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от дата №102-ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 Договора залога (об ипотеке) №от дата (в редакции дополнительного соглашения №1 от дата) предметом залога является право аренды двух земельных участков по адресу адрес, на срок до дата, а строения, расположенные по адресу адрес, в том числе: нежилое здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности общей площадью 10 707,7 кв.м., кадастровый номер: 77:09:телефон:, расположенное по адресу: адрес, инвентарный номер: 45:277:002:телефон, назначение: нежилое, 6-этажный (подземных этажей -1).

В соответствии с пунктом 9.4. Договора залога (об ипотеке) №от дата залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя, в частности не продавать, не отчуждать любым иным способом, не передавать его во владение и/или использование третьим лицам, а также не вносить его в качестве вклада (взноса, пая) в иное юридическое лицо или простое товарищество. Залогодатель вправе заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества без предварительного письменного согласия залогодержателя, при этом, заключение основного договора купли-продажи имущества допускается только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Как предусмотрено п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Третье лицо наименование организации не давало своего письменного согласия на заключение между истцом и ответчиком основного договора купли-продажи апартаментов, расположенных в здании по адресу адрес.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу № требование наименование организации к должнику признано обоснованным и включено в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов наименование организации как обеспеченное залогом недвижимого имущества должника в размере сумма основного долга, сумма процентов, а также сумма пени - в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов.

С открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от дата № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

Статья 352 ГК РФ не предусматривает прекращение залога в виду признания залогодателя несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости в виде апартамента, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Отказывая в указанном иске, суд учитывает, что истец не лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ч.3 ст.487 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения суда путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес.

Судья:

1