Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата

Головинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи фио

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4822/16 по иску фио к наименование организации о признании права собственности на комнату

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ответчику наименование организации о признании за ней права собственности на комнату 8 (апартаменты), находящуюся по адресу: адрес.

Истец мотивирует свои требования тем, что между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи апартамента от дата, дополнительное соглашение от дата, по которым ответчик обязался передать в собственность истцу, а истец обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора передаваемое недвижимое имущество (апартамент).

Согласно пункта 1.1 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от дата Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента (далее – основной договор) согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 48,9 кв.м., а именно: 3-й этаж, комната 8 (лот 6) (далее - апартамент). адрес апартамента подлежит уточнению Сторонами в Основном договоре.

Согласно пункта 1.5. предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее дата при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности на истца и снятия залога с апартамента. В случае, если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течении 5 (пяти) дней с даты их получения продавцом.

Истец полностью исполнил свои обязательства по перечислению обеспечительного платежа в полном объеме. Ответчик уклоняется от заключения основного договора и его регистрации.

В судебном заседании дата представитель истца фио, действующий на основании нотариальной доверенности, ходатайствовал об уточнении исковых требований, объедении дел и о приостановлении производства по делу.

Ходатайство представителя истца фио об уточнении исковых требований отклонено, поскольку уточненное требование принято к производству суда в качестве самостоятельного иска по делу № 2подготовка которого назначена на дата

Ходатайство представителя истца фио об объединении настоящего дела с делом №по иску фио о признании недействительным договора залога (об ипотеке) №086-13 от дата отклонено, поскольку такое объединение не будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Ходатайство представителя истца фио о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения гражданского дела по иску фио о признании недействительным договора залога (об ипотеке) №086-13 от дата отклонено, поскольку оспаривание договора залога не влечет невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения другого дела.

Вопрос о возможности рассмотрения гражданского дела до разрешения другого дела и, соответственно, о необходимости приостановления производства по этому делу разрешается судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения (Определение Конституционного Суда РФ от дата N 1728-О). Если результаты рассмотрения другого дела по иску о признании недействительным договора залога смогут повлиять на результат разрешения настоящего дела, то у истца есть право обратиться с заявлением о пересмотре дела в порядке гл. 42 ГПК РФ по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

В судебном заседании представитель истца фио, действующий на основании нотариальной доверенности, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу № в отношении наименование организации (ОГРН, ИНН) была введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден фио. Полномочия руководителя и иных органов управления наименование организации ограничены в соответствии с п.п. 2,3 ст. 64 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда адрес от дата по делу № наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден фио. Полномочия руководителя и иных органов управления наименование организации указанных в п. 2 ст. 126 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» прекращены.

На основании указанных судебных актов уполномоченным представителем ответчика на момент рассмотрения настоящего дела является конкурсный управляющий наименование организации фио.

Ответчик наименование организации в лице представителя конкурсного управляющего фио – фио возражал против удовлетворения исковых требований, обосновывая тем, что истец избрал неправильный способ защиты права. Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только лицом, которое является собственником недвижимого имущества. В данном случае истец может обратиться исключительно в рамках дела о банкротстве с заявлением об обязании передать недвижимое имущество и государственной регистрации перехода права собственности. Апартамент не зарегистрирован на праве собственности за ответчиком. Без согласия залогодержателя отчуждение заложенного имущества незаконно.

Представитель третьего лица наименование организации, действующий на основании доверенности фио, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление. В отсутствие зарегистрированного права на апартамент за продавцом, требование о государственной регистрации перехода прав собственности на покупателя на основании сделки купли-продажи не подлежит удовлетворению. Здание, на помещение в котором претендует истец, является предметом залога. Банк не давал своего письменного согласия на заключение между ответчиком и истцом основного договора купли-продажи апартаментов. До настоящего времени обеспеченное залогом требование к ответчику не погашено, в связи с чем банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) и не согласен на переход к истцу права собственности на часть предмета залога, в виде апартамента.

Представители третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили, об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов дела между фио и наименование организации заключен предварительный договор купли-продажи апартамента от дата согласно которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора передаваемое недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 48,9 кв.м., а именно: мансарда, комната 8 (лот 6) (далее - апартамент). адрес апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.

Согласно пункта 1.5. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата основной договор должен быть заключен сторонами не позднее дата при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности и снятия залога с апартамента. В случае если в указанный срок соответствующие документы получены не будут, основной договор должен быть подписан сторонами в течение пяти дней с даты их получения продавцом.

дата между фио и наименование организации было заключено дополнительное соглашение от дата к предварительному договору купли-продажи апартамента от дата, согласно пункту 1 которого п.1.1. предварительного договора изложен в редакции: Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента (далее – основной договор) согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 48,9 кв.м., а именно: 3-й этаж, комната 8 (лот 6) (далее - апартамент). адрес апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре.

Согласно пункта 2.3. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере сумма.

Согласно пункта 2.8. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата все платежи осуществляются в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты денежных средств, но не ниже курса ЦБ РФ на день подписания договора.

Из материалов дела следует, что истец перечислил наименование организации сумму сумма, что подтверждается заявлениями физического лица на перевод денежных средств б/н от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма, б/н от дата на сумму сумма, №0365 от дата на сумму сумма, а также приходными кассовыми ордерами к ним №от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма, №от дата на сумму сумма.

Истец не представил суду доказательств, подтверждающих наступление других условий, перечисленных в пункте 1.5. предварительного договора купли-продажи апартамента от дата, при наступлении которых продавец обязался предоставить возможность подписания основного договора, а именно: получение продавцом документов на апартамент, необходимых для регистрации перехода права собственности и снятия залога.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей адрес по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На дату заключения предварительного договора купли-продажи апартамента от дата и дополнительного соглашения от дата право собственности ответчика на недвижимое имущество (апартамент) не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно уведомления наименование организации по Москве №-телефон от дата сведения об объекте недвижимости, имеющем местоположение: адрес, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве №от дата сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в виде нежилого помещения площадью 48,9 кв.м., расположенного по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Согласно данным Савеловского ТБТИ на дату обследования из представленных поэтажного плана и экспликации от дата следует, что помещение №8, на 3 этаже здания по адресу адрес имеет общую площадь 38,8 кв.м., и является переходом, относящимся к нежилым складским помещениям.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от дата 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Истцом не представлено доказательств того, что апартамент указанный в предварительном договоре купли-продажи апартамента от дата в редакции дополнительного соглашения от дата, как комната 8 (лот 6), общей (ориентировочной) площадью 48,9 кв.м, расположенная на 3 этаже здания по адресу адрес, может быть идентифицирован как нежилое помещение 8, коридор общей площадью 38,8 кв.м. на 3 этаже здания по адресу адрес.

При таких обстоятельствах, истец не доказал существование апартамента, указанного в предварительном договоре купли-продажи апартамента от дата, и государственной регистрации права собственности на апартамент за ответчиком.

Кроме того, здание, в котором должен был располагаться апартамент, находится в залоге у третьего лица, которое возражает против признания права собственности на часть заложенного имущества.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от дата №102-ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

По договору залога (об ипотеке) №086-13 от дата, зарегистрированному дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адреснаименование организации в обеспечение исполнения обязательств передало в залог наименование организации объекты недвижимого имущества, в том числе объект 4 – нежилое здание общей площадью 5113,5 кв.м.., с кадастровым номером 77:09:телефон:8041, расположенное по адресу адрес, инвентарный номер 45:277:002:телефон, назначение нежилое, 4-этажное (подземных этажей 2).

В соответствии с пунктом 9.4. Договора залога №086-13 от дата залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя, в частности не продавать, не отчуждать любым иным способом, не передавать его во владение и/или использование третьим лицам, а также не вносить его в качестве вклада (взноса, пая) в иное юридическое лицо или простое товарищество. залогодатель вправе заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества без предварительного письменного согласия залогодержателя, при этом, заключение основного договора купли-продажи имущества допускается только с предварительного письменного согласия залогодержателя.

Как предусмотрено п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от дата в собственности залогодателя наименование организации находится объект: нежилое 4 этажное здание, кадастровый номер: 77:09:телефон:8041, площадью 5113,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес, обременение: ипотека от дата, за № в пользу наименование организации по договору залога (об ипотеке) № 086-13 от дата. Договор о предоставлении невозобновляемой кредитной адрес/КМ-13 от дата. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу № требование наименование организации к должнику признано обоснованным и включено в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов наименование организации как обеспеченное залогом недвижимого имущества должника в размере сумма основного долга, сумма процентов, а также сумма пени - в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов.

С открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от дата № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

Статья 352 ГК РФ не предусматривает прекращение залога в виду признания залогодателя несостоятельным (банкротом).

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Отказывая в указанном иске, суд учитывает, что истец не лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ч.3 ст.487 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о признании права собственности на комнату – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения суда путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес.

Судья:

1